Hypotheek vanuit je eigen BV

De belangrijkste reden om van je eigen BV te lenen is dat de renteopbrengsten binnen je eigen onderneming blijven. Bij een bankhypotheek verdwijnt de rente naar de bank. Bij een DGA-hypotheek betaal je de rente aan je BV, waardoor het geld in feite binnen je eigen vermogen circuleert.

Daarnaast biedt lenen van je BV flexibiliteit. Je kunt zelf de voorwaarden bepalen, zolang deze zakelijk onderbouwd zijn. Denk aan de keuze voor een rentevaste periode, de mogelijkheid om boetevrij extra af te lossen, of het aanpassen van het aflossingsschema bij gewijzigde omstandigheden.

Een DGA-hypotheek kan ook praktisch zijn wanneer banken terughoudend zijn. Als ondernemer met wisselende inkomsten of een complexe financiële situatie kan het lastig zijn om een volledige bankhypotheek te krijgen. Je eigen BV kan dan het ontbrekende deel financieren.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je als DGA de volledige administratie van je BV-lening bijhouden. Je genereert de leningsovereenkomst, registreert maandelijkse betalingen en krijgt jaaroverzichten voor zowel je IB-aangifte als de jaarrekening van de BV. Het platform berekent automatisch de rente- en aflossingscomponenten en houdt de actuele schuldstand bij.

Om de hypotheekrente in box 1 te kunnen aftrekken, moet je lening voldoen aan dezelfde eisen als een reguliere hypotheek. De lening moet bestemd zijn voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning. Daarnaast moet je binnen 30 jaar volledig aflossen volgens een annuïtair of lineair schema.

De rente die je afspreekt moet marktconform zijn. Dit betekent dat je niet zomaar een lage rente kunt kiezen omdat het je eigen BV is. De Belastingdienst vergelijkt de rente met wat banken vragen voor vergelijkbare leningen. Is je rente aanzienlijk lager, dan kan het verschil als verkapt dividend of schenking worden aangemerkt.

Alle afspraken moeten schriftelijk worden vastgelegd. Dit omvat de hoofdsom, de rentevoet, het aflossingsschema, de betaalmomenten en eventuele zekerheden. Zonder deugdelijke documentatie accepteert de fiscus de renteaftrek niet.

Tot slot moet je de afspraken ook daadwerkelijk nakomen. Betaal je de rente niet op tijd of los je niet af volgens schema, dan kan de lening als onzakelijk worden beschouwd met verlies van de renteaftrek als gevolg.

Sinds 2023 geldt de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap. Deze wet bepaalt dat schulden van een DGA aan de eigen BV boven €500.000 worden belast in box 2. Het gaat om alle privéschulden bij elkaar opgeteld, dus niet alleen de woningfinanciering.

Er bestaat een belangrijke uitzondering voor eigenwoningschulden. Als je een hypotheekrecht vestigt ten gunste van je BV, telt de eigenwoningschuld niet mee voor de €500.000 grens. Dit hypotheekrecht moet notarieel worden vastgelegd, net zoals bij een bankhypotheek.

Voor leningen die op 31 december 2022 al bestonden geldt overgangsrecht. Deze bestaande eigenwoningschulden blijven buiten de wet, ook zonder hypotheekrecht. Sluit je een nieuwe lening af of wijzig je de bestaande lening substantieel, dan vervalt het overgangsrecht en moet je alsnog hypotheekrecht vestigen om de uitzondering te behouden.

De peildatum is 31 december. Op die datum wordt gekeken naar je totale schuld aan de BV. Zit je boven de grens zonder dat de uitzondering van toepassing is, dan wordt het meerdere als fictief regulier voordeel belast tegen het box 2 tarief.

Er bestaat geen wettelijk vastgestelde minimum- of maximumrente voor een DGA-hypotheek. De fiscus beoordeelt of de rente zakelijk is door te vergelijken met wat banken vragen voor soortgelijke leningen. Factoren die meewegen zijn de rentevaste periode, de verhouding tussen schuld en woningwaarde, eventuele NHG-garantie en het energielabel van de woning.

In de praktijk kun je de rente onderbouwen door actuele hypotheekrentes van minimaal drie banken te verzamelen voor een vergelijkbare situatie. Documenteer deze vergelijking en bewaar deze bij je administratie. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je actuele marktconforme rentes die je kunt gebruiken als referentie.

Kies je voor een rente die lager ligt dan de marktrente, dan loop je het risico dat de Belastingdienst het rentevoordeel als schenking of verkapt dividend aanmerkt. Dit kan leiden tot extra belastingheffing en correctie van de renteaftrek.

Een goede administratie is essentieel bij een DGA-hypotheek. De Belastingdienst kan vragen om bewijs van de leningsvoorwaarden en de naleving daarvan. Bewaar daarom de leningsovereenkomst, de notariële akte (indien van toepassing), en alle bankafschriften van de betalingen.

Houd per jaar bij hoeveel rente je hebt betaald en hoeveel je hebt afgelost. Dit heb je nodig voor je aangifte inkomstenbelasting en voor de jaarrekening van de BV. Controleer jaarlijks of je nog aan de voorwaarden voldoet en of de rente nog marktconform is.

Vergeet niet om op 31 december te controleren of je totale schuld aan de BV onder de €500.000 blijft, of dat je gebruikmaakt van de uitzondering voor eigenwoningschulden met hypotheekrecht.

Veel DGA's combineren een lening van de BV met een bankhypotheek. De bank financiert het grootste deel van de woning, de BV vult het restant aan. Dit kan handig zijn als je niet het volledige bedrag van de bank kunt lenen, of als je een deel van de rente liever binnen je eigen onderneming houdt.

Bij een combinatie is het belangrijk om de rangorde van de hypotheekrechten goed vast te leggen. De bank krijgt doorgaans eerste hypotheekrecht, de BV tweede hypotheekrecht. Dit moet notarieel worden vastgelegd. Controleer vooraf of de bank akkoord gaat met een tweede hypotheekhouder.

Stem de voorwaarden van beide leningen op elkaar af. Denk aan de looptijd, de mogelijkheid tot extra aflossen en wat er gebeurt bij verkoop van de woning. Leg eventuele afspraken over onderlinge rangorde en verrekening schriftelijk vast.