Familiehypotheek bij samenwonen zonder notaris

De woningmarkt maakt het starters niet gemakkelijk. Veel stellen komen bij de bank net te kort voor het huis dat ze op het oog hebben, terwijl hun inkomen prima is. Het probleem zit vaak in de toetsing: de bank rekent met vaste normen die geen rekening houden met individuele omstandigheden.

Ouders die willen helpen staan dan voor een keuze. Schenken is genereus maar definitief. Het geld is weg en komt niet terug als de situatie verandert. Een lening biedt meer flexibiliteit. Ouders houden aanspraak op het bedrag, het kind krijgt renteaftrek en de maandlasten zijn vaak lager dan bij de bank.

Bij samenwoners speelt nog iets extra. Wanneer de ouders van partner A lenen terwijl partner B mede eigenaar wordt, ontstaan vragen over verdeling. Wie draagt welk deel van de lasten? Wat gebeurt er bij verkoop of als de relatie eindigt? Deze vragen los je op met een draagplichtovereenkomst, een document dat bij gehuwden vaak overbodig is maar bij samenwoners onmisbaar.

Een familiehypotheek kent twee vormen. Bij de eerste vestig je hypotheekrecht op de woning. Dit gaat altijd via de notaris en wordt ingeschreven in het Kadaster. De uitlener krijgt hiermee zekerheid: bij wanbetaling kan hij de woning laten verkopen om zijn geld terug te krijgen.

De tweede vorm is de onderhandse lening. Hierbij stel je een leningovereenkomst op zonder notaris. Je vestigt geen hypotheekrecht, maar de lening is net zo geldig. De meeste families kiezen voor deze variant omdat het goedkoper is en sneller geregeld. Bovendien accepteren veel banken een onderhandse familielening naast hun eigen hypotheek, zolang deze achtergesteld is.

De keuze hangt af van het bedrag en de behoefte aan zekerheid. Bij kleinere bedragen tot ongeveer 50.000 euro is een onderhandse lening doorgaans voldoende. Daarboven kan het verstandig zijn om met de notaris te overleggen, zeker als ouders hun pensioenkapitaal inzetten.

Een onderhandse familiehypotheek vraagt om zorgvuldige documentatie. De Belastingdienst kan tot vijf jaar na dato om bewijs vragen. Je hebt de volgende stukken nodig.

Leningovereenkomst. Dit is het kerncontract tussen uitlener en lener. Hierin staat het geleende bedrag, de rentevoet, de looptijd en de aflossingsmethode. De rente moet marktconform zijn, wat betekent dat je kunt aantonen dat vergelijkbare leningen tegen een vergelijkbaar tarief worden aangeboden. Kies voor annuïtaire of lineaire aflossing binnen 30 jaar als je renteaftrek wilt behouden.

Draagplichtovereenkomst. Bij samenwoners is dit document minstens zo belangrijk als de leningovereenkomst zelf. De draagplichtovereenkomst beschrijft wie welk deel van de woonlasten betaalt en hoe je verrekent bij verkoop of vertrek. Zonder deze afspraken kan de Belastingdienst menen dat de meebetalende partner schenkt aan de ander, met schenkbelasting tot gevolg.

Jaarlijkse renteopgave. Voor de belastingaangifte van de lener is een overzicht nodig van de betaalde rente per kalenderjaar. Deze opgave hoef je niet naar de Belastingdienst te sturen, maar je moet hem wel kunnen tonen als daarom wordt gevraagd.

Schenkingsovereenkomst (optioneel). Sommige ouders schenken jaarlijks een bedrag ter hoogte van de betaalde rente terug aan hun kind. Dit is fiscaal toegestaan binnen de vrijstellingsgrenzen, maar leg het wel apart vast om discussie te voorkomen.

Beide partners lenen gezamenlijk. Wanneer jullie allebei de leningovereenkomst tekenen, zijn jullie ook allebei aansprakelijk voor de aflossing. Dit is de overzichtelijkste situatie. Jullie kunnen de renteaftrek verdelen naar eigendomsverhouding of naar wie daadwerkelijk betaalt.

Eén partner leent, beiden worden eigenaar. Dit komt vaak voor als de ouders van partner A lenen terwijl jullie samen het huis kopen. Alleen partner A tekent de leningovereenkomst en alleen hij of zij kan de rente aftrekken. Maar partner B betaalt wel mee aan de woning. Leg in de draagplichtovereenkomst vast hoe jullie de woonlasten verdelen en wat er gebeurt bij verkoop.

Ongelijke inleg en betaling. Stel dat partner A leent van zijn ouders en partner B een groter deel van het eigen geld inbrengt. Of partner B betaalt een groter deel van de maandlasten omdat zijn inkomen hoger is. Zonder schriftelijke afspraken kan dit fiscaal worden gezien als een schenking van de een aan de ander. Een aangepaste draagplichtovereenkomst voorkomt deze interpretatie.

Wil je dieper ingaan op de fiscale kant? Bekijk de uitleg over fiscaal partnerschap en lees hoe een draagplichtovereenkomst je beschermt.

Renteaftrek is het fiscale voordeel dat de familiehypotheek aantrekkelijk maakt. De Belastingdienst stelt wel voorwaarden. Je moet kunnen aantonen dat het geleende bedrag is gebruikt voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning. Bewaar daarom de koopakte, verbouwingsfacturen en bankafschriften waaruit de betaling blijkt.

De rente moet marktconform zijn. Dit betekent niet dat je de laagste rente van de markt moet kiezen, maar wel dat je je keuze kunt onderbouwen. Vergelijk met wat banken rekenen voor vergelijkbare leningen qua looptijd, bedrag en zekerheid. Op familiehypotheekoverzicht.nl/informatie/familiehypotheek/rente publiceren we maandelijks bandbreedtes waarmee je je rente kunt toetsen.

Tot slot moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar. Een aflossingsvrije lening geeft geen recht op renteaftrek, tenzij het gaat om een lening die al voor 2013 bestond. Bij een nieuwe lening is aflossen dus verplicht om fiscaal voordeel te houden.

Een laatste vereiste: alleen degene die eigenaar is én de leningovereenkomst tekent, kan de rente aftrekken. Betaalt je partner mee terwijl hij of zij niet heeft getekend? Dan kan die partner de rente niet zelfstandig aftrekken. Maak dit soort afspraken expliciet in de draagplichtovereenkomst.

Hypotheekrecht biedt zekerheid. Als je ouders een substantieel deel van hun spaargeld of pensioen uitlenen, willen ze mogelijk de garantie dat ze voorrang krijgen bij een eventuele gedwongen verkoop. Hypotheekrecht regelt dat. De notaris stelt de akte op en schrijft deze in bij het Kadaster.

Rangorde speelt ook een rol bij combinaties met een bankhypotheek. De bank wil doorgaans eerste hypotheekhouder zijn. Als de familielening ook hypotheekrecht krijgt, wordt dit een tweede hypotheek. De bank moet hiermee akkoord gaan, en de notaris zorgt dat de rangorde correct wordt vastgelegd.

Tot slot kan de notaris helpen bij ingrijpende levensveranderingen. Gaan jullie trouwen of juist uit elkaar? Dan veranderen de juridische verhoudingen. Een notariële akte biedt meer rechtszekerheid dan een onderhandse overeenkomst en is moeilijker aan te vechten.

Op zoek naar een notaris? Wij verbinden je vrijblijvend met een specialist.

De meest voorkomende fout is het ontbreken van een draagplichtovereenkomst. Jullie hebben mondeling afgesproken wie wat betaalt, maar die afspraak staat nergens. Bij een controle kan de Belastingdienst stellen dat de partner die meer betaalt dan zijn eigendomsdeel, schenkt aan de ander. Dit leidt tot naheffingen en boetes.

Een tweede valkuil is een te lage rente. Ouders willen hun kind helpen en kiezen voor 1 procent terwijl de markt op 4 procent staat. De Belastingdienst kan dit rentevoordeel aanmerken als schenking. Het kind verliest bovendien de renteaftrek over het verschil. Houd de rente daarom binnen de marktbandbreedte en leg je onderbouwing vast.

Derde valkuil: geen bewijs dat het geld naar de woning ging. Als je het geleende bedrag op je spaarrekening zet en pas maanden later gebruikt voor een verbouwing, wordt het lastig aan te tonen dat het om een eigenwoningschuld gaat. Zorg voor een directe betaalstroom van de uitlener naar de aankoop of verbouwing.

Tot slot vergeten veel mensen om afspraken aan te passen na een ingrijpende gebeurtenis. Jullie gaan trouwen, krijgen een kind of gaan uit elkaar. Al deze momenten vragen om een herziening van de draagplichtovereenkomst en soms ook van de leningovereenkomst. Plan dit in en leg het opnieuw vast.

Stap 1: bepaal de leningstructuur. Leent één partner of lenen jullie allebei? Worden jullie samen eigenaar of alleen degene die leent? Deze keuze bepaalt de rest van het traject.

Stap 2: stel de rente en looptijd vast.Vergelijk actuele markttarieven en kies een rente die binnen de bandbreedte valt. Bepaal de looptijd (maximaal 30 jaar voor renteaftrek) en kies tussen annuïtair en lineair aflossen.

Stap 3: stel de documenten op. Maak een leningovereenkomst met daarin hoofdsom, rente, looptijd, aflossingsmethode en betaaldatum. Stel daarnaast een draagplichtovereenkomst op waarin staat wie welk deel van de lasten draagt en hoe jullie verrekenen bij verkoop of vertrek.

Stap 4: regel de betalingen. Zorg dat alle betalingen via de bank lopen zodat je bewijs hebt. Houd een overzicht bij van betaalde rente en aflossing per jaar. Bewaar dit samen met de overeenkomsten.

Met familiehypotheekoverzicht.nl genereer je de documenten automatisch. Je voert de gegevens in, het systeem maakt de leningovereenkomst en draagplichtovereenkomst en houdt je betalingen bij. Zo voldoe je aan de eisen van de Belastingdienst zonder dat je zelf met templates hoeft te werken.

Een familiehypotheek bij samenwonen kan volledig onderhands, zonder tussenkomst van een notaris. Voorwaarde is dat je de juiste documenten opstelt: een leningovereenkomst met marktconforme rente en een draagplichtovereenkomst die de lastenverdeling beschrijft. Houd alle betalingen bij en bewaar je administratie zorgvuldig.