Opeisbaarheid en achterstelling bij een familiehypotheek: wanneer mag je de lening terugvragen?

De momenten waarop je een lening mag opeisen, leg je vast in de leningovereenkomst. Dit worden opeisbaarheidstriggers genoemd. Bij een bankhypotheek staan deze standaard in de algemene voorwaarden en zijn ze vaak streng geformuleerd. Bij een familiehypotheek bepaal je zelf welke triggers je wilt opnemen.

Een gebruikelijke trigger is betalingsachterstand. Als de lener meerdere maanden achter elkaar de aflossing niet betaalt, kan de verstrekker de lening opeisbaar stellen. Bij banken is dit vaak al na twee of drie gemiste termijnen. Bij een familielening kun je hier soepeler mee omgaan, bijvoorbeeld door pas na zes maanden achterstand het recht op opeising te activeren.

Een andere veelvoorkomende trigger is verkoop van de woning. Als je kind de woning verkoopt, wil je meestal dat de lening wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Hetzelfde geldt als de woning wordt verhuurd zonder jouw toestemming, of als er beslag op wordt gelegd. Ook faillissement of schuldsanering van de lener is een reden om de lening opeisbaar te maken.

Sommige families nemen ook overlijden van de lener op als trigger. Dat klinkt misschien hard, maar het voorkomt onduidelijkheid in de erfenis. De erfgenamen weten dan meteen dat de lening moet worden afgelost of overgenomen. Zonder zo'n bepaling kan de lening in het luchtledige blijven hangen terwijl de erfgenamen de nalatenschap afwikkelen.

Achterstelling is een afspraak over de rangorde tussen schuldeisers. Als je zegt dat een lening is achtergesteld, betekent dat de schuldeiser achteraan in de rij staat als het gaat om terugbetaling. Bij een woning met meerdere hypotheken of leningen bepaalt de rangorde wie het eerst wordt terugbetaald als de woning wordt verkocht of geëxecuteerd.

De rangorde van hypotheken wordt bepaald door de volgorde van inschrijving in het Kadaster. De hypotheek die het eerst is ingeschreven, heeft de eerste rang. Maar achterstelling gaat verder dan alleen de kadastrale rang. Met een achterstellingsverklaring spreek je af dat je lening achter een andere lening komt, ongeacht de formele inschrijving.

Bij een familielening die wordt gecombineerd met een bankhypotheek is achterstelling bijna altijd aan de orde. De bank wil de zekerheid dat zij als eerste wordt terugbetaald als de woning wordt verkocht. De familielening komt dan pas aan bod als de bank volledig is voldaan. In de praktijk betekent dit dat de ouders bij een gedwongen verkoop misschien niet alles terugkrijgen als de opbrengst onvoldoende is.