Alleenstaande starter en de familiehypotheek: hoe het werkt in de praktijk

De realiteit voor alleenstaande starters op de woningmarkt

Als alleenstaande starter heb je op de woningmarkt een structureel nadeel ten opzichte van tweeverdieners. Waar een stel twee inkomens kan inzetten voor de hypotheekberekening, ben je als alleenstaande aangewezen op je eigen salaris. Bij een modaal inkomen van rond de €44.000 bruto per jaar kom je met een bankhypotheek op dit moment uit rond de €200.000. In de Randstad koop je daar nauwelijks iets voor, en ook daarbuiten wordt het krap met de huidige prijzen.

Het gevolg is dat alleenstaande starters vaker dan gemiddeld een beroep doen op familie. Soms als schenking, soms als lening, en steeds vaker als een combinatie van beide. De familiehypotheek is daarbij het instrument dat het meest wordt ingezet: een lening van ouders aan kind, met afspraken over rente, aflossing en looptijd, die naast de reguliere bankhypotheek loopt.

Dat is op zich een gezonde constructie, mits je het goed inricht. Maar het vergt wel kennis van de fiscale spelregels en een helder contract. En juist daar gaat het in de praktijk regelmatig mis, omdat families de afspraken mondeling maken of een rente hanteren die niet marktconform is.

Wat is een familiehypotheek precies?

Een familiehypotheek is een lening tussen familieleden voor de aankoop van een woning. In plaats van (of naast) een lening bij de bank leent het kind een bedrag van de ouders, grootouders of een ander familielid. De kern is dat deze lening op dezelfde manier wordt behandeld als een bankhypotheek: er worden afspraken gemaakt over de hoofdsom, de rente, het aflossingsschema en de looptijd, en die afspraken worden schriftelijk vastgelegd.

Het verschil met een schenking is dat het geld wordt terugbetaald. Het verschil met een informele lening van pa en ma is dat alles op papier staat en dat de rente marktconform moet zijn. Dat laatste is een harde eis van de Belastingdienst. Een rente die substantieel lager is dan wat je bij een bank zou betalen, wordt door de fiscus als verkapte schenking gezien. Te hoog is onzakelijk en levert ook problemen op.

Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks de actuele marktconforme rentes per looptijd, LTV-klasse en rentevaste periode. Zo weet je altijd welke rente je kunt afspreken zonder fiscale risico's.

De cijfers: hoe groot is de rol van familiekapitaal?

Exacte landelijke cijfers over familiehypotheken worden niet centraal bijgehouden, maar uit de berichtgeving van NOS en AD, gecombineerd met data van het Kadaster en De Nederlandsche Bank, ontstaat een duidelijk beeld. Bij een groeiend deel van de woningtransacties door starters is sprake van financiële hulp van familie. Schattingen lopen uiteen van 30% tot meer dan de helft van alle startersaankopen.

Het familiedeel is vaak niet meer dan 10% tot 20% van de totale woningwaarde. Maar juist dat relatief kleine bedrag maakt het verschil tussen wel of niet kunnen kopen. Een alleenstaande starter die €210.000 kan lenen bij de bank en €40.000 bijleent van de ouders, kan ineens een woning van €250.000 financieren. Zonder die extra €40.000 was de aankoop niet rondgekomen.

Het is een ontwikkeling met twee kanten. Aan de ene kant vergroot het de kansen voor starters die wél familie hebben met financiële ruimte. Aan de andere kant vergroot het de ongelijkheid: wie geen vermogende ouders heeft, blijft buitengesloten. Dat is een maatschappelijke discussie die verder gaat dan dit artikel, maar het is goed om je er bewust van te zijn.

Rekenvoorbeeld: alleenstaande starter met familiehypotheek

Neem een alleenstaande starter met een bruto jaarinkomen van €44.000. De maximale bankhypotheek komt uit op circa €205.000. De starter wil een woning kopen van €260.000. Het verschil van €55.000 lenen de ouders als familiehypotheek, tegen 4,5% rente, annuitair afgelost in 20 jaar.

De bruto maandlast van de familielening bedraagt dan circa €348. Dat is het bedrag aan rente plus aflossing dat het kind maandelijks aan de ouders betaalt. De ouders ontvangen over 20 jaar in totaal ruim €28.000 aan rente, een beduidend hoger rendement dan spaarrente. Het kind betaalt over dezelfde periode de volledige €55.000 plus rente terug, en is na 20 jaar schuldenvrij bij de ouders.

Belangrijk: de €348 maandlast van de familielening telt bij de meeste banken mee als vaste last. Dat kan de maximale bankhypotheek met €15.000 tot €20.000 verlagen. Bij sommige banken is dit te ondervangen met een schenk-leenconstructie, waardoor de familielast geheel of gedeeltelijk buiten de toetsing valt. Bekijk per geldverstrekker wat de regels zijn via het overzicht van aanbieders.

Waarom een familiehypotheek goed werkt voor alleenstaanden

De kracht van de familiehypotheek voor alleenstaanden zit in het overbruggen van het financieringsgat. Als alleenstaande mis je het tweede inkomen dat tweeverdieners wél hebben. De bank toetst op jouw inkomen alleen, en daar komt een maximaal leenbedrag uit dat in veel regio's niet toereikend is. De familiehypotheek dicht precies dat gat.

Daarnaast biedt de constructie flexibiliteit die je bij een bank niet hebt. Ouders en kind kunnen samen de rente bepalen (binnen de marktconforme bandbreedte), afspraken maken over vervroegde aflossing zonder boete, en de looptijd afstemmen op de persoonlijke situatie. Sommige families kiezen voor een kortere looptijd dan de standaard 30 jaar, bijvoorbeeld 15 of 20 jaar, zodat het kind sneller van de schuld af is.

Voor de ouders is er ook een voordeel. Het geld dat zij uitlenen levert doorgaans een hoger rendement op dan spaarrente. Op dit moment krijg je bij de meeste banken minder dan 2% rente op spaargeld, terwijl een marktconforme rente op een familielening met een looptijd van 20 jaar al snel rond de 4% tot 5% ligt. Daar staat tegenover dat de ouders over het uitstaande bedrag vermogensrendementsheffing in box 3 betalen. De vordering telt als bezitting in de aangifte, en het werkelijke rendement (de ontvangen rente) wordt meegenomen in de berekening van het belastbare inkomen uit sparen en beleggen. Per saldo blijft het netto rendement voor de ouders in de meeste gevallen hoger dan spaarrente, maar het is goed om dit vooraf door te rekenen.

De keerzijde: risico's die je moet kennen

Een familiehypotheek is geen vrijblijvend arrangement. Het is een financiële verplichting die jarenlang doorloopt, en die invloed heeft op de onderlinge verhoudingen binnen de familie. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk onderschatten veel families hoe lastig het kan worden als er iets verandert in de persoonlijke omstandigheden.

De familierelatie

Geld lenen van je ouders voegt een zakelijke dimensie toe aan de relatie. Zolang alles soepel loopt, merkt niemand daar veel van. Maar stel dat het kind een betaling mist, of dat de ouders het geld ineens nodig hebben voor hun eigen zorgkosten. Dan wordt het ingewikkeld, niet alleen financieel maar ook emotioneel. Een duidelijk contract voorkomt niet alle spanningen, maar zorgt er wel voor dat beide partijen weten waar ze aan toe zijn.

Fiscale risico's

De Belastingdienst kijkt kritisch naar leningen tussen familieleden. Als de rente niet marktconform is, kan het verschil als schenking worden aangemerkt. Als de afspraken niet op papier staan, kan de fiscus de lening als vermogen in box 3 behandelen in plaats van als eigenwoningschuld in box 1. In beide gevallen is dat financieel ongunstig. Raadpleeg de actuele marktconforme rentes en leg alles schriftelijk vast.

Impact op de bankhypotheek

Bij de meeste geldverstrekkers telt de maandlast van de familielening mee als vaste last in de inkomenstoetsing. Dat betekent dat je maximale bankhypotheek lager uitvalt dan wanneer je geen familielening zou hebben. Er zijn uitzonderingen: bij sommige banken kun je via een schenk-leenconstructie de familielast deels of volledig buiten de toetsing houden. Bekijk per bank wat het beleid is via het overzicht van geldverstrekkers.

Vermogen en nalatenschap

Voor de ouders geldt dat het uitgeleende bedrag meetelt als vordering in box 3. Dat heeft gevolgen voor de vermogensbelasting. Bij overlijden van een van de ouders wordt de vordering onderdeel van de nalatenschap. Als er meerdere kinderen zijn, kan dat tot scheve verhoudingen leiden als de verdeling niet goed is geregeld. Bespreek dit vooraf en leg de afspraken vast, bij voorkeur in combinatie met het testament.

Combineren met een bankhypotheek: zo werkt het

In de praktijk wordt een familiehypotheek bijna altijd gecombineerd met een reguliere bankhypotheek. De bank is de hoofdfinancier en de ouders dichten het gat. Dat is ook de opzet die de meeste adviseurs en notarissen aanraden, omdat je dan profiteert van de relatief lage bankrente op het grootste deel van de financiering, terwijl het familiedeel de woningaankoop mogelijk maakt.

Bij het combineren van een familiehypotheek met een bankhypotheek zijn er een paar zaken waar je op moet letten. De bank wil weten dat de familielening op zakelijke voorwaarden is ingericht. Dat betekent een schriftelijke leningovereenkomst, een marktconforme rente en een aflossingsschema. Sommige banken eisen ook dat er hypotheekrecht wordt gevestigd op de woning ten gunste van de ouders, als zogeheten tweede hypotheekhouder.

De rangorde tussen de hypotheekhouders is daarbij belangrijk. De bank staat altijd op de eerste rang: bij een gedwongen verkoop krijgt de bank als eerste haar geld terug. De ouders staan op de tweede rang en dragen dus meer risico. Dit is iets wat je als familie goed moet doorspreken. In de meeste situaties is de kans op gedwongen verkoop klein, maar het is wel verstandig om te weten hoe de verhoudingen liggen.

Wat moet er op papier staan?

De documentatie is bij een familiehypotheek minstens zo belangrijk als bij een bankhypotheek. Het verschil is dat de bank alles voor je regelt, terwijl je bij een familielening zelf verantwoordelijk bent voor de juiste vastlegging. Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen we families hierbij, maar het is goed om te weten wat er minimaal nodig is.

De leningovereenkomst

Dit is het fundament. In de leningovereenkomst leg je vast: de hoofdsom, de rente, het aflossingsschema (annuitair, lineair of aflossingsvrij), de looptijd, afspraken over vervroegde aflossing en de voorwaarden bij bijzondere situaties zoals verkoop van de woning, verhuizing of overlijden. Hoe completer het contract, hoe minder discussie achteraf.

De administratie

De Belastingdienst verwacht dat je kunt aantonen dat de betalingen daadwerkelijk plaatsvinden. Dat betekent: maandelijkse betalingen via de bank (niet contant), een overzicht van de rentedelen en de aflossingsdelen per betaling, en een jaaroverzicht dat je bij de belastingaangifte kunt gebruiken. Veel families beginnen hier enthousiast aan maar laten het na een jaar of twee verslappen. Op familiehypotheekoverzicht.nl wordt de administratie automatisch bijgehouden, inclusief jaaroverzichten die geschikt zijn voor de Belastingdienst.

Afspraken over renteherziening

De marktrente verandert. Als je in 2025 een rente van 4,5% afspreekt voor 10 jaar vast, kan het zijn dat de marktrente in 2030 fors lager of hoger ligt. Leg in de overeenkomst vast hoe je daarmee omgaat: geldt de rente voor de volledige looptijd, of wordt die periodiek herzien? En zo ja, op basis van welke maatstaf? Dit voorkomt discussies over een paar jaar.

Veelgestelde vragen