Eigen woningforfait 2026: wat het is, hoe je het berekent en waarom het ertoe doet

De berekening is in de kern eenvoudig. Je neemt de WOZ-waarde van je woning en vermenigvuldigt die met het forfaitpercentage dat voor dat jaar geldt. De uitkomst is het bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt.

Voor het overgrote deel van de woningen in Nederland geldt een vast percentage over de volledige WOZ-waarde. Pas als de WOZ-waarde boven de €1.310.000 uitkomt, verandert de systematiek. Over het deel tot €1.310.000 betaal je het reguliere percentage. Over het deel daarboven geldt een hoger tarief van 2,35%. Dit wordt soms het "villaforfait" genoemd, al is dat geen officiële term.

Let erop dat het forfait wordt berekend over de WOZ-waarde op peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-beschikking die je begin 2026 ontvangt, is gebaseerd op de waarde per 1 januari 2025. Die waarde gebruik je voor je aangifte over belastingjaar 2026.

Het eigen woningforfait en de hypotheekrenteaftrek zijn twee kanten van dezelfde medaille. Het forfait is een bijtelling bij je inkomen, de renteaftrek is een aftrekpost. Voor de meeste woningeigenaren met een hypotheek is de renteaftrek hoger dan het forfait. Per saldo levert de eigen woning dan een fiscaal voordeel op, omdat het negatieve saldo de belasting over je overige inkomen verlaagt.

Naarmate je hypotheek aflost en je minder rente betaalt, wordt het verschil tussen het forfait en je renteaftrek kleiner. Op een gegeven moment passeer je het kantelpunt: je forfait is hoger dan je renteaftrek. Vanaf dat moment betaal je per saldo belasting over je eigen woning in plaats van dat je er een voordeel van hebt.

Dit kantelpunt komt steeds eerder in beeld, onder meer doordat het maximale aftrekpercentage de afgelopen jaren is afgebouwd naar het basistarief. Wie een hoog inkomen heeft, merkt dat het snelst. Maar ook bij lagere inkomens speelt het mee zodra de hypotheek grotendeels is afgelost.

Bij een familiehypotheek lenen ouders geld aan hun kind voor de aankoop van een woning. Het kind wordt eigenaar van de woning en is daarmee ook degene die het eigen woningforfait moet bijtellen bij zijn of haar inkomen. Daar verandert de herkomst van de lening niets aan. Of het geld van een bank komt of van je ouders maakt voor het forfait geen verschil.

Wat wél relevant is, is de hypotheekrente die het kind betaalt aan de ouders. Die rente is aftrekbaar in box 1, mits de lening aan de fiscale voorwaarden voldoet: schriftelijk vastgelegd, marktconforme rente en volledige aflossing binnen dertig jaar volgens een annuïtair of lineair schema. Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen wij families bij het opstellen van een leningovereenkomst die aan al die eisen voldoet.

Voor de ouders als geldverstrekker werkt het forfait niet door. De ouders ontvangen de rente en geven die op in box 3 als onderdeel van hun vordering op het kind. Het forfait is uitsluitend een zaak van de eigenaar-bewoner. Meer over de fiscale verdeling lees je op de pagina box 1 en box 3 bij een familiehypotheek.