Van ouder naar kind
Familiehypotheekde slimme route naar een eigen huis
Je ouders hebben spaargeld dat weinig rendement oplevert. Jij komt net tekort voor een hypotheek bij de bank. Een familiehypotheek brengt beide werelden samen: jouw ouders worden je hypotheekverstrekker, tegen een rente die voor beiden gunstig uitpakt.
Maar pas op: de Belastingdienst kijkt kritisch mee. Een te lage rente wordt als schenking gezien, slordig vastgelegde afspraken kosten je de renteaftrek, en zonder goede administratie loop je het risico op naheffingen. Op deze pagina lees je hoe je het wél goed aanpakt. Wil je direct de diepte in? Bekijk de complete gids.
De kern: een familiehypotheek is een lening van familie (meestal ouders) waarmee je een woning koopt. Je spreekt rente en aflossing af zoals bij een bank, maar met meer flexibiliteit. Bij de Belastingdienst tel je mee voor hypotheekrenteaftrek als je de regels volgt.
Wil je de administratie niet zelf bijhouden? Lees hoe andere families dit aanpakken in ons artikel over het bijhouden van je familiehypotheek.
Stel: je wilt een huis kopen van €400.000 en hebt €50.000 eigen geld. Je ouders willen €50.000 bijdragen. De bank wil €300.000 financieren, en in die berekening is de familielening van €50.000 al meegenomen als last. Hoe zwaar die last meetelt verschilt per bank. Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur.
De fiscus stelt drie eisen: vastleggen in een overeenkomst, aflossen binnen 30 jaar, en een rente die niet te veel afwijkt van wat banken vragen.
Een typisch scenario uit de praktijk
Lisa (28) en haar partner willen een rijwoning kopen van €425.000. Ze hebben €25.000 eigen geld gespaard. Lisa's ouders willen €50.000 bijdragen via een familiehypotheek.
Belangrijk: de hypotheekadviseur berekent eerst hoeveel de bank wil financieren, rekening houdend met de maandlast van de familielening. In dit geval komt de bank uit op €350.000. De familielening van €50.000 is tegen 4% rente, 10 jaar vast, annuïtair afgelost in 20 jaar.
Het resultaat:
Lisa: betaalt €303 per maand aan haar ouders. De rente (startend op €167/maand) is aftrekbaar in box 1.
Ouders: ontvangen 4% rendement i.p.v. 1,5% op hun spaarrekening. De vordering staat in box 3.
Let op: de bank telde de €303 maandlast mee bij het bepalen van de maximale hypotheek. Zonder deze berekening vooraf had Lisa te weinig kunnen lenen.
Bekijk een uitgewerkt rekenvoorbeeld op onze pagina voorbeeldberekening familiehypotheek.
Wat is een familiehypotheek precies?
Een familiehypotheek is in de kern simpel: je leent geld van je ouders, grootouders of andere familieleden om een huis te kopen. Maar in tegenstelling tot een informele lening "op de bonnefooi" behandel je het als een echte hypotheek, met vastgelegde rente, aflossingsschema en eventueel de woning als onderpand.
Het woord "hypotheek" is hier soms verwarrend. Je kunt een familiehypotheek afsluiten mét hypotheekrecht (via de notaris, waarbij de woning als zekerheid dient) of zónder (een onderhandse lening met alleen een contract). Beide varianten kunnen in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, mits je aan de fiscale eisen voldoet. Meer hierover lees je bij het verschil tussen een onderhandse akte en een hypotheekakte.
Waarom "zakelijk" zo belangrijk is: de Belastingdienst accepteert alleen renteaftrek als de lening onder normale, zakelijke voorwaarden is afgesloten. Dat betekent: marktconforme rente, aflossing binnen 30 jaar, en alles schriftelijk vastgelegd. Doe je dit niet, dan ziet de fiscus het als een gift of als een niet-aftrekbare schuld.
Hoe werkt een familiehypotheek in de praktijk?
Het proces begint aan de keukentafel. Je bespreekt met je ouders (of andere familie) hoeveel ze kunnen en willen uitlenen, tegen welke rente, en hoe lang de looptijd wordt. Dit klinkt informeel, maar het is cruciaal om deze afspraken direct zakelijk te behandelen.
Concreet betekent dit: je stelt een leningsovereenkomst op waarin je de hoofdsom, rentevoet, rentevaste periode, aflossingsvorm en betaaldata vastlegt. Wil je dat je ouders hypotheekrecht krijgen op de woning (zodat ze bij wanbetaling voorrang hebben op andere schuldeisers)? Dan moet je naar de notaris. Zonder hypotheekrecht volstaat een onderhandse akte.
Waarom kiezen families voor deze constructie?
De belangrijkste reden: het overbrugt het gat tussen wat de bank wil verstrekken en wat je nodig hebt. Sinds de strenge leennormen van 2013 kunnen veel starters niet meer 100% van de woningwaarde financieren bij een bank. Een familiehypotheek vult dat tekort aan.
Daarnaast kan het voor de uitlener aantrekkelijk zijn. Een spaarrekening levert momenteel 1-2% rente op, terwijl een familiehypotheek 3-5% kan opbrengen. Dat is een win-win, mits je de risico's goed inschat en vastlegt.
Twijfel je of een familiehypotheek of een familiebank beter past? Lees de vergelijking tussen beide constructies.
De vier fases van een familiehypotheek
Of je nu €20.000 of €200.000 leent, het proces volgt altijd dezelfde structuur. Hieronder de vier fases die elke succesvolle familiehypotheek doorloopt.
Onderhandelen en berekenen
Bepaal samen het leenbedrag, de looptijd en de aflossingsvorm. Bereken wat een marktconforme rente is door actuele hypotheekrentes te vergelijken. Houd rekening met de LTV (loan-to-value) en eventuele NHG.
Vastleggen in een overeenkomst
Stel een schriftelijke leningsovereenkomst op met alle afspraken. In familiehypotheekoverzicht.nl leg je dit eenvoudig vast en genereer je direct een aflossingsschema. Wil je hypotheekrecht vestigen? Dan ga je daarna naar de notaris.
Uitvoeren en administreren
Start de maandelijkse betalingen via een vaste automatische overboeking. Het portaal houdt automatisch bij welk deel rente is en welk deel aflossing. Essentieel voor je belastingaangifte.
Jaarlijks: belastingaangifte invullen
De Belastingdienst krijgt je familiehypotheek-gegevens niet automatisch, dus je moet ze zelf invullen. Met één klik genereer je in het portaal de jaaroverzichten voor zowel lener (box 1) als uitlener (box 3).
Fiscale regels: waar let de Belastingdienst op?
De Belastingdienst behandelt een familiehypotheek in principe hetzelfde als een bankhypotheek. Dat betekent dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek, maar alleen als je aan drie voorwaarden voldoet:
Aflossen binnen 30 jaar
Je moet de volledige lening binnen 360 maanden aflossen. Dit is een harde eis sinds 2013.
Annuïtair of lineair
Aflossingsvrij mag niet (althans niet voor het deel waarvoor je renteaftrek wilt). Kies voor annuïtair of lineair.
Marktconforme rente
De rente moet vergelijkbaar zijn met wat banken vragen voor een vergelijkbare lening. Te laag = schenking.
Box 1 en Box 3: wie geeft wat op?
Als lener geef je de lening op in je aangifte als eigenwoningschuld (box 1). De betaalde rente is dan aftrekbaar tegen je hoogste belastingtarief. Je ouders (de uitleners) geven de vordering op in box 3 als onderdeel van hun vermogen. Zij betalen daarover de vermogensrendementsheffing, maar de ontvangen rente is voor hen onbelast.
Dit kan fiscaal gunstig uitpakken: jij trekt de rente af tegen maximaal 37%, terwijl je ouders effectief 1-2% vermogensbelasting betalen over de vordering. Lees de volledige uitleg op Box 1 vs Box 3 bij de familiehypotheek.
De rente: het lastigste onderdeel
De rentebepaling is waar de meeste families mee worstelen. Je wilt je kind helpen met een gunstige rente, maar te laag en de Belastingdienst ziet het als een schenking. Te hoog en je kind betaalt meer dan nodig.
"Marktconform" betekent dat je de rente kunt onderbouwen met actuele bankrentes voor een vergelijkbare lening. Daarbij kijk je naar de rentevaste periode (5, 10, 20 jaar), de loan-to-value ratio, eventuele NHG-garantie, en het energielabel van de woning. Een familiehypotheek van €50.000 op een woning van €400.000 (LTV 12,5%) mag een lagere rente hebben dan een lening die 90% van de woningwaarde beslaat.
Praktische aanpak: vergelijk hypotheekrentes van minimaal drie banken voor dezelfde looptijd en LTV. Noteer deze vergelijking en bewaar hem bij je leningsovereenkomst. Zo kun je bij een eventuele controle aantonen dat je rente zakelijk is.
Combineren met een bankhypotheek
In de praktijk financieren de meeste starters het grootste deel via een bank en vullen ze het restant aan met een familiehypotheek. Dit is een bewuste keuze: de bank biedt vaak de laagste rente voor het "veilige" deel van de financiering (tot circa 80% LTV), terwijl familie inspringt voor het risicovollere bovenstuk.
Let op: de bank moet akkoord gaan met deze constructie. De meeste banken accepteren een tweede hypotheek van familie, mits de rangorde duidelijk is vastgelegd. De bank krijgt dan eerste hypotheekrecht, je ouders krijgen tweede hypotheekrecht. Bij een gedwongen verkoop wordt eerst de bank afgelost, daarna pas je ouders.
Dit betekent meer risico voor je ouders, wat je kunt compenseren met een iets hogere rente. Lees meer over de praktische aanpak op familiehypotheek combineren met bank.
Is een familiehypotheek iets voor jou?
Een familiehypotheek is niet voor iedereen geschikt. Het vereist dat je een open gesprek kunt voeren over geld binnen je familie, en dat iedereen bereid is afspraken zakelijk vast te leggen. Hieronder de meest voorkomende situaties:
Starters die net tekortkomen
De bank keurt je goed voor €320.000 maar je droomhuis kost €360.000. Je ouders lenen je €40.000. Dit is de meest voorkomende situatie.
Ouders met vermogen op een spaarrekening
Je ouders hebben geld staan dat weinig oplevert. Door het uit te lenen aan hun kind krijgen ze een beter rendement én helpen ze jou aan een huis. Win-win, mits je de risico's bespreekt.
Ondernemers of doorstromers
Je hebt tijdelijk extra financiering nodig en wilt snel kunnen handelen. Een familiehypotheek is vaak sneller te regelen dan een extra banklening.
Niet geschikt als: je ouders het geld zelf nodig kunnen hebben (pensioen, zorg), als geldgesprekken binnen je familie gevoelig liggen, of als je twijfelt of je de maandlasten kunt dragen.
Waarom families hiervoor kiezen
De voordelen van een familiehypotheek zijn tweezijdig: voor de lener én voor de uitlener.
Voor jou als lener
Je kunt een huis kopen dat anders buiten bereik zou liggen. De rente is vaak gunstiger dan een persoonlijke lening bij de bank, en de voorwaarden zijn flexibeler (denk aan een rentepauze bij tijdelijke financiële problemen).
Voor je ouders als uitlener
Ze krijgen een hoger rendement dan op een spaarrekening (3-5% vs 1-2%), ze kunnen hun kind helpen, en het vermogen blijft in de familie. Bij overlijden kan de lening verrekend worden met de erfenis.
Lees alle voordelen in detail op voordelen van een familiehypotheek.
De keerzijde: risico's en valkuilen
Een familiehypotheek is geen vrijblijvende afspraak. Er zijn echte risico's waar je vooraf over moet nadenken:
Relatierisico
Wat als je een betaling mist? Of als je ouders het geld eerder nodig hebben dan gepland? Geldproblemen kunnen familierelaties beschadigen.
Fiscale risico's
Een te lage rente wordt door de fiscus als schenking gezien. Slordig vastleggen kost je de renteaftrek. Dit kan duizenden euro's per jaar schelen.
Erfeniskwesties
Heb je broers of zussen? Spreek vooraf af hoe de lening zich verhoudt tot de erfenis. Leg dit schriftelijk vast om discussies later te voorkomen.
Bekijk alle aandachtspunten op nadelen van een familiehypotheek.
Aan de slag: zo regel je het
Je hebt besloten om een familiehypotheek af te sluiten. Wat nu? Hieronder de praktische stappen die je moet doorlopen voordat je naar de notaris gaat (of een onderhandse akte opstelt).
Voorbereiding
1. Bepaal de rente. Vergelijk hypotheekrentes van minimaal drie banken voor jouw situatie (looptijd, LTV, NHG). Documenteer deze vergelijking.
2. Kies de aflossingsvorm. Annuïtair (gelijkblijvende maandlasten) of lineair (dalende maandlasten). Voor renteaftrek is aflossingsvrij geen optie.
3. Bespreek scenario's. Wat als je werkloos wordt? Wat als je ouders het geld nodig hebben? Leg afspraken hierover vast.
4. Betrek broers/zussen. Informeer hen en leg vast hoe de lening zich verhoudt tot een toekomstige erfenis.
Documenten opstellen
Leningsovereenkomst. Bevat: hoofdsom, rente, rentevaste periode, aflossingsvorm, betaaldata, eventuele boeteclausule.
Aflossingsschema. Een overzicht van alle maandbetalingen met rente- en aflossingsdeel, nodig voor je belastingaangifte.
Rentevergelijking. Je onderbouwing waarom de gekozen rente marktconform is.
Bij de notaris. Alleen nodig als je hypotheekrecht wilt vestigen of combineert met een bank.
Veelgestelde vragen over de familiehypotheek
Wat is een familiehypotheek precies?
Een familiehypotheek is een lening van familieleden (meestal ouders) waarmee je een woning koopt. Je behandelt het als een echte hypotheek: met vastgelegde rente, aflossingsschema en eventueel de woning als onderpand.
Het verschil met een informele lening is dat je alles schriftelijk vastlegt en marktconforme voorwaarden hanteert. Daardoor kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek bij de Belastingdienst.
Kan ik de rente van een familiehypotheek aftrekken?
Ja, maar alleen als je aan drie voorwaarden voldoet: de lening moet schriftelijk zijn vastgelegd, je moet binnen 30 jaar volledig aflossen (annuïtair of lineair), en de rente moet marktconform zijn.
Je geeft de lening op als eigenwoningschuld in box 1 van je aangifte. De betaalde rente trek je af tegen maximaal 37% (afgetopt). Je ouders geven de vordering op in box 3.
Wat is een marktconforme rente en hoe bepaal ik die?
Een marktconforme rente is een rente die vergelijkbaar is met wat banken vragen voor een soortgelijke lening. De Belastingdienst accepteert geen rente die aanzienlijk lager ligt, omdat dat als verkapte schenking kan worden gezien.
Praktisch: vergelijk hypotheekrentes van drie banken voor dezelfde rentevaste periode en LTV-ratio. Documenteer deze vergelijking en bewaar hem bij je leningsovereenkomst. Bekijk de actuele marktconforme rentes.
Kan ik een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek?
Ja, dit is zelfs de meest voorkomende situatie. De bank financiert het grootste deel (vaak tot 80-90% van de woningwaarde), je ouders vullen het restant aan.
Belangrijk: de bank moet akkoord gaan en de rangorde moet worden vastgelegd bij de notaris. De bank krijgt eerste hypotheekrecht, je ouders tweede. Lees meer over combineren met een bank.
Is een notaris verplicht bij een familiehypotheek?
Nee, een notaris is niet verplicht. Je kunt de lening ook vastleggen in een onderhandse akte (een contract dat je zelf opstelt). Dit is juridisch geldig en voldoende voor de Belastingdienst.
Een notaris is wél nodig als je hypotheekrecht wilt vestigen (zodat je ouders voorrang hebben bij een gedwongen verkoop) of als je combineert met een bankhypotheek. Lees het verschil op onderhandse akte vs. hypotheekakte.
Wat als ik een te lage rente afspreek?
Als de rente aanzienlijk lager is dan de marktrente, kan de Belastingdienst het verschil als schenking aanmerken. Je ouders moeten dan mogelijk schenkbelasting betalen over het rentevoordeel.
Daarnaast loop je het risico dat de Belastingdienst de renteaftrek niet accepteert. Voorkom dit door de rente te onderbouwen met een vergelijking van actuele bankrentes.
Kan een familiehypotheek deels aflossingsvrij zijn?
Ja, maar voor het aflossingsvrije deel heb je geen recht op renteaftrek. Sinds 2013 geldt dat nieuwe hypotheekschulden alleen aftrekbaar zijn als je annuïtair of lineair aflost binnen 30 jaar.
Je kunt dus een deel aflossingsvrij houden (bijvoorbeeld voor flexibiliteit), maar weet dat je over dat deel geen renteaftrek krijgt. Het aftrekbare deel moet wel aan alle fiscale eisen voldoen.
Hoe zit het met erfenis en broers/zussen?
Dit is een belangrijk punt dat veel families over het hoofd zien. Als je ouders jou geld lenen, kan dat bij hun overlijden tot discussies leiden met je broers of zussen over de erfenis.
Leg daarom vooraf vast hoe de lening zich verhoudt tot een toekomstige erfenis. Wordt de uitstaande schuld verrekend? Geldt de lening als voorschot op je erfdeel? Bespreek dit openlijk en leg het schriftelijk vast.
Verdiep je verder
Specifieke onderwerpen uitgelicht:
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot
Klaar om te beginnen?
Een familiehypotheek goed opzetten kost tijd en aandacht. De leningsovereenkomst, het aflossingsschema, de rentevergelijking, de jaarlijkse overzichten voor de Belastingdienst. Het is veel om bij te houden.
Met familiehypotheekoverzicht.nl regel je alles op één plek. Je berekent de marktconforme rente, genereert de benodigde documenten, en houdt automatisch je administratie bij. Zo weet je zeker dat je voldoet aan alle fiscale eisen.
Gratis te proberen. Geen creditcard nodig.