Hypotheekrenteaftrek in 2026: zo werkt het en wat levert het op

Zo werkt hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt voor je eigen woning in mindering brengt op je belastbaar inkomen. Stel je hebt een hypotheek van 250.000 euro tegen 4% rente. In het eerste jaar betaal je dan ongeveer 10.000 euro aan rente. Met het aftrektarief van 36,97% krijg je 3.697 euro terug van de belasting. Dit voordeel wordt verrekend via je voorlopige teruggaaf of bij je definitieve belastingaangifte.

Het principe is eenvoudig: de overheid ziet je eigen woning als een bron van inkomen. Tegenover dit fictieve inkomen, het eigen woningforfait, mag je de werkelijk betaalde hypotheekrente aftrekken. Het saldo is meestal negatief, wat betekent dat je per saldo minder belasting betaalt.

De Belastingdienst kijkt niet naar wie de geldverstrekker is. Het maakt dus niet uit of je leent van een bank, van je ouders of van een ander familielid. Zolang de lening aan de fiscale voorwaarden voldoet, heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet je lening voldoen aan een aantal voorwaarden. De belangrijkste eis is dat het moet gaan om een lening voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van je hoofdverblijf. Een tweede woning of vakantiewoning komt niet in aanmerking.

Daarnaast geldt voor hypotheken die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2013 de aflossingseis. Dit betekent dat je de lening volledig moet aflossen binnen 30 jaar, via een annuïtair of lineair schema. Doe je dat niet, dan vervalt het recht op renteaftrek voor het deel dat niet voldoet aan het schema. Bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek voldoe je automatisch aan deze eis.

De lening moet juridisch zijn vastgelegd. Bij een bankhypotheek regelt de bank dit via de hypotheekakte bij de notaris. Bij een familiehypotheek leg je de afspraken vast in een leningovereenkomst. Deze overeenkomst bevat het geleende bedrag, de rente, het aflossingsschema en de looptijd. Zonder goede vastlegging kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren.

Een andere voorwaarde is dat de rente marktconform moet zijn. Dit geldt vooral bij leningen binnen de familie. Een te lage rente kan worden gezien als een schenking, terwijl een te hoge rente problemen kan geven bij de geldverstrekker. Op de pagina over de marktconforme rente lees je hoe je de juiste rente bepaalt.

Hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek leen je geld van je ouders, grootouders of andere familieleden voor de aankoop van je woning. De fiscale regels voor hypotheekrenteaftrek zijn precies hetzelfde als bij een bankhypotheek. Je moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen en de afspraken moeten schriftelijk zijn vastgelegd.

Het verschil zit in de administratie. Bij een bank wordt alles automatisch verwerkt en doorgegeven aan de Belastingdienst. Bij een familiehypotheek ben je zelf verantwoordelijk voor het correct vastleggen van de lening en het bijhouden van de betalingen. De Belastingdienst kan bij een controle vragen om de leningovereenkomst, het aflossingsschema en bankafschriften van de rentebetalingen.

Een veelgemaakte fout is het niet goed vastleggen van de aflossingsplicht. Als je alleen rente betaalt en niet aflost, voldoe je niet aan de eisen voor renteaftrek. De lening komt dan in box 3 in plaats van box 1. Je verliest dan het recht op renteaftrek en de geldverstrekker betaalt vermogensbelasting over het uitgeleende bedrag.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een leningovereenkomst genereren die voldoet aan alle fiscale eisen. Je krijgt automatisch een aflossingsschema en overzichten van betaalde rente voor je belastingaangifte. Zo weet je zeker dat je renteaftrek goed geregeld is.

Aftrektarief hypotheekrente 2024, 2025 en 2026

Het tarief waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken is de afgelopen jaren gedaald. In 2026 is het maximale aftrektarief 36,97%. Dit tarief geldt voor iedereen, ongeacht de hoogte van je inkomen. Verdien je meer dan 78.426 euro per jaar en val je in het hoogste belastingtarief van 49,50%, dan trek je de hypotheekrente dus af tegen het lagere tarief van 36,97%.

Het voordeel dat je ontvangt hangt af van hoeveel rente je betaalt. In de eerste jaren van je hypotheek betaal je de meeste rente en is je voordeel het grootst. Naarmate je aflost, betaal je minder rente en neemt het voordeel af. Dit is een bewuste keuze van de overheid om mensen te stimuleren sneller af te lossen.

Los je tussentijds extra af? Dan betaal je minder rente en ontvang je minder renteaftrek. Per saldo ben je wel goedkoper uit. Wil je weten wat extra aflossen betekent voor jouw situatie? Bekijk de uitleg over extra aflossen.

Eigen woningforfait en hypotheekrenteaftrek in 2026

Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigen woningforfait. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning dat je bij je inkomen moet optellen. In 2026 bedraagt dit forfait 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tot 1.310.000 euro. Heb je een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro, dan tel je 1.400 euro bij je inkomen op.

Als je hypotheek (bijna) is afgelost, kan het eigen woningforfait hoger zijn dan je aftrekbare rente. Je zou dan per saldo belasting betalen over je eigen woning. De Hillen-regeling voorkomt dit, al wordt deze regeling geleidelijk afgebouwd. Tot en met 2048 krijg je nog een aftrek voor het positieve saldo.