Hypotheekrecht vestigen bij een familiehypotheek

Als je geld uitleent aan een familielid voor een woning, wil je zekerheid. Hypotheekrecht geeft je als verstrekker het recht om de woning te laten verkopen als de lener niet betaalt. Op deze pagina lees je wanneer hypotheekrecht zinvol is, hoe inschrijving bij het Kadaster werkt en wat dit betekent als de woning wordt verkocht.

Maak gratis je leningovereenkomst

Inclusief aflossingsschema en jaaroverzichten voor de Belastingdienst

Checklist leningovereenkomst•Onderhandse akte vs hypotheekakte

Uitstekend beoordeeld op Trustpilot

Laatst bijgewerkt: 20 januari 2026

De kern in 30 seconden

Leen je geld uit aan familie voor een woning? Dan kun je zekerheid krijgen door hypotheekrecht te vestigen. Dit recht wordt via de notaris ingeschreven bij het Kadaster en geeft je als verstrekker het recht om de woning te laten verkopen als de lener niet aan zijn verplichtingen voldoet. De rangorde bepaalt wie als eerste wordt betaald uit de verkoopopbrengst. Een familielening met hypotheekrecht staat sterker dan een onderhandse lening en vergroot de kans dat een bank wil meewerken aan een gecombineerde financiering.

Verdiep je in combineren met een bank of lees hoe opeisbaarheid en achterstelling werken.

Hypotheekrecht in gewone taal

Bij familiehypotheekoverzicht.nl krijgen we regelmatig de vraag wat hypotheekrecht nu precies inhoudt. In de basis is het simpel: hypotheekrecht is een zekerheidsrecht op een woning. Als jij als ouder geld uitleent aan je kind voor de aankoop van een huis, kun je via de notaris hypotheekrecht laten vestigen. Dit recht wordt ingeschreven bij het Kadaster en is daarmee openbaar. Iedereen die het Kadaster raadpleegt, ziet dat er een hypotheek op de woning rust.

Wat levert het je op als verstrekker

Het belangrijkste voordeel is verhaalsmogelijkheid. Stel dat je kind de lening niet meer kan betalen en de woning wordt verkocht. Met hypotheekrecht heb je recht op een deel van de verkoopopbrengst, afhankelijk van je rangorde. Zonder hypotheekrecht sta je als schuldeiser achteraan in de rij en is de kans groter dat je met lege handen achterblijft.

Waarom kiezen sommigen toch voor onderhands

Niet iedereen kiest voor hypotheekrecht. Een onderhandse lening is goedkoper omdat je geen notaris nodig hebt. Bovendien voelt het vestigen van hypotheekrecht op de woning van je eigen kind voor sommige families ongemakkelijk. Toch raden wij het vaak aan, zeker bij hogere bedragen of als er ook een bankhypotheek in het spel is.

Hoe rangorde en inschrijving werken

Een veelvoorkomende situatie die wij bij familiehypotheekoverzicht.nl tegenkomen: je kind heeft al een hypotheek bij de bank en vraagt jou om een aanvullende lening. In zo'n geval krijg je als ouder een tweede hypotheekrecht. De bank heeft het eerste recht en wordt bij verkoop als eerste uitbetaald. Pas als de bank volledig is voldaan, kom jij aan de beurt.

Eerste recht versus tweede recht

De rangorde wordt bepaald door het moment van inschrijving bij het Kadaster. Wie het eerst inschrijft, heeft het eerste recht. In de praktijk heeft de bank bijna altijd het eerste recht. Jouw familielening komt daar achter. Dit is ook logisch, want de bank heeft doorgaans het grootste deel van de financiering verstrekt.

Wat doet de notaris precies

De notaris stelt de hypotheekakte op, controleert de identiteit van alle betrokkenen en zorgt voor inschrijving bij het Kadaster. Zonder notaris geen hypotheekrecht. De notaris kan ook een achterstellingsverklaring opstellen als de bank dat eist, wat bij combinatiefinancieringen vrijwel altijd het geval is.

Inschrijving maakt het officieel

Een hypotheekakte alleen is niet genoeg. Pas na inschrijving bij het Kadaster is het hypotheekrecht 'publiek' en kun je het inroepen tegen derden. Dit is belangrijk bij verkoop, faillissement of scheiding. Zonder inschrijving heb je enkel een vordering op persoon, niet op de woning.

Meer over wat er in de hypotheekakte staat en de kosten van de notaris.

Wat gebeurt er bij verkoop of als de lener niet betaalt

Dit is waar hypotheekrecht zijn waarde bewijst. Stel dat je kind de woning verkoopt om te verhuizen. De notaris die de overdracht regelt, ziet in het Kadaster dat er hypotheken op de woning rusten. Uit de verkoopopbrengst wordt eerst de bank afgelost, daarna jouw familielening. Pas als beide hypotheken zijn ingelost, krijgt je kind het restant.

Bij vrijwillige verkoop

De meeste verkopen verlopen gelukkig zonder problemen. De notaris lost de hypotheken af uit de verkoopopbrengst en je krijgt je geld terug. Dit gaat automatisch, je hoeft daar zelf niets voor te regelen. De notaris controleert de rangorde en betaalt iedereen in de juiste volgorde uit.

Als de lener niet meer betaalt

Lastiger wordt het als je kind de rente of aflossing niet meer kan betalen. Met hypotheekrecht kun je uiteindelijk executieverkoop afdwingen. Dat klinkt heftig, en dat is het ook. In de praktijk probeer je dit binnen de familie natuurlijk te voorkomen. Maar het feit dat je deze mogelijkheid hebt, is een stok achter de deur.

Lees ook onze uitleg over verkoop van de woning en aflossen van de familiehypotheek.

De afweging: wel of geen hypotheekrecht vestigen

Niet elke familielening heeft hypotheekrecht nodig. Bij kleinere bedragen of als er geen bankhypotheek is, kun je ook met een onderhandse leningovereenkomst werken. Hieronder de belangrijkste verschillen zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.

Met hypotheekrecht

Je hebt recht op de verkoopopbrengst van de woning, volgens je rang in het Kadaster. Bij wanbetaling kun je executieverkoop afdwingen. Banken accepteren een familielening eerder als je bereid bent tot achterstelling, wat alleen mogelijk is met notarieel vastgelegd hypotheekrecht.

Nadeel: je betaalt notariskosten en het voelt formeler. Voor bedragen boven de 50.000 euro raden wij het doorgaans aan.

Zonder hypotheekrecht

Je hebt een vordering op je kind, maar geen recht op de woning zelf. Als de woning wordt verkocht en er is onvoldoende overwaarde, loop je risico. Een bank accepteert dit minder snel bij een gecombineerde financiering.

Voordeel: sneller te regelen en goedkoper. Voor kleinere bedragen of leningen zonder bankbetrokkenheid kan dit voldoende zijn. Zorg wel voor een gedegen leningovereenkomst.

Uitgebreide vergelijking in onze gids onderhandse akte versus hypotheekakte.

Ook een leningovereenkomst nodig?

Genereer in 5 minuten een complete overeenkomst met aflossingsschema.

Start gratis

Hypotheekrecht vestigen in vier stappen

Het vestigen van hypotheekrecht is niet ingewikkeld, maar vraagt wel zorgvuldige voorbereiding. Hieronder het proces zoals wij het bij familiehypotheekoverzicht.nl adviseren.

Stap 1: Maak onderling afspraken

Voordat je naar de notaris gaat, moeten jullie het eens zijn over het leenbedrag, de rente, de looptijd en het aflossingsschema. Bepaal ook of je een marktconforme rente hanteert en bespreek wat er gebeurt als de lener tijdelijk niet kan betalen.

Stap 2: Check de bestaande hypotheek

Heeft je kind al een bankhypotheek? Neem dan contact op met de bank. De meeste banken eisen dat de familielening wordt achtergesteld. Dat betekent dat de bank altijd als eerste wordt uitbetaald. Vraag de voorwaarden schriftelijk op voordat je verdere stappen zet.

Stap 3: Naar de notaris

De notaris stelt de hypotheekakte op en plant een afspraak voor ondertekening. Neem legitimatie mee en zorg dat alle gegevens kloppen. Na ondertekening schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster. Vanaf dat moment is het hypotheekrecht officieel gevestigd.

Stap 4: Administratie bijhouden

Na het vestigen begint het echte werk. Zorg dat elke betaling van rente en aflossing wordt vastgelegd. De Belastingdienst kan tot vijf jaar terug controleren. Bij familiehypotheekoverzicht.nl genereer je automatisch jaaroverzichten voor je aangifte.

Waar het misgaat in de praktijk

Bij familiehypotheekoverzicht.nl zien we regelmatig situaties waarin het fout is gegaan. Soms door onwetendheid, soms door gemakzucht. Hieronder de meest voorkomende valkuilen.

Akte niet ingeschreven

De notaris heeft de akte opgesteld, maar de inschrijving bij het Kadaster is niet gebeurd. Zonder inschrijving bestaat het hypotheekrecht juridisch niet. Dit zien we vooral bij mensen die zelf een notaris hebben ingeschakeld zonder te controleren of het proces volledig is afgerond.

Achterstelling vergeten

Je kind vraagt een aanvullende lening bij de bank, maar de bank wijst af omdat de familielening niet is achtergesteld. Of erger: de bank eist alsnog achterstelling en je moet opnieuw naar de notaris. Voorkom dit door vooraf met de bank te overleggen.

Geen duidelijke opeisbaarheid

De akte bevat geen heldere bepalingen over wanneer je de lening mag opeisen. Bij betalingsachterstanden of een scheiding van je kind weet je niet waar je staat. Neem altijd concrete opeisbaarheidsgronden op in de akte.

Administratie niet bijgehouden

Het hypotheekrecht is gevestigd, maar de betalingen worden niet gedocumenteerd. Als de Belastingdienst vraagt om bewijs van rentebetalingen, kun je niets laten zien. Zorg dat elke betaling traceerbaar is via bankafschriften met duidelijke omschrijving.

Lees meer over opeisbaarheid en achterstelling om deze problemen te voorkomen.

Veelgestelde vragen over hypotheekrecht

Kan ik als ouder hypotheekrecht vestigen als mijn kind al een bankhypotheek heeft

Ja, dat kan. Je krijgt dan een tweede hypotheekrecht, achter de bank. De bank stelt vrijwel altijd als voorwaarde dat jouw lening wordt achtergesteld. Dat betekent dat de bank bij verkoop als eerste wordt uitbetaald. De notaris kan beide zaken in één keer regelen.

Wat kost het om hypotheekrecht te vestigen via de notaris

De kosten variëren per notaris en situatie. Reken op een bedrag tussen de 400 en 800 euro voor de hypotheekakte, inclusief inschrijving bij het Kadaster. Bij complexere situaties met achterstelling kan het iets hoger uitvallen. Vraag altijd vooraf een offerte aan.

Is hypotheekrecht verplicht om hypotheekrenteaftrek te krijgen

Nee, hypotheekrecht is niet verplicht voor renteaftrek. De Belastingdienst kijkt naar het bestedingsdoel van de lening, het aflossingsschema en de looptijd. Een onderhandse lening kan ook in aanmerking komen voor renteaftrek, mits aan alle fiscale voorwaarden is voldaan.

Kan ik later alsnog hypotheekrecht vestigen op een bestaande familielening

Ja, dat kan. Je gaat dan alsnog naar de notaris om een hypotheekakte op te stellen. Let op: als er inmiddels een bankhypotheek is gevestigd, krijg je een lagere rang. De bank moet mogelijk ook toestemming geven. Dit is iets om vooraf goed uit te zoeken.

Wat is het verschil tussen hypotheekrecht en een onderhandse lening

Bij hypotheekrecht heb je zekerheid op de woning zelf. Bij een onderhandse lening heb je alleen een vordering op de persoon. Als de woning wordt verkocht en er is onvoldoende overwaarde, sta je met hypotheekrecht sterker. Een onderhandse lening is goedkoper en sneller te regelen, maar biedt minder bescherming.

Verder lezen over familiehypotheken

Leningovereenkomst checklist

Alle onderdelen die je nodig hebt voor een geldige overeenkomst

Combineren met bank

Wanneer en hoe je samenwerkt met een geldverstrekker

Opeisbaarheid en achterstelling

Essentiële clausules voor je leningovereenkomst

De hypotheekakte

Wat er precies in het notariële document staat

Je familiehypotheek professioneel geregeld

Bij familiehypotheekoverzicht.nl beheer je rente, aflossingen en documenten op één plek. Genereer automatisch jaaroverzichten voor je belastingaangifte en houd je administratie sluitend.

Maak gratis een account

Bekijk reviews op Trustpilot