Eigen woningforfait 2026: wat het is, hoe je het berekent en waarom het ertoe doet

Wat is het eigen woningforfait?

Het eigen woningforfait is een fictief bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je in je eigen woning woont. De gedachte erachter: als eigenaar hoef je geen huur te betalen, en dat levert je een economisch voordeel op. De fiscus beschouwt dat voordeel als inkomen en belast het via het forfait. Het woord "forfait" betekent dat het om een vast, geschat bedrag gaat en niet om je werkelijke kosten of opbrengsten.

Het forfait valt in box 1 van de inkomstenbelasting, onder de categorie "inkomen uit eigen woning". Het wordt opgeteld bij je overige box-1-inkomen, zoals je loon of pensioen. Tegelijkertijd mag je de hypotheekrente die je betaalt er weer van aftrekken. Het saldo van forfait minus renteaftrek bepaalt uiteindelijk hoeveel je onder de streep meer of minder belasting betaalt over je eigen woning.

De hoogte van het forfait wordt berekend over de WOZ-waarde van je woning. Dat is de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt op basis van de marktwaarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Stijgt de woningmarkt, dan stijgt ook je WOZ-waarde en daarmee je forfait. Let op: dit is niet hetzelfde als je actuele woningwaarde, die kan flink hoger liggen.

Zo wordt het eigen woningforfait berekend

De berekening is in de kern eenvoudig. Je neemt de WOZ-waarde van je woning en vermenigvuldigt die met het forfaitpercentage dat voor dat jaar geldt. De uitkomst is het bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt.

Voor het overgrote deel van de woningen in Nederland geldt een vast percentage over de volledige WOZ-waarde. Pas als de WOZ-waarde boven de €1.350.000 uitkomt, verandert de systematiek. Over het deel tot €1.350.000 betaal je het reguliere percentage. Over het deel daarboven geldt een hoger tarief van 2,35%. Dit wordt soms het "villaforfait" genoemd, al is dat geen officiële term.

Let erop dat het forfait wordt berekend over de WOZ-waarde op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-beschikking die je begin 2026 ontvangt, is gebaseerd op de waarde per 1 januari 2025. Die waarde gebruik je voor je aangifte over belastingjaar 2026.

Percentages eigen woningforfait in 2026

Het kabinet stelt de percentages elk jaar vast. Hieronder zie je de tarieven die in 2026 gelden.

De meeste woningen vallen in de schijf van €75.000 tot €1.350.000. Het forfaitpercentage van 0,35% is daarmee het tarief dat de overgrote meerderheid van de woningeigenaren raakt. Dat percentage is al een paar jaar stabiel, maar het kan in toekomstige jaren veranderen.

Voor het deel van de WOZ-waarde boven €1.350.000 geldt 2,35%. In de praktijk raakt dit een klein deel van de woningeigenaren, maar het effect is fors: bij een WOZ-waarde van €1.800.000 betaal je 0,35% over de eerste €1.350.000 (€4.725) plus 2,35% over de resterende €450.000 (€10.575).

De relatie met hypotheekrenteaftrek

Het eigen woningforfait en de hypotheekrenteaftrek zijn twee kanten van dezelfde medaille. Het forfait is een bijtelling bij je inkomen, de renteaftrek is een aftrekpost. Voor de meeste woningeigenaren met een hypotheek is de renteaftrek hoger dan het forfait. Per saldo levert de eigen woning dan een fiscaal voordeel op, omdat het negatieve saldo de belasting over je overige inkomen verlaagt.

Naarmate je hypotheek aflost en je minder rente betaalt, wordt het verschil tussen het forfait en je renteaftrek kleiner. Op een gegeven moment passeer je het kantelpunt: je forfait is hoger dan je renteaftrek. Vanaf dat moment betaal je per saldo belasting over je eigen woning in plaats van dat je er een voordeel van hebt.

Dit kantelpunt komt steeds eerder in beeld, onder meer doordat het maximale aftrekpercentage de afgelopen jaren is afgebouwd naar het basistarief. Wie een hoog inkomen heeft, merkt dat het snelst. Maar ook bij lagere inkomens speelt het mee zodra de hypotheek grotendeels is afgelost.

De Hillen-regeling en de afbouw ervan

Toen het kabinet besefte dat woningeigenaren zonder hypotheek (of met een lage hypotheek) netto belasting zouden moeten betalen over hun eigen woning, werd in 2005 de Hillen-regeling ingevoerd. De officiële naam is "aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld". De regeling zorgde ervoor dat je het positieve saldo van het forfait minus je renteaftrek weer mocht aftrekken, zodat je nooit per saldo belasting betaalde over je eigen woning.

Sinds 2019 wordt de Hillen-regeling stapsgewijs afgebouwd over een periode van dertig jaar. Elk jaar neemt de compensatie met 3,33 procentpunt af. In 2026 bedraagt de compensatie nog ruim 73% van het saldo. Dat klinkt nog royaal, maar het effect is merkbaar: woningeigenaren zonder hypotheek betalen nu al een deel van het forfait als belasting. In 2048 is de Hillen-regeling helemaal verdwenen en betaal je het volledige forfait.

Eigen woningforfait bij een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek lenen ouders geld aan hun kind voor de aankoop van een woning. Het kind wordt eigenaar van de woning en is daarmee ook degene die het eigen woningforfait moet bijtellen bij zijn of haar inkomen. Daar verandert de herkomst van de lening niets aan. Of het geld van een bank komt of van je ouders maakt voor het forfait geen verschil.

Wat wél relevant is, is de hypotheekrente die het kind betaalt aan de ouders. Die rente is aftrekbaar in box 1, mits de lening aan de fiscale voorwaarden voldoet: schriftelijk vastgelegd, marktconforme rente en volledige aflossing binnen dertig jaar volgens een annuïtair of lineair schema. Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen wij families bij het opstellen van een leningovereenkomst die aan al die eisen voldoet.

Voor de ouders als geldverstrekker werkt het forfait niet door. De ouders ontvangen de rente en geven die op in box 3 als onderdeel van hun vordering op het kind. Het forfait is uitsluitend een zaak van de eigenaar-bewoner. Meer over de fiscale verdeling lees je op de pagina box 1 en box 3 bij een familiehypotheek.

Rekenvoorbeeld: forfait versus renteaftrek

Situatie: Lisa koopt een woning met een WOZ-waarde van €350.000 en sluit een familiehypotheek van €280.000 bij haar ouders. De rente bedraagt 4,5% per jaar.

Eigen woningforfait: 0,35% van €350.000 is €1.225 per jaar. Dit bedrag wordt bij Lisa's inkomen opgeteld.

Hypotheekrenteaftrek: in het eerste jaar betaalt Lisa circa €12.600 aan rente (4,5% van €280.000). Dat bedrag mag ze aftrekken van haar inkomen.

Saldo: €1.225 bijtelling minus €12.600 aftrek geeft een negatief saldo. Dat bedrag verlaagt Lisa's belastbaar inkomen. Bij een belastingtarief van 37,56% scheelt dat aanzienlijk aan belasting per jaar.

Later in de looptijd: na vijftien jaar is een flink deel van de lening afgelost en betaalt Lisa beduidend minder rente. Het forfait blijft nagenoeg gelijk (ervan uitgaande dat de WOZ-waarde niet sterk wijzigt). Het fiscale voordeel neemt daarmee geleidelijk af.

Dit voorbeeld is vereenvoudigd en houdt geen rekening met jaarlijkse WOZ-waardeveranderingen of wijzigingen in belastingtarieven. Raadpleeg een fiscalist voor je persoonlijke situatie.

Conclusie

Het eigen woningforfait is gekoppeld aan het eigendom van je woning, niet aan de manier waarop je die financiert. Zolang je hypotheekrente betaalt, verrekent de Belastingdienst het forfait met je renteaftrek, wat voor de meeste eigenaren gunstig uitpakt. Naarmate de Hillen-regeling verder afbouwt en je hypotheek wordt afgelost, groeit het effect van het forfait.

Met familiehypotheekoverzicht.nl leg je een leningovereenkomst vast die aan de fiscale eisen voldoet, zo weet je zeker dat de renteaftrek in orde is en je het forfait correct kunt verrekenen.

Veelgestelde vragen over het eigen woningforfait

Bronnen: Belastingdienst: Eigenwoningforfait · Rijksoverheid: Belastingen koopwoning