Waar gaat het om?
Als je geld leent van je ouders voor de aankoop van een woning, moet je de afspraken schriftelijk vastleggen. Je hebt daarbij twee opties: een onderhandse akte die je zelf opstelt, of een notariële hypotheekakte. Het verschil zit niet in de fiscale erkenning, want beide vormen geven recht op hypotheekrenteaftrek. Het verschil zit in de juridische zekerheid en de kosten.
Bij een lening binnen de familie speelt vertrouwen de hoofdrol. Ouders lenen aan hun kind omdat ze willen helpen, niet omdat ze zich zorgen maken over terugbetaling. In die context is een onderhandse akte de normale keuze. Je legt de afspraken vast, houdt een goede administratie bij en dat is voldoende.
Een hypotheekakte komt pas in beeld wanneer een bank betrokken is bij de financiering. Sommige banken eisen dat ook de familielening notarieel wordt vastgelegd, of dat deze wordt achtergesteld. In dat geval ontkom je niet aan de notaris.
Bekijk hoe familiehypotheekoverzicht.nl werkt
In deze korte video laten we zien hoe je een leningovereenkomst opstelt en je administratie bijhoudt.
De onderhandse akte: de standaard bij familiehypotheken
Een onderhandse akte is een schriftelijke overeenkomst die je zelf opstelt en ondertekent. Bij een familiehypotheek leg je hierin het geleende bedrag, de marktconforme rente, de looptijd van 30 jaar en het aflossingsschema vast. De akte hoeft niet langs de notaris en wordt niet ingeschreven bij het Kadaster.
Waarom de onderhandse akte de logische keuze is
Fiscaal volledig erkend. De Belastingdienst stelt eisen aan de inhoud van de overeenkomst, niet aan de vorm. Een onderhandse akte geeft recht op hypotheekrenteaftrek, net als een notariële akte.
Geen notariskosten. Je bespaart honderden tot meer dan duizend euro aan notariskosten.
Direct te regelen. Je kunt vandaag nog beginnen zonder afspraken met een notaris.
Past bij de familieverhouding. Tussen ouders en kinderen is vertrouwen de basis. Juridische zekerheden zoals hypotheekrecht zijn dan niet nodig.
De regels van de Belastingdienst zijn duidelijk: de lening moet schriftelijk zijn vastgelegd, de rente moet marktconform zijn, en de lening moet binnen 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Als je aan deze voorwaarden voldoet, maakt het niet uit of je een onderhandse of notariële akte hebt.
Regel je familiehypotheek met een onderhandse akte
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je een leningovereenkomst, registreer je betalingen en genereer je jaaroverzichten voor de belastingaangifte.
Wanneer een hypotheekakte wel nodig is
Een hypotheekakte is een notariële akte waarmee hypotheekrecht wordt gevestigd op de woning. De notaris stelt de akte op en schrijft deze in bij het Kadaster. Dit geeft de geldverstrekker zekerheid: bij wanbetaling kan de woning worden verkocht om de schuld af te lossen.
Een hypotheekakte is alleen nodig wanneer de bank dit eist
Als je de familiehypotheek combineert met een banklening, kan de bank eisen stellen. Sommige banken willen dat de familielening ook notarieel wordt vastgelegd of wordt achtergesteld ten opzichte van de bankhypotheek. In dat geval is een gang naar de notaris onvermijdelijk. Vraag dit altijd vooraf na bij de bank.
Bij een zuivere familiehypotheek zonder bank is een hypotheekakte overbodig. Je hebt het vertrouwen van je ouders niet nodig in de vorm van juridische dwangmiddelen. De kosten van de notaris, vaak honderden euro's, kun je beter besteden aan de aflossing van de lening.
De verschillen op een rij
Hieronder zie je de belangrijkste verschillen tussen beide vormen. Let op: voor de hypotheekrenteaftrek maakt het niet uit welke je kiest.
| Kenmerk | Onderhandse akte | Hypotheekakte |
|---|---|---|
| Notaris nodig | Nee | Ja |
| Kosten | €0 | €500 tot €1.500+ |
| Doorlooptijd | Direct | 1 tot 3 weken |
| Inschrijving Kadaster | Nee | Ja |
| Hypotheekrecht | Nee | Ja |
| Hypotheekrenteaftrek | Ja | Ja |
Beide vormen geven recht op hypotheekrenteaftrek als de lening aan de fiscale eisen voldoet
Het belang van een goede administratie
Of je nu kiest voor een onderhandse of notariële akte, een goede administratie is altijd vereist. De Belastingdienst kan tot zeven jaar terug controleren. Je moet kunnen aantonen hoeveel rente er is betaald, wat de restschuld is en hoe het aflossingsschema verloopt.
Bij een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar verandert de verhouding tussen rente en aflossing elke maand. In de beginjaren betaal je meer rente, later meer aflossing. Dit bijhouden is bewerkelijk, maar noodzakelijk voor de belastingaangifte.
Wat familiehypotheekoverzicht.nl voor je regelt
Leningovereenkomst. Een juridisch correcte onderhandse akte die voldoet aan de eisen van de Belastingdienst.
Betalingsregistratie. Automatisch bijhouden van betalingen, restschuld en betaalde rente.
Jaaroverzichten. Met een druk op de knop een overzicht voor de belastingaangifte, voor zowel de lener als de uitlener.
Aflossingsschema. Duidelijk overzicht van de maandelijkse aflossing en rente over de volledige looptijd van 30 jaar.
Wil je zien hoe dit er in de praktijk uitziet? Bekijk een voorbeeldberekening en ontdek hoe je maandlasten, rente en aflossing zich over 30 jaar ontwikkelen.
Veelgestelde vragen
Vragen over de onderhandse akte en hypotheekakte
Heb ik een hypotheekakte nodig voor hypotheekrenteaftrek?
Nee. De hypotheekrenteaftrek hangt af van het bestedingsdoel van de lening, de aflossingseis en de looptijd, niet van de juridische vorm. Een onderhandse akte geeft dezelfde fiscale voordelen als een notariële hypotheekakte.
Is een onderhandse akte rechtsgeldig?
Ja, een onderhandse akte is een volledig rechtsgeldige overeenkomst. Beide partijen zijn gebonden aan de afspraken die erin staan. Het verschil met een hypotheekakte is dat je geen hypotheekrecht hebt, maar bij een lening tussen ouders en kind is dat zelden relevant.
Welke rente moet ik rekenen?
De rente moet marktconform zijn om fiscaal erkend te worden. Dit betekent een rente die vergelijkbaar is met wat een bank zou rekenen voor een soortgelijke lening. Een te lage rente kan leiden tot schenkbelasting of weigering van de renteaftrek.
Wat als de bank een hypotheekakte eist?
Als je de familiehypotheek combineert met een banklening, kan de bank eisen stellen. Sommige banken willen dat de familielening ook notarieel wordt vastgelegd of wordt achtergesteld. Vraag dit vooraf na bij de bank, zodat je weet waar je aan toe bent.
Hoe lang moet de looptijd zijn?
De looptijd van een familiehypotheek is 30 jaar. Dit is een fiscale eis: om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek moet de lening binnen 30 jaar volledig worden afgelost via een annuïtair of lineair schema.
Kan ik later alsnog naar de notaris?
Ja, je kunt een bestaande onderhandse lening later omzetten naar een hypotheekakte. Dit kan nodig zijn als je situatie verandert, bijvoorbeeld als je later alsnog een bankhypotheek afsluit die dit vereist.
Samengevat
Bij een familiehypotheek tussen ouders en kinderen is een onderhandse akte de standaard. Het is goedkoop, snel te regelen en fiscaal volledig erkend. Een hypotheekakte via de notaris is alleen nodig wanneer een bank dit eist bij een gecombineerde financiering.
Wat wel belangrijk is: een goede administratie. Je moet kunnen aantonen wat je hebt betaald aan rente en aflossing. Op familiehypotheekoverzicht.nl regel je dit eenvoudig, met automatische berekeningen en jaaroverzichten voor de belastingaangifte.
Lees verder
Aan de slag
Regel je familiehypotheek met een onderhandse akte
Met familiehypotheekoverzicht.nl maak je een leningovereenkomst, houd je betalingen bij en genereer je documenten voor de belastingaangifte.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot