Wat betekent marktconforme rente bij een familiehypotheek

Marktconform wil zeggen dat de rente die je binnen de familie afspreekt vergelijkbaar is met wat een willekeurige bank zou rekenen voor een hypotheek met dezelfde kenmerken. Je kijkt daarbij naar de rentevaste periode, de verhouding tussen schuld en woningwaarde (LTV), de aflosvorm en eventuele zekerheden zoals een hypotheekrecht.

Waarom let de Belastingdienst op marktconformiteit

De Belastingdienst beoordeelt of een lening tussen familieleden als zakelijke geldlening kwalificeert. Een te lage rente kan worden gezien als een verkapte schenking van ouder aan kind. Een te hoge rente kan betekenen dat het kind onnodig veel betaalt, wat voor de uitlener als belastbaar voordeel kan gelden. In beide gevallen kan dat fiscale gevolgen hebben.

Hoe bepaal ik een verdedigbare rente voor mijn familiehypotheek

Stel eerst de kenmerken van de lening vast: leenbedrag, woningwaarde, rentevaste periode en aflosvorm. Zoek vervolgens bankrentes op voor dezelfde rentevaste periode bij een vergelijkbare LTV-klasse. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we actuele bankrentes per rentevaste periode en LTV-klasse. Leg de gekozen rente, de gebruikte referenties en je argumenten schriftelijk vast bij de leningovereenkomst.

Moet ik exact dezelfde rente als een bank hanteren

Nee, je hoeft niet exact de bankrente te kopiëren. Het gaat erom dat je kunt uitleggen waarom je rente in de buurt komt van wat een bank zou rekenen voor vergelijkbare omstandigheden. Een afwijking van enkele tienden van een procentpunt is doorgaans geen probleem, mits onderbouwd. Zonder hypotheekrecht kun je bijvoorbeeld een kleine opslag rekenen van 0,1 tot 0,3 procentpunt.

Wat is de invloed van NHG op de marktconforme rente bij een familiehypotheek?

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) verlaagt het risico voor de geldverstrekker, waardoor banken een lagere rente rekenen. Bij een familiehypotheek is NHG niet van toepassing omdat de lening niet via een bank loopt. Toch moet je rekening houden met NHG-rentes als referentie: als de woningwaarde en het leenbedrag binnen de NHG-grens vallen, vergelijk je met NHG-tarieven van banken voor een vergelijkbare LTV en rentevaste periode.

Hoe verwerk ik een renteverlenging marktconform bij een bestaande familiehypotheek?

Bij een renteverlenging kijk je opnieuw naar de actuele bancaire rentes op dat moment. Je hoeft de oorspronkelijke rente niet te verlengen: vergelijk de kenmerken van de lening (resterende looptijd, actuele LTV) met de op dat moment geldende bankrentes. Leg de nieuwe rente, de peildatum en de gebruikte referenties schriftelijk vast als addendum op de bestaande leningovereenkomst.

Mag ik een lagere rente rekenen als er geen hypotheekrecht is gevestigd?

Zonder hypotheekrecht heeft de geldverstrekker minder zekerheid dan een bank die ingeschreven staat in het Kadaster. Theoretisch zou je als geldgever een hogere rente kunnen bedingen vanwege het hogere risico. In de praktijk kiezen families juist voor een lagere rente. De Belastingdienst accepteert dit, mits je de gekozen rente kunt vergelijken met een bancaire rente voor een vergelijkbaar risicoprofiel, inclusief de ontbrekende zekerheid.

Wat is het verschil tussen een vaste en variabele rente bij een familiehypotheek?

Bij een vaste rente spreek je voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar) een gelijkblijvende rente af. Bij een variabele rente past de rente zich periodiek aan op basis van een referentierente, zoals de Euribor. Voor marktconformiteit vergelijk je bij een variabele rente met bancaire variabele rentes. Leg in de overeenkomst vast hoe de variabele rente wordt bepaald en op welk moment aanpassingen ingaan.

Marktconforme rente

De rente die je afspreekt binnen de familie moet vergelijkbaar zijn met banktarieven. Anders loop je fiscaal risico.

Actuele rentes bekijken LTV berekenen

Kernpunt

De Belastingdienst stelt geen vast percentage. Wel moet je kunnen aantonen dat jouw rente in lijn is met wat banken rekenen voor vergelijkbare hypotheken. Bewaar altijd een onderbouwing.

Wat is een marktconforme rente?

Marktconform betekent dat de rente vergelijkbaar is met wat een willekeurige bank zou rekenen voor een hypotheek met dezelfde kenmerken. Daarbij kijk je naar vier factoren:

Rentevaste periode

5, 10, 20 of 30 jaar vast? Langere periodes betekenen vaak hogere rentes.

Loan-to-value (LTV)

De verhouding schuld/woningwaarde. Hogere LTV = hogere rente.

Aflosvorm

Annuïtair, lineair of aflossingsvrij. Beïnvloedt het risicoprofiel.

Zekerheden

Hypotheekrecht of onderhandse akte? Minder zekerheid kan een opslag rechtvaardigen.

Meer over aflosvarianten lees je op annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek.

Hoe toetst de Belastingdienst?

De fiscus beoordeelt of de lening zakelijk is. Wijkt de rente duidelijk af van de markt, dan kan dat gevolgen hebben voor beide partijen.

Te lage rente

Stel, banken rekenen 4% en jij spreekt 1% af. Het verschil van 3% kan als verkapte schenking worden gezien. Mogelijk is er dan schenkbelasting verschuldigd over het rentevoordeel.

Te hoge rente

Spreek je 6% af terwijl 4% gangbaar is? Dan betaalt de lener te veel. De Belastingdienst kan een deel van de renteaftrek weigeren.

Alle fiscale regels vind je op regels van de Belastingdienst.

Rente zelf bepalen in 4 stappen

Bepaal de kenmerken van de lening

Leenbedrag, woningwaarde, rentevaste periode, aflosvorm en type zekerheid.

Bereken de LTV

Totale schuld gedeeld door woningwaarde. Banken hanteren tariefklassen: tot 60%, 60-80%, 80-90% en boven 90%.

LTV-calculator openen →

Zoek vergelijkbare bankrentes op

Kijk naar rentes voor dezelfde rentevaste periode en LTV-klasse. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we actuele referentierentes.

Actuele rentes bekijken →

Leg de onderbouwing vast

Noteer de vergelijkingsdatum, gebruikte bankrentes en je argumenten. Bewaar dit bij de leningovereenkomst.

Direct je familiehypotheek regelen?

Met een account op familiehypotheekoverzicht.nl beheer je je leningovereenkomst, onderbouwing en betalingen op één plek.

Gratis account aanmaken

Tip: opslag voor onderhandse akte

Zonder hypotheekrecht heb je minder zekerheid als uitlener. Een opslag van 0,1 tot 0,3 procentpunt is dan verdedigbaar. Meer hierover op onderhandse akte vs hypotheekakte.

Rekenvoorbeeld

Fictieve situatie ter illustratie

Situatie

Familiehypotheek: €80.000

Bankhypotheek: €240.000

Woningwaarde: €320.000

Totale LTV: 100%

Rentevast: 10 jaar

Zekerheid: Onderhandse akte

Berekening

Bankrente (10jr, >90% LTV): 4,2%

Opslag geen hypotheekrecht: +0,2%

Afgesproken rente: 4,4%

De ouders bewaren een screenshot van de bankrentes op de vergelijkingsdatum plus een notitie met hun redenering bij de leningovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Moet ik exact de bankrente hanteren?

Nee. Het gaat erom dat je kunt uitleggen waarom jouw rente in de buurt komt van wat banken rekenen. Een afwijking van enkele tienden is geen probleem, mits onderbouwd.

Hoe vaak moet ik de rente herzien?

Bij een rentevaste periode pas na afloop. Bij variabele rente kun je periodiek herzien, maar ook dan moet de rente marktconform blijven. Zie ook rentevaste periode.

Wat als de lening achtergesteld is?

Bij achterstelling loopt de familielener meer risico. Dit kan een hogere rente rechtvaardigen. Meer hierover op opeisbaarheid en achterstelling.

Telt NHG mee bij de vergelijking?

Ja. NHG geeft banken extra zekerheid, wat resulteert in lagere rentes. Vergelijk met rentes zonder NHG als de familiehypotheek die garantie niet heeft. Zie NHG uitleg.

Direct aan de slag

Bekijk actuele bankrentes per rentevaste periode en LTV-klasse, of bereken je eigen schuld-marktwaardeverhouding.

Bereken je familiehypotheek Actuele rentes