De ideale kandidaat voor een familiehypotheek
De families waarmee ik de beste ervaringen heb, delen drie kenmerken. Ontbreekt één van deze drie, dan adviseer ik om er goed over na te denken voordat je begint.
Open over geld
- Financiële gesprekken zijn normaal in de familie
- Afspraken worden zakelijk vastgelegd
- Problemen worden uitgesproken, niet vermeden
Uitlener heeft het over
- Geld staat niet ten koste van eigen pensioen
- Geen noodfonds dat beschikbaar moet blijven
- Comfortabel met 20–30 jaar looptijd
Zakelijke blik
- Lening is een lening, geen gunst
- Beide partijen snappen de fiscale spelregels
- Afspraken gelden ook bij moeilijke momenten
3 situaties waarin een familiehypotheek goed werkt
Dit zijn de drie patronen die ik het vaakst tegenkom, waarbij de constructie structureel voordelig uitpakt voor beide kanten.
Starters die net tekort komen bij de bank
De bank leent €320.000, de woning kost €380.000. Ouders lenen €60.000 bij via een familiehypotheek. Bespreek dit altijd vooraf met een hypotheekadviseur, want de bank telt de familielening mee in de totale schuldpositie.
Verbouwing of verduurzaming financieren
De bankhypotheek zit vast en bijlenen is niet handig. Een familielening biedt uitkomst. De rente is aftrekbaar als de verbouwing kwalificeert als woningverbetering. Lees meer over familiehypotheek voor verbouwing.
Ouders met spaargeld dat weinig oplevert
Spaarrente is laag. Door dat geld uit te lenen aan hun kind tegen een marktconforme rente, behalen ouders beter rendement én helpen ze hun kind. De vordering telt mee in box 3, maar per saldo kan dit toch voordeliger zijn.
ZZP'ers: juist wel
Banken zijn terughoudend met hypotheken voor zelfstandigen. Een familiehypotheek kan het verschil overbruggen. De Belastingdienst stelt dezelfde eisen aan de lening, of je nu in loondienst bent of zzp'er.
Wil je weten wat het jou oplevert?
Bereken in 2 minuten je maandlasten, renteaftrek en wat je ouders aan rendement ontvangen.
Wanneer een familiehypotheek minder geschikt is
Dit zijn de vier signalen die erop wijzen dat je beter een andere route kiest.
Wel geschikt als…
- Beide partijen open over geld kunnen praten
- Uitlener het bedrag écht kan missen
- Gelijkwaardige behandeling van kinderen mogelijk is
- Bedrag groot genoeg is voor de administratieve last
- Beide partijen snappen de fiscale regels
Liever niet als…
- Financiële gesprekken al spanning geven in de familie
- Uitlener het geld nodig heeft voor pensioen of zorg
- Er meerdere kinderen zijn die ongelijk behandeld worden
- Het om een bedrag onder de €10.000 gaat
- De looptijd van 20–30 jaar onrealistisch voelt
Kleine bedragen: overweeg een schenking
Voor bedragen onder de €10.000 is de administratieve last van een formele familiehypotheek relatief hoog. Kijk of een schenking binnen de jaarlijkse vrijstelling past, of stel een eenvoudige leenovereenkomst op zonder volledige hypotheekadministratie.
Fiscale aandachtspunten
Een familiehypotheek is fiscaal geen vrijbrief. De Belastingdienst stelt dezelfde eisen als aan een reguliere hypotheek. In de praktijk gaan families hier soms te lichtzinnig mee om.
Voor de lener (het kind)
- Rente alleen aftrekbaar bij annuïtaire of lineaire aflossing
- Aflossing binnen 30 jaar verplicht voor aftrek
- Rente moet marktconform zijn
- Jaarlijks opgeven bij belastingaangifte
- Geen aflossingsvrij (geen aftrek sinds 2013)
Voor de uitlener (de ouders)
- Uitgeleende hoofdsom telt mee als vermogen in box 3
- Vermogensrendementsheffing over de vordering
- Ontvangen rente apart hoeft niet opgegeven (zit in forfait)
- Te lage rente = schenking in de ogen van de Belastingdienst
- Overwaarde opnemen en doorlenen is ook mogelijk
Lees precies aan welke voorwaarden je moet voldoen op onze pagina over regels van de Belastingdienst. Actuele marktconforme rentes vind je op onze rentepagina.
Praktijkvoorbeeld: Lisa (28)
Lisa heeft een bruto inkomen van €48.000 en kan daarmee maximaal €225.000 lenen bij de bank. De woning kost €295.000. Haar ouders lenen het verschil.