Waarom een familiehypotheek fiscaal interessant kan zijn
Een familiehypotheek is een lening van ouders (of grootouders, of andere familieleden) aan een kind voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning. De Belastingdienst behandelt zo'n lening in principe hetzelfde als een bankhypotheek, mits je aan een aantal voorwaarden voldoet. Dat betekent dat de geldnemer rente kan aftrekken en dat de geldgever rendement ontvangt dat vaak hoger ligt dan spaarrente.
Toch gaat het regelmatig mis. Families leggen afspraken niet goed vast, kiezen een te lage rente of vergeten de schenking te documenteren. In dit artikel loop ik door de drie belangrijkste fiscale onderdelen: renteaftrek voor de geldnemer, belastingheffing voor de geldgever en de mogelijkheden om te schenken.
Opmerking vooraf
Dit artikel geeft algemene informatie. Belastingregels veranderen regelmatig en jouw situatie kan afwijken. Twijfel je? Overleg dan met een fiscalist of notaris voordat je definitieve afspraken maakt.
Hypotheekrenteaftrek voor de geldnemer
Als je geld leent van je ouders om een woning te kopen, kun je de betaalde rente onder voorwaarden aftrekken in box 1. De voorwaarden zijn strenger dan veel mensen denken.
Vier voorwaarden voor renteaftrek
1. Eigen woning
De lening moet worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je hoofdverblijf. Een tweede woning of beleggingspand komt niet in aanmerking.
2. Volledige aflossing in 30 jaar
Je moet de lening binnen 360 maanden volledig aflossen, annuïtair of lineair. Een aflossingsvrije lening geeft geen recht op renteaftrek.
3. Marktconforme rente
De rente moet in lijn liggen met wat banken vragen voor vergelijkbare leningen. Een te lage rente kan worden gezien als verkapte schenking.
4. Schriftelijke vastlegging
Leg de lening vast in een overeenkomst met daarin het bedrag, de rente, de looptijd en het aflossingsschema. Bewaar betaalbewijzen.
Waar gaat het vaak mis?
Families spreken mondeling een rente af van 2% terwijl banken 4,5% vragen. Of ze lossen niet maandelijks af maar "als het uitkomt". De Belastingdienst kan de renteaftrek dan alsnog weigeren, ook met terugwerkende kracht.
Hoeveel levert de aftrek op in 2026?
In 2026 zijn er twee belastingschijven die bepalen hoeveel je terugkrijgt. Bij een inkomen tot €38.883 betaal je 35,75% belasting en krijg je dus 35,75% van de rente terug. Verdien je meer (tot €78.426), dan is het tarief 37,56%. Verdien je nog meer, dan is de aftrek begrensd op 37,56%.
Voorbeeld
Je leent €200.000 van je ouders tegen 3,5% rente. Je betaalt het eerste jaar ongeveer €7.000 aan rente. Bij een inkomen boven €38.883 krijg je 37,56% terug via de aangifte: zo'n €2.629 netto voordeel.
Belasting voor de geldgever
Als je geld uitleent aan je kind, ontvang je rente. Die rente is in principe belast. Hoe hangt af van de situatie.
Box 3: vermogensrendementsheffing
In de meeste gevallen valt de vordering op je kind in box 3. Je betaalt dan vermogensrendementsheffing over de waarde van de lening, net zoals over spaargeld of beleggingen. Het maakt niet uit hoeveel rente je feitelijk ontvangt; de Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement.
In 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscaal partners). Zit je daarboven, dan betaal je ongeveer 36% belasting over het fictieve rendement.
Box 1: resultaat uit overige werkzaamheden
Leent je kind het geld niet voor een eigen woning maar voor iets anders (bijvoorbeeld een beleggingspand), dan kan de lening worden aangemerkt als "terbeschikkingstelling" aan een verbonden persoon. De ontvangen rente is dan belast in box 1 tegen het progressieve tarief, dus tot 49,5%.
Dit komt minder vaak voor bij familiehypotheken voor de eigen woning, maar het is goed om te weten.
Voordeel voor ouders
Een lening aan je kind kan aantrekkelijker zijn dan spaargeld op de bank. Je ontvangt een hogere rente (bijvoorbeeld 3,5% in plaats van 1,5% spaarrente) terwijl je box 3 belasting betaalt over hetzelfde bedrag als wanneer het op een spaarrekening zou staan. Het verschil in rente is netto winst.
Schenken naast lenen
Veel ouders combineren een lening met een schenking. Ze schenken bijvoorbeeld jaarlijks het bedrag van de vrijstelling en lenen de rest uit. Dat kan, maar je moet beide transacties goed vastleggen.
Schenkingsvrijstellingen in 2026
Jaarlijkse vrijstelling ouder aan kind
Geldt per kind, per jaar
€6.908
Eenmalig verhoogde vrijstelling (18 tot 40 jaar)
Vrij besteedbaar, eenmalig in te zetten
€33.129
Schenking aan derden
Bijvoorbeeld aan kleinkinderen of vrienden
€2.769
Let op: de grote vrijstelling voor de eigen woning (de "jubelton") is sinds 2024 volledig afgeschaft.
Hoe combineer je schenken en lenen?
Stel, je ouders willen €50.000 ter beschikking stellen voor je woningaankoop. Ze kunnen dan €6.908 schenken (de jaarlijkse vrijstelling) en de overige €43.092 als lening vastleggen. Het jaar daarop kunnen ze opnieuw €6.908 schenken, waarmee de restschuld daalt.
Belangrijk: leg de schenking en de lening in aparte documenten vast. Een schenkingsovereenkomst voor het geschonken deel, een leningovereenkomst voor het geleende deel. Zo voorkom je discussie met de Belastingdienst of bij een eventuele scheiding.
Vergeet de aangifte niet
Een schenking boven de vrijstelling moet je aangeven bij de Belastingdienst. Ook als je gebruikmaakt van de eenmalig verhoogde vrijstelling moet je aangifte doen, ook al betaal je geen schenkbelasting. Doe je dit niet, dan kan de Belastingdienst alsnog een aanslag opleggen.
Rekenvoorbeeld: een lening van €150.000
Uitgangspunten
Leenbedrag: €150.000
Rente: 3,5% per jaar
Looptijd: 30 jaar annuïtair
Aftrekpercentage: 37,56% (bij inkomen boven €38.883)
Voor de geldnemer (kind)
Rente eerste jaar: circa €5.250
Fiscaal voordeel (37,56%): circa €1.972
Netto rentelast eerste jaar: circa €3.278
De netto rentelast daalt elk jaar omdat je ook aflost. Over de hele looptijd betaal je minder rente dan in het eerste jaar.
Voor de geldgever (ouder)
Ontvangen rente eerste jaar: circa €5.250
Box 3 heffing (bij vermogen boven vrijstelling): afhankelijk van totaal vermogen
Je ontvangt 3,5% rente terwijl je op een spaarrekening misschien 1,5% krijgt. Dat verschil van 2% is netto voordeel, want de box 3 heffing blijft gelijk.
Dit is een vereenvoudigd voorbeeld. In de praktijk hangt je voordeel af van je inkomen, je totale vermogen, andere aftrekposten en veranderende belastingtarieven. Wil je weten wat het in jouw situatie oplevert? Maak een berekening op familiehypotheekoverzicht.nl of vraag een adviseur.
Maak direct je eigen berekening
Vul je leenbedrag en rente in en zie direct hoeveel je kunt aftrekken. Gratis en zonder account.
Veelgestelde vragen
Vragen over belasting en familiehypotheek
Dit zijn de vragen die ik het vaakst krijg van ouders en kinderen die een familiehypotheek overwegen of al hebben afgesloten.
Lees verder
Belastingvrij schenken bij een familiehypotheek
Actuele vrijstellingen en hoe je ze optimaal benut
Marktconforme rente bepalen
Hoe kom je tot een rente die de Belastingdienst accepteert?
Wat is een familiehypotheek?
Alles over de basics van geld lenen binnen de familie
Extra aflossen op een familiehypotheek
Wat betekent vervroegd aflossen voor de renteaftrek?
Aan de slag
Leg je familiehypotheek goed vast
Met familiehypotheekoverzicht.nl maak je een leningovereenkomst, houd je betalingen bij en genereer je documenten voor de belastingaangifte.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot