Overeenkomst of akte bij een familiehypotheek: wat is het verschil en wat heb je nodig?

Waarom deze vraag steeds terugkomt

Op familiehypotheekoverzicht.nl genereer je documenten die ik bewust "overeenkomsten" noem. Dat is een keuze. Overeenkomst is een woord dat mensen herkennen, het is duidelijk en het dekt precies de lading: twee of meer partijen spreken iets af en leggen dat schriftelijk vast.

Maar juridisch gezien is er meer aan de hand. Zodra zo'n document wordt ondertekend door alle partijen en het is bedoeld als bewijs van de afspraken die erin staan, functioneert het als een onderhandse akte. Dat is geen bijzaak. Een onderhandse akte heeft dwingende bewijskracht tussen de ondertekenaars. Dat betekent dat een rechter de inhoud als waar aanneemt, tenzij iemand het tegendeel bewijst.

In de praktijk merk ik dat dit onderscheid voor verwarring zorgt. Mensen denken dat een akte per definitie bij de notaris moet worden opgemaakt, of dat je zonder notariële akte geen renteaftrek krijgt. Beide aannames kloppen niet. In dit artikel neem ik je mee door de juridische achtergrond, zodat je precies weet wat je in handen hebt wanneer je een document van familiehypotheekoverzicht.nl ondertekent.

Wat de wet zegt over aktes

Het begrip "akte" is vastgelegd in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (art. 156 Rv). Een akte is een ondertekend geschrift dat is bestemd om tot bewijs te dienen. Dat is de volledige definitie. Er staat niet bij dat het document bij een notaris moet worden opgemaakt, of dat er "akte" boven moet staan. De wet kijkt uitsluitend naar drie elementen: het is schriftelijk, het is ondertekend en het is bedoeld als bewijs.

De wet maakt vervolgens onderscheid tussen twee soorten aktes. De eerste is de authentieke akte, ook wel notariële akte genoemd, die door een bevoegd ambtenaar zoals een notaris wordt opgemaakt (art. 156 lid 2 Rv). De tweede is de onderhandse akte. Dat is elk ander ondertekend geschrift dat als bewijs is bedoeld maar niet door een notaris is opgesteld (art. 156 lid 3 Rv).

Beide vormen hebben juridische kracht. Het verschil zit in de reikwijdte van de bewijskracht en in de mogelijkheid om bepaalde rechtshandelingen uit te voeren. Zo kun je alleen via een notariële akte een hypotheekrecht vestigen op een woning. Maar voor het vastleggen van de afspraken over de lening zelf, de schenking of de draagplichtverdeling is een onderhandse akte juridisch volwaardig.

Onderhandse akte versus notariële akte

Het belangrijkste praktische verschil tussen een onderhandse akte en een notariële akte is de bewijskracht. Een onderhandse akte heeft dwingende bewijskracht tussen de partijen die het document hebben ondertekend. Dat wil zeggen: als jij en je ouders een leningovereenkomst ondertekenen waarin staat dat de lening € 150.000 bedraagt tegen 3,5% rente, dan wordt dat bedrag en die rente door een rechter als vaststaand aangenomen zolang niemand het tegendeel bewijst.

Een notariële akte gaat een stap verder. Die heeft ook dwingende bewijskracht tegenover derden, dus tegenover partijen die niet bij de overeenkomst betrokken zijn. Daarnaast biedt een notariële akte de mogelijkheid tot het opnemen van een executoriale titel, waarmee de schuldeiser zonder tussenkomst van een rechter beslag kan laten leggen. Bij een familiehypotheek tussen ouders en kinderen komt dat in de praktijk zelden voor. Je ouders gaan niet bij de deurwaarder aankloppen als je een maand te laat betaalt.

Voor de situatie waarin je als gezin een familiehypotheek regelt, is de onderhandse akte in veruit de meeste gevallen voldoende. Je legt de afspraken compleet vast, je hebt dwingende bewijskracht tussen partijen, en je bespaart de notariskosten. Pas wanneer er een recht van hypotheek op de woning moet worden gevestigd, kom je bij de notaris terecht. Dat is een aparte handeling die los staat van de leningovereenkomst.

Hoe onze documenten werken

Op familiehypotheekoverzicht.nl genereer je drie soorten documenten die relevant zijn bij een familiehypotheek. De eerste is de leningovereenkomst, waarin de volledige leningafspraken staan: het bedrag, de rente, de looptijd, het aflossingsschema, de voorwaarden en de gegevens van alle betrokken partijen. De tweede is de schenkingsovereenkomst, waarin ouders vastleggen dat zij jaarlijks een bedrag schenken, bijvoorbeeld ter compensatie van de rentelast. De derde is de draagplichtovereenkomst, waarmee partners onderling afspreken wie welk deel van de lening draagt.

Elk van deze documenten is zo opgebouwd dat het na ondertekening voldoet aan de wettelijke eisen van een onderhandse akte. Het is schriftelijk, het bevat alle relevante afspraken, het wordt ondertekend door alle partijen en het is bedoeld als bewijs van die afspraken. Of er "overeenkomst" of "akte" boven staat maakt voor de juridische status geen verschil. Het is de inhoud en de ondertekening die bepalen of het een akte is.

Ik kies er bewust voor om het woord overeenkomst te gebruiken omdat dat begrijpelijker is. Veel mensen associëren "akte" met de notaris en denken dan dat ze verplicht naar een notariskantoor moeten. Dat is bij een onderhandse akte niet zo. Door het document een overeenkomst te noemen, voorkom ik die verwarring, terwijl je juridisch precies hetzelfde in handen hebt.

Renteaftrek bij een familiehypotheek: je hebt geen hypotheekrecht nodig

Dit is het misverstand dat ik het vaakst tegenkom. Mensen nemen aan dat ze een notariële hypotheekakte nodig hebben om de rente op hun familiehypotheek te mogen aftrekken. Dat is niet zo.

De Belastingdienst stelt voor renteaftrek in box 1 de volgende voorwaarden. De lening moet zijn aangegaan voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning. De afspraken moeten schriftelijk zijn vastgelegd. De lening moet in maximaal dertig jaar worden afgelost volgens een annuïtair of lineair schema. En de rente moet marktconform zijn, dus in lijn met wat een bank zou rekenen voor een vergelijkbare lening.

Geen van deze voorwaarden verwijst naar een recht van hypotheek. Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht op de woning ten behoeve van de geldverstrekker. Het stelt de geldverstrekker in staat om de woning te verkopen als de geldlener niet betaalt. Dat is relevant voor banken, maar bij een familiehypotheek is het in de meeste gevallen niet nodig. Je ouders hoeven geen zekerheid op je woning om de rente fiscaal aftrekbaar te maken.

Wat je wel nodig hebt is een goed vastgelegde leningovereenkomst met alle relevante gegevens. Precies dat is wat je op familiehypotheekoverzicht.nl genereert. Ondertekend is het een onderhandse akte die aan de fiscale documentatie-eisen voldoet.

Wanneer je wél naar de notaris moet

Er zijn situaties waarin een bezoek aan de notaris onvermijdelijk is. De meest voorkomende is wanneer er daadwerkelijk een hypotheekrecht op de woning wordt gevestigd. Dat kan bijvoorbeeld als je ouders het bedrag lenen vanuit hun BV en de BV zekerheid wil op het onderpand. Of als een bank bij een combinatiehypotheek eist dat de familielening wordt achtergesteld en er een tweede hypotheekrecht wordt gevestigd.

Het vestigen van een hypotheekrecht is een zogeheten registergoed-handeling die wettelijk via een notariële akte moet verlopen. De notaris stelt de hypotheekakte op, passeert deze en schrijft het recht in bij het Kadaster. Dat is een aparte stap die los staat van de leningovereenkomst zelf.

In de praktijk betekent dit dat je twee documenten hebt: de leningovereenkomst (onderhands, via familiehypotheekoverzicht.nl) waarin alle financiële afspraken staan, en daarnaast de notariële hypotheekakte waarin het zekerheidsrecht wordt gevestigd. Die twee documenten vullen elkaar aan maar zijn niet uitwisselbaar. De leningovereenkomst bevat de inhoudelijke afspraken, de hypotheekakte regelt alleen de zekerheid.

Wat bewijskracht in de praktijk betekent

Dwingende bewijskracht klinkt abstract, maar in de dagelijkse praktijk is het heel concreet. Stel dat je met je ouders hebt afgesproken dat de lening € 200.000 bedraagt tegen 3% rente, met een lineaire aflossing over dertig jaar. Je hebt dat vastgelegd in een leningovereenkomst op familiehypotheekoverzicht.nl en alle partijen hebben ondertekend.

Een jaar later ontstaat er een discussie over de rente. Jouw vader denkt dat jullie 4% hadden afgesproken. Met een ondertekende overeenkomst in de hand kun je aantonen dat het 3% is, en een rechter zal dat als vaststaand feit aannemen. Zonder schriftelijke vastlegging is het woord tegen woord. Met een onderhandse akte heb je dwingende bewijskracht.

Datzelfde principe geldt richting de Belastingdienst. Als de inspecteur vraagt om bewijs dat je lening voldoet aan de voorwaarden voor renteaftrek, overhandig je je ondertekende leningovereenkomst. Dat document toont het geleende bedrag, de rente, de looptijd en het aflossingsschema. De Belastingdienst kan daaruit vaststellen of aan de fiscale eisen is voldaan. Een onderhandse akte is daarvoor meer dan voldoende.

Hetzelfde geldt bij een bankdossier. Wanneer je een nieuw huis koopt en de bank vraagt om documentatie van je bestaande familiehypotheek, lever je je ondertekende leningovereenkomst aan samen met je Actueel Hypotheekoverzicht. Die combinatie geeft de bank precies de informatie die ze nodig hebben.

Veelgestelde vragen

Bronnen

De informatie in dit artikel is gebaseerd op het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (art. 156 e.v. Rv) voor de definitie en bewijskracht van aktes, en op de actuele fiscale regelgeving van de Belastingdienst voor de voorwaarden rondom hypotheekrenteaftrek bij familieleningen.

Voor de meest recente voorwaarden rondom renteaftrek bij familieleningen verwijst de Belastingdienst naar de geldende regelgeving. Het Kadaster registreert hypotheekrechten op onroerend goed. Een onderhandse leningovereenkomst wordt niet bij het Kadaster ingeschreven, maar is als akte wel juridisch bindend tussen partijen.