Waar komen deze termen vandaan?
De term familiebank dook zo'n vijftien jaar geleden op in de media, toen steeds meer ouders hun kinderen financieel gingen helpen bij de woningaankoop. Journalisten zochten een pakkende term en kozen voor familiebank, naar analogie met de huisbank. Het woord suggereert dat ouders als een soort bank optreden: ze hebben spaargeld dat anders weinig oplevert, en lenen dit uit aan hun kinderen tegen een redelijke rente.
De term familiehypotheek kwam later, vooral vanuit de financiële sector. Hypotheekadviseurs en notarissen zochten een term die beter aansluit bij bestaande begrippen als bankhypotheek en starterslening. Het woord hypotheek maakt meteen duidelijk dat het om een woningfinanciering gaat, niet om een willekeurige lening tussen familieleden.
In mijn ervaring hoor ik 'familiebank' vaker van ouders zelf, en 'familiehypotheek' vaker van adviseurs en op fora waar mensen concreet naar een product zoeken. Beide woorden leven dus naast elkaar, alleen in een andere context.
Is er inhoudelijk verschil?
Nee, juridisch en fiscaal verwijzen beide termen naar exact dezelfde constructie. Of je het nu familiebank of familiehypotheek noemt, de regels van de Belastingdienst zijn identiek. De lening moet voldoen aan de voorwaarden voor eigenwoningschuld, er moet een marktconforme rente worden afgesproken, en de voorwaarden moeten schriftelijk worden vastgelegd.
Familiebank
- Legt nadruk op ouders als geldverstrekker
- Vaak gebruikt in gewone spreektaal
- Kan breder worden opgevat, inclusief schenken
- Term uit de media, niet uit de wetgeving
Familiehypotheek
- Legt nadruk op het product: een woningfinanciering
- Voorkeursterm bij banken en adviseurs
- Sluit aan bij begrippen als bankhypotheek
- Zelfde fiscale behandeling als familiebank
Het verschil zit dus puur in de benaming, niet in de inhoud. De term familiebank legt nadruk op wie het geld verstrekt. De term familiehypotheek benadrukt wat er wordt afgesproken: een hypothecaire lening voor een woning, verstrekt door een familielid in plaats van een bank.
Welke term gebruiken professionals?
Hypotheekadviseurs gebruiken vrijwel altijd de term familiehypotheek of familielening. Deze termen sluiten beter aan bij hun dagelijkse vocabulaire, waarin ook bankhypotheek, NHG-hypotheek en starterslening voorkomen. Notarissen spreken doorgaans over een onderhandse lening of, bij notariële vastlegging, een hypotheekakte.
De Belastingdienst hanteert officieel geen van beide termen. In de aangifte inkomstenbelasting vul je simpelweg in dat je een eigenwoningschuld hebt bij een particulier. De term familiebank of familiehypotheek komt in de aangifteformulieren niet voor.
Bij familiehypotheekoverzicht.nl gebruiken we bewust de term familiehypotheek, omdat deze preciezer is en beter aansluit bij de terminologie die banken hanteren. Veel geldverstrekkers vermelden expliciet hoe zij omgaan met een familiehypotheek in hun acceptatiecriteria, waardoor de term direct herkenbaar is voor adviseurs en banken.
Beide termen zoeken? Wij dekken ze allebei
Of je nu 'familiebank' of 'familiehypotheek' intypt in Google: je komt bij dezelfde uitleg terecht. Bekijk ook hoe een familiebankconstructie met schenken kan worden gecombineerd.
Familiehypotheek digitaal vastleggen
Ongeacht of je het familiebank of familiehypotheek noemt: op ons platform stel je de leningovereenkomst op, houd je betalingen bij en genereer je automatisch renteoverzichten voor de belastingaangifte.
Waarom maakt de terminologie uit bij banken?
Wanneer je een bankhypotheek aanvraagt naast een familiehypotheek, vraagt de bank hoe deze familielening is gestructureerd. De meeste banken eisen dat de familiehypotheek achtergesteld is, wat betekent dat de bank bij een gedwongen verkoop als eerste haar geld terugkrijgt.
In deze communicatie met banken werkt de term familiehypotheek beter dan familiebank. Bankmedewerkers herkennen de term direct en kunnen de lening correct verwerken in hun systemen. De term familiebank kan tot verwarring leiden, omdat sommige medewerkers denken dat het om een andere constructie gaat, of zelfs om een schenking in plaats van een lening.
Wil je weten welke banken een familiehypotheek accepteren naast hun eigen hypotheek? Bekijk ons overzicht van geldverstrekkers en hun beleid.
Waar moet je op letten bij een familiehypotheek?
Ongeacht welke naam je gebruikt, gelden dezelfde aandachtspunten. Dit zijn de vier zaken die ik families standaard meegeef:
1. Leg alles schriftelijk vast
Een leningovereenkomst is essentieel, ook al leen je van je ouders. Hierin leg je het bedrag, de rente, het aflossingsschema en andere voorwaarden vast. Deze overeenkomst is nodig voor de Belastingdienst en voorkomt onduidelijkheid binnen de familie. Lees ook hoe je een leningovereenkomst en schenkingsovereenkomst correct opstelt.
2. Hanteer een marktconforme rente
De Belastingdienst accepteert alleen hypotheekrenteaftrek als de rente marktconform is. Een te lage rente kan door de fiscus worden aangemerkt als schenking. Bekijk ons artikel over het bepalen van de rente voor meer informatie.
Rente te laag?
Als de rente niet marktconform is, kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als een schenking. Dat kost vrijstellingsruimte en heeft fiscale gevolgen voor zowel ouder als kind.
3. Kies voor annuïtair of lineair aflossen
Voor hypotheekrenteaftrek moet je daadwerkelijk aflossen. Een aflossingsvrije familiehypotheek komt niet in aanmerking voor aftrek, tenzij deze is afgesloten vóór 2013 en voldoet aan de overgangsregeling.
4. Overweeg notariële vastlegging
Een onderhandse akte volstaat voor de Belastingdienst, maar een notariële akte biedt extra zekerheid. De notaris kan een hypotheekrecht vestigen op de woning, waardoor de geldgever verhaal heeft bij betalingsproblemen. Lees meer in ons artikel over overeenkomst of akte en familiehypotheek zonder notaris.
“Dit was precies wat we nodig hadden om onze familie lening op te stellen, en de benodigde documenten mbt renteonderbouwing te verzorgen voor de belastingdienst. Op vragen wordt super snel en helder geantwoord.”
“Bedankt voor de opzet van een familielening. Vooral de aanvulling rondom een bouwdepot heeft geholpen een goede overeenkomst te maken.”
Veelgemaakte misverstanden
Omdat er twee termen naast elkaar bestaan, ontstaan er in de praktijk regelmatig misverstanden. Dit zijn de drie die ik het vaakst tegenkom:
- 'Familiebank betekent dat er geen rente hoeft.' Onjuist. Ook bij een familiebank geldt de eis van een marktconforme rente voor renteaftrek. Zonder zakelijke rente loop je het risico dat de fiscus het verschil als schenking ziet.
- 'Familiehypotheek betekent automatisch een notariële akte.' Ook onjuist. Een familiehypotheek kan prima onderhands worden vastgelegd. Alleen als je hypotheekrecht wilt vestigen, is een notaris nodig.
- 'Familiebank en familiebankconstructie zijn hetzelfde.' Niet helemaal: een familiebankconstructie combineert vaak een lening mét jaarlijkse schenkingen om de netto maandlast te verlagen. Familiebank en familiehypotheek slaan alleen op de lening zelf.
Twijfel je over jouw situatie?
Elke familiesituatie is anders. Twijfel je of jouw afspraak voldoet aan de fiscale eisen, raadpleeg dan een hypotheekadviseur.
Conclusie
Familiebank en familiehypotheek zijn verschillende benamingen voor dezelfde constructie. Juridisch en fiscaal is er geen verschil. De term familiebank benadrukt dat ouders als geldverstrekker optreden, terwijl familiehypotheek de focus legt op het product. In de praktijk hanteren professionals en banken vaker de term familiehypotheek, omdat deze duidelijker is en beter aansluit bij bestaande terminologie.
Ongeacht welke term je gebruikt: zorg dat je de afspraken schriftelijk vastlegt, een marktconforme rente hanteert, en overweeg notariële vastlegging bij grotere bedragen. Wil je meer weten over de basisprincipes van de familiehypotheek? Lees dan onze uitgebreide gids.