Familiehypotheek overzichtGoed geregeld

    Fiscale regels familiehypotheek: renteaftrek en Belastingdienst

    Bij een familiehypotheek gelden dezelfde fiscale regels als bij een bankhypotheek. De Belastingdienst maakt geen onderscheid tussen geld lenen van je ouders of van een bank. Dat betekent: als je aan de voorwaarden voldoet, trek je de betaalde rente af. In mijn praktijk zie ik regelmatig dat families onnodig renteaftrek mislopen omdat ze de spelregels niet kennen. Op deze pagina leg ik uit hoe het zit.

    Laatst bijgewerkt: •Door: Marijn de Granada•± 7 min leestijd
    Vertrouwd door 1.230 gebruikers
    Uitstekend op Trustpilot
    Lees ook:Marktconforme rente bepalen•Box 1 of box 3?•Rekenvoorbeeld

    Wanneer is de rente op een familiehypotheek aftrekbaar?

    De Wet inkomstenbelasting stelt vier eisen aan hypotheekrenteaftrek. Deze gelden zowel voor bankhypotheken als voor leningen van familie. Ik loop ze met u door.

    Ten eerste moet de lening zijn aangegaan voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van uw eigen woning. Dat is de woning waarin u zelf woont en die als hoofdverblijf dient. Een tweede huis of een verhuurpand komt niet in aanmerking.

    Ten tweede eist de fiscus dat u het aftrekbare leningdeel binnen 360 maanden volledig aflost. Dat kan annuïtair (gelijke maandlasten) of lineair (gelijke aflossing). Bij annuïtair betaalt u in het begin veel rente en weinig aflossing, bij lineair is dat andersom. Beide methodes zijn toegestaan.

    Ten derde moeten de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd. Een mondelinge afspraak met uw ouders is fiscaal niet voldoende. U heeft een leningovereenkomst nodig waarin het bedrag, de rente, de looptijd en het aflossingsschema staan. Notariële vastlegging is niet verplicht voor aftrek, maar biedt wel extra zekerheid.

    Ten vierde moet de rente marktconform zijn. Hierover vertel ik meer in het volgende onderdeel.

    Aflossingsvrij mag, maar geen aftrek. U kunt een deel van de lening aflossingsvrij houden. De rente op dat deel is dan niet aftrekbaar. Dit kan interessant zijn als de geldgever (uw ouders) de rente-inkomsten in box 3 wil ontvangen. Meer hierover leest u op de pagina box 1 versus box 3.

    Marktconforme rente: hoe onderbouwt u dat?

    De Belastingdienst vraagt dat de rente op uw familielening vergelijkbaar is met wat banken rekenen voor een soortgelijke lening. Dat noemen we marktconform. Is de rente te laag, dan kan de fiscus het verschil aanmerken als een verkapte schenking. Is de rente hoger dan marktconform, dan aftrekken wat u werkelijk betaalt, maar u betaalt dan mogelijk meer dan nodig.

    Om te bepalen wat marktconform is, kijkt u naar leningen met een vergelijkbaar risicoprofiel. Dat betekent: dezelfde rentevaste periode, een vergelijkbare loan-to-value verhouding (hoeveel u leent ten opzichte van de woningwaarde), en het energielabel van de woning. Een NHG-hypotheek heeft een lager risico en dus een lagere rente. Als uw familielening niet met NHG is, vergelijkt u met rentes zonder NHG.

    In de praktijk adviseer ik om de gekozen rente kort te onderbouwen in een bijlage bij de leningovereenkomst. Noteer de datum, de vergelijkingsrentes van twee of drie aanbieders, en uw conclusie. Zo heeft u bij een controle direct uw onderbouwing bij de hand.

    Direct een leningovereenkomst genereren die fiscaal klopt?

    Op familiehypotheekoverzicht.nl vult u de gegevens in en ontvangt u direct een overeenkomst met aflossingsschema. Inclusief automatische jaaropgave voor de belastingaangifte.

    Voldoet aan fiscale eisenBinnen 10 minuten klaar
    Overeenkomst maken

    Lenen en schenken: hoe werkt dat samen?

    Veel ouders combineren een lening met een schenking. Dat mag. De fiscus ziet dit als twee aparte transacties, mits u ze ook als zodanig administreert. Een veelgebruikte constructie is dat ouders jaarlijks een bedrag schenken waarmee het kind (een deel van) de rente betaalt. De schenking valt onder de jaarlijkse vrijstelling, de rente is aftrekbaar.

    Het is belangrijk dat de lening zelf marktconform blijft. U kunt niet een renteloze lening verstrekken en het verschil met de marktrente als schenking aanmerken. De Belastingdienst ziet dat als fiscale constructie. De lening moet op zichzelf een reële rente hebben, en de schenking staat daar los van.

    Leg schenking en lening in afzonderlijke documenten vast. Voor de schenking volstaat in veel gevallen een korte schenkingsovereenkomst. Houd bij welk bedrag u elk jaar heeft geschonken en controleer of u binnen de vrijstelling blijft. Overschrijdt u de vrijstelling, dan betaalt de ontvanger schenkbelasting.

    Actuele schenkingsvrijstellingen•Schenking op papier•Fiscale voordelen familiehypotheek

    Administratie familiehypotheek: wat vraagt de Belastingdienst?

    De fiscus kan tot vijf jaar terug vragen om bewijs van uw hypotheekrenteaftrek. In de praktijk vraagt de Belastingdienst zelden alle documenten op, maar als ze dat doen, moet u uw zaakjes op orde hebben. Ik adviseer om de volgende stukken te bewaren.

    Allereerst de leningovereenkomst of notariële akte. Hierin staan de hoofdsom, de rente, de looptijd en het aflossingsschema. Dit is het basisdocument dat bewijst dat er een lening is met de juiste voorwaarden.

    Daarnaast bewaart u betaalbewijzen van de rente en aflossing. Bankafschriften waarop de overboekingen staan, zijn voldoende. Zorg dat uit de omschrijving blijkt dat het om rente of aflossing gaat. Als u familiehypotheekoverzicht.nl gebruikt, genereert het platform automatisch een jaaropgave met alle betalingen.

    Verder is het verstandig om de onderbouwing van de marktconforme rente te bewaren. Een kort document met de vergelijkingsrentes en uw conclusie is voldoende. En als u ook schenkingen doet, bewaart u de schenkingsovereenkomsten en een overzicht van de geschonken bedragen per jaar.

    Tip: Bewaar alles digitaal én op papier. Een mapje met de originele akte en een backup in de cloud voorkomt problemen bij een eventuele controle.
    Bekijk de checklist voor de leningovereenkomst →

    Een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek

    In veel gevallen is de familielening een aanvulling op een bankhypotheek. De bank verstrekt het grootste deel, de ouders vullen het resterende bedrag aan. Dit kan bijvoorbeeld als het kind net te weinig kan lenen voor de gewenste woning, of als de ouders willen bijdragen zonder het volledige bedrag te schenken.

    Niet alle banken accepteren een familiehypotheek naast hun eigen lening. Sommige banken eisen dat de familielening achtergesteld is, wat betekent dat de bank bij een gedwongen verkoop voorrang heeft. Andere banken accepteren helemaal geen tweede lening. Controleer dit voordat u afspraken maakt.

    Als de bank akkoord gaat, legt de notaris de rangorde vast. De eerste hypotheek (meestal de bankhypotheek) heeft voorrang bij verkoop. De familiehypotheek kan als tweede hypotheek worden ingeschreven of onderhandse blijven. Wat het beste past, hangt af van de wensen van de betrokken partijen en de eisen van de bank.

    Meer over combineren met een bank•Combineren met NHG•Hoe werkt hypotheekrecht?

    Samengevat: de belangrijkste punten

    Renteaftrek werkt hetzelfde als bij een bank. Mits u annuïtair of lineair binnen 30 jaar aflost, de afspraken schriftelijk vastlegt en een marktconforme rente hanteert, is de betaalde rente aftrekbaar in box 1.

    Onderbouw de rente. Vergelijk met bankrentes voor een vergelijkbaar risicoprofiel en leg uw conclusie vast. Bij een controle kunt u dit direct overleggen.

    Lenen en schenken mag naast elkaar. Houd beide stromen administratief gescheiden en controleer jaarlijks of u binnen de vrijstelling blijft.

    Wat gebruikers zeggen

    Bekijk alle reviews →

    Zorgt voor rust

    "Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."

    F

    F.

    via Trustpilot

    Hele goede klantenservice

    "Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."

    JS

    jan Smaal

    via Trustpilot

    Bekijk alle reviews →

    Veelgestelde vragen

    Welke regels gelden voor renteaftrek bij een familiehypotheek?

    Het aftrekbare deel moet annuïtair of lineair binnen 30 jaar worden afgelost, de lening is voor de eigen woning, schriftelijk vastgelegd en de rente is marktconform.

    Wat betekent marktconform in de praktijk?

    Vergelijk je rente met actuele bankrentes voor een vergelijkbaar risicoprofiel (looptijd, LTV/NHG en energielabel). Zie ook de rente-pagina.

    Mag een deel aflossingsvrij zijn?

    Ja, maar rente op een aflossingsvrij deel is niet aftrekbaar. Alleen annuïtair of lineair aflossen binnen 360 maanden levert renteaftrek op.

    Kan ik lenen en schenken combineren?

    Ja. Leg beide stromen los vast en let op de jaarlijkse vrijstellingen. Check de actuele vrijstellingen en lees meer in de fiscale gids.

    Wat moet ik administreren?

    Contract/akte, aflossingsschema, betaalbewijzen, (eventuele) schenkingsbewijzen en een korte onderbouwing van de rente.

    Verder lezen

    Wat is een familiehypotheek?•Hypotheekrenteaftrek•Belastingdienst en controles•Fiscaal partnerschap

    Bronnen

    Belastingdienst: Eigen woning

    Wet inkomstenbelasting 2001

    Nibud: Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting

    Alles fiscaal correct vastleggen?

    Op familiehypotheekoverzicht.nl legt u alle afspraken netjes vast, houdt u betalingen bij en ontvangt u automatisch een jaaropgave voor de belastingaangifte.

    1.230 gebruikers gingen u voor
    Uitstekend op Trustpilot
    Geen betaalgegevens nodig30 dagen geld-terug-garantieAutomatische jaaropgave