In mijn werk met familiehypotheken zie ik regelmatig discussies over de rente. Ouders willen hun kinderen helpen en kiezen soms voor een symbolisch percentage van 1% of zelfs 0%. Begrijpelijk vanuit emotioneel oogpunt, maar fiscaal riskant. Andersom komt ook voor: een rente van 6% terwijl banken op dat moment 4% rekenen. Beide situaties kunnen leiden tot correcties of discussies met de Belastingdienst. Meer over de fiscale regels van de Belastingdienst lees je in onze uitgebreide gids.
Samengevat
Een marktconforme rente is het percentage dat een bank zou rekenen voor een vergelijkbare lening met dezelfde looptijd, rentevaste periode en risicoprofiel. Dit documenteer je bij het afsluiten en bewaar je in je dossier.
Actuele marktconforme rentes januari 2026
Voor een familiehypotheek met 10 jaar rentevast ligt de marktconforme bandbreedte momenteel tussen 4,0% en 4,5% (zonder NHG, LTV tot 90%). Met NHG of lagere LTV kan de rente iets lager. Voor kortere rentevaste periodes gelden andere percentages.
Bekijk alle actuele rentesWaarom moet er rente worden gerekend?
Het fiscale kader
De Belastingdienst maakt onderscheid tussen een echte lening en een schenking. Bij een echte lening hoort rente. Ontbreekt die rente, of is deze ver onder de markt, dan kan de fiscus het rentevoordeel aanmerken als schenking. Over schenkingen boven de vrijstelling betaal je schenkbelasting.
Voor de lener zit er ook een voordeel aan het correct vaststellen van de rente. Wanneer de familielening voldoet aan de fiscale eisen voor een eigenwoningschuld, is de betaalde rente aftrekbaar in box 1. Die aftrek geldt alleen als de lening zakelijk is opgezet, met een marktconforme rente en een aflossingsschema dat binnen 30 jaar tot volledige aflossing leidt.
Voordelen voor beide partijen
Voor de uitlener (vaak de ouders) betekent een marktconforme rente dat zij een reëel rendement ontvangen op hun uitgeleende vermogen. Dit rendement is vaak gunstiger dan spaarrente bij de bank, zeker na belasting in box 3. De lener (vaak het kind) betaalt weliswaar rente, maar deze is doorgaans lager dan bij een bank vanwege het ontbreken van advies- en afsluitkosten. Bovendien blijft het geld in de familie. Lees meer over de voordelen van een familiehypotheek.
Deze win-winsituatie werkt alleen als de rente binnen de marktconforme bandbreedte valt. Te laag en de fiscus grijpt in. Te hoog en de lener betaalt onnodig veel, wat ook vragen kan oproepen over de zakelijkheid van de constructie.
Hoe bepaal je een marktconforme rente?
Er bestaat geen vast tarief dat altijd geldt. De marktconforme rente hangt af van meerdere factoren die je vergelijkt met wat banken op dat moment aanbieden. Hieronder beschrijf ik de drie methodes die ik in de praktijk het meest effectief vind.
Vergelijk met actuele banktarieven
De meest directe methode is het vergelijken van je familielening met hypotheekaanbiedingen van banken. Kijk naar leningen met dezelfde kenmerken: een vergelijkbare looptijd, dezelfde rentevaste periode en een soortgelijk risicoprofiel (met of zonder NHG). Noteer de datum waarop je deze vergelijking maakt en bewaar de bronnen.
Let op dat banktarieven dagelijks kunnen wijzigen. Wat je vastlegt is de rente op het moment van afsluiten. Bij een latere controle toont dit aan dat je zorgvuldig te werk bent gegaan.
Gebruik een renterichtlijn per segment
Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks een overzicht van marktconforme rentes, uitgesplitst naar rentevaste periode en risicoklasse. Dit overzicht is gebaseerd op actuele banktarieven en biedt een handvat voor wie niet zelf wil vergelijken. Het voordeel is dat je direct een onderbouwde rente kunt kiezen die past bij jouw situatie.
Houd er rekening mee dat dit richtlijnen zijn. Bij bijzondere omstandigheden, zoals een zeer hoge loan-to-value of een lening zonder hypothecaire inschrijving, kan een afwijking naar boven verdedigbaar zijn.
Laat je adviseren door een specialist
Bij grotere bedragen of complexe situaties kan het verstandig zijn om een hypotheekadviseur of fiscalist te raadplegen. Deze kan de rente onderbouwen op basis van jouw specifieke situatie en eventueel een adviesrapport opstellen. Dit rapport dient als extra bewijs bij een eventuele controle.
Een adviseur kijkt ook naar aspecten die je zelf mogelijk over het hoofd ziet, zoals de samenhang met een bestaande bankhypotheek bij het combineren van hypotheken of de gevolgen voor de maximale hypotheek die je kind later kan krijgen.
Bereken je optimale constructie
Combineer je de familiehypotheek met jaarlijkse schenkingen? Gebruik onze calculator om te berekenen hoeveel je kunt lenen en schenken binnen de fiscale regels.
Open de schenk-leen calculatorMarktconforme rentes per rentevaste periode (januari 2026)
Onderstaande tabel toont indicatieve marktconforme rentes voor familiehypotheken, gebaseerd op actuele banktarieven. De percentages variëren op basis van de rentevaste periode en de schuld-marktwaarde verhouding (LTV).
| Rentevaste periode | Met NHG | LTV ≤60% | LTV ≤80% | LTV ≤90% |
|---|---|---|---|---|
| 5 jaar vast | 3,65% | 3,75% | 3,95% | 4,15% |
| 10 jaar vast | 3,85% | 3,95% | 4,20% | 4,45% |
| 20 jaar vast | 4,15% | 4,25% | 4,50% | 4,75% |
| 30 jaar vast | 4,35% | 4,45% | 4,70% | 4,95% |
Bron: gemiddelde van actuele banktarieven per 20 januari 2026. Indicatief, raadpleeg altijd actuele tarieven bij afsluiten.
Voorbeeld uit de praktijk
Een ouder leent €150.000 aan haar dochter voor de aankoop van een appartement. De lening heeft een looptijd van 30 jaar, wordt annuïtair afgelost en kent een rentevaste periode van 10 jaar. De woning heeft energielabel B en de loan-to-value is 80%. Op het moment van afsluiten rekenen banken voor vergelijkbare hypotheken tussen 4,0% en 4,5%. De ouder kiest voor 4,2%, documenteert de vergelijking en legt dit vast in de leningsovereenkomst.
Drie jaar later vraagt de Belastingdienst om onderbouwing. De ouder kan de overeenkomst overleggen plus de bewaard gebleven screenshots van banktarieven uit 2026. De rente wordt geaccepteerd.
Veelgemaakte fouten bij het vaststellen van de rente
In de dossiers die ik beoordeel, kom ik steeds dezelfde fouten tegen. Hieronder de drie meest voorkomende, met uitleg waarom ze problematisch zijn. Zie ook onze uitgebreide gids over 7 veelgemaakte fouten bij familiehypotheken.
Geen rente of een symbolische rente
Sommige ouders kiezen bewust voor 0% of 0,5% rente om hun kind maximaal te helpen. Begrijpelijk, maar fiscaal niet houdbaar. De Belastingdienst kan het verschil tussen de gekozen rente en de marktconforme rente aanmerken als jaarlijkse schenking. Over meerdere jaren kan dit oplopen tot aanzienlijke bedragen.
Een betere aanpak is het hanteren van een marktconforme rente en daarnaast jaarlijks te schenken uit de vrijstelling. Zo help je je kind binnen de fiscale regels.
Geen onderbouwing bewaren
Veel families kiezen wel een redelijke rente, maar vergeten te documenteren hoe ze tot dat percentage zijn gekomen. Bij een controle jaren later is het lastig om aan te tonen dat de rente destijds marktconform was. Bankrentes van vijf jaar geleden zijn niet meer eenvoudig te achterhalen.
Maak het jezelf makkelijk: bewaar op het moment van afsluiten een paar screenshots van vergelijkbare banktarieven of een uitdraai van een vergelijkingssite. Dit kost vijf minuten en voorkomt discussie achteraf.
Jaarlijks de rente aanpassen zonder reden
Bij een rentevaste periode leg je de rente voor die periode vast. Toch zie ik families die de rente jaarlijks aanpassen "omdat de marktrente ook beweegt". Dit wekt de indruk dat de afspraken niet zakelijk zijn. Een bank past de rente ook niet tussentijds aan bij een rentevaste periode.
Wil je toch flexibiliteit, kies dan voor een korte rentevaste periode van bijvoorbeeld één of twee jaar. Na afloop van elke periode kun je de rente opnieuw marktconform vaststellen en documenteren.
Voorkom deze fouten
Bepaal direct jouw marktconforme rente
Met familiehypotheekoverzicht.nl kies je de juiste rente op basis van actuele banktarieven en leg je alles direct vast in een professionele leningsovereenkomst.
Veelgestelde vragen
FAQ over rente bepalen
Vragen die ik regelmatig krijg van families die hun rente willen onderbouwen.
Tot slot: rente is geen bijzaak
De rente van een familiehypotheek bepaalt niet alleen de maandlasten, maar ook de fiscale houdbaarheid van de constructie. Een goed onderbouwde, marktconforme rente beschermt zowel de uitlener als de lener tegen discussies met de Belastingdienst en zorgt ervoor dat de lener kan profiteren van hypotheekrenteaftrek.
Neem de tijd om de rente zorgvuldig vast te stellen. Vergelijk met banktarieven, documenteer je keuze en bewaar de onderbouwing bij je dossier. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je actuele rente-informatie en kun je direct een leningsovereenkomst opstellen met de juiste rente.
Aan de slag
Bepaal je rente en leg alles vast
Met familiehypotheekoverzicht.nl bereken je een marktconforme rente en stel je direct een professionele leningsovereenkomst op.