Familiehypotheek en de makelaar: hoe je als koper je bieding onderbouwt

Waarom deze gids?

De woningmarkt is krap en steeds meer starters financieren een deel van de koopsom via hun ouders of andere familieleden. Op familiehypotheekoverzicht.nl zie ik dagelijks dossiers voorbijkomen van kopers die een familiehypotheek combineren met een banklening. Wat mij opvalt is dat het niet de financiering zelf is die voor problemen zorgt, maar de manier waarop die richting de makelaar wordt gepresenteerd.

Een verkopend makelaar ontvangt soms tientallen biedingen op een woning. Bij elke bieding beoordeelt de makelaar niet alleen de prijs, maar ook de zekerheid dat de koop doorgaat. Als een koper een deel via familie financiert en dat niet goed kan onderbouwen, ontstaat er twijfel. En twijfel betekent dat je bod minder serieus wordt genomen, ook als het bedrag hoger is dan dat van andere bieders.

Deze gids is geschreven voor kopers die een familiehypotheek willen inzetten bij het kopen van een woning en voor makelaars die willen begrijpen hoe zo'n constructie werkt. Ik behandel de impact op de bieding, het financieringsvoorbehoud, welke documenten je nodig hebt en hoe je het gesprek met de verkopend makelaar voert.

Hoe een familiehypotheek de bieding beïnvloedt

Bij een reguliere aankoop financiert de koper de volledige koopsom via een bank. De makelaar kent dit proces en weet dat de bank een acceptatietraject doorloopt voordat het geld beschikbaar is. Zodra een deel van de financiering via familie loopt, verandert dat beeld. De makelaar kent de familieverstrekker niet en heeft geen manier om te verifiëren dat het geld er daadwerkelijk is, tenzij je dat zelf aantoont.

In de praktijk zijn er drie scenario's die ik het vaakst tegenkom. Het eerste is dat ouders de volledige koopsom lenen aan hun kind. Dit komt minder vaak voor, maar geeft de verkoper juist veel zekerheid omdat er geen bank aan te pas komt en de doorlooptijd korter kan zijn. Het tweede scenario is dat ouders een aanvullend bedrag lenen bovenop de bankhypotheek, bijvoorbeeld voor de overwaarde die de bank niet volledig financiert. Het derde scenario is dat ouders een deel schenken en een deel lenen, vaak in combinatie met een repeterende schenking om de netto maandlast te verlagen.

In alle drie de gevallen geldt: hoe beter je de constructie documenteert, hoe sterker je bod overkomt. Een makelaar die in de onderhandeling kan zeggen “de koper heeft een ondertekende leningovereenkomst en het geld staat op een geblokkeerde rekening” geeft de verkoper een heel ander gevoel dan “de koper zegt dat zijn ouders meebetalen”.

Financieringsvoorbehoud met een familielening

Het financieringsvoorbehoud is het vangnet waarmee je als koper onder de koopovereenkomst uit kunt als de financiering niet rondkomt. Bij een puur bankgefinancierde aankoop is dit relatief eenvoudig: de bank keurt de aanvraag goed of niet. Zodra er een familielening in het spel is, wordt het wat complexer.

Ik adviseer kopers altijd om in het financieringsvoorbehoud expliciet te vermelden dat de aankoop deels wordt gefinancierd via een familielening. Geef aan welk bedrag via de bank wordt aangevraagd en welk bedrag via familie wordt verstrekt. Dit geeft de verkoper duidelijkheid en voorkomt dat er achteraf discussie ontstaat over of het voorbehoud terecht wordt ingeroepen.

Een veelgemaakte fout is het helemaal niet vermelden van de familielening in het voorbehoud. Als de bank de hypotheek goedkeurt maar de familielening toch niet doorgaat, bijvoorbeeld omdat de ouders zich bedenken, dan heb je formeel geen grond om het voorbehoud in te roepen. Die situatie wil je voorkomen. Neem de familielening daarom op als onderdeel van je totale financieringsplaatje en laat je aankoopmakelaar of hypotheekadviseur de formulering nalezen.

Wat een verkopend makelaar wil weten

Vanuit het perspectief van de verkopend makelaar draait alles om risico. De makelaar adviseert de verkoper welk bod het beste is, en daarbij kijkt de makelaar verder dan alleen het bedrag. De belangrijkste vraag is: hoe groot is de kans dat deze koop niet doorgaat? Elke onzekerheid in de financiering vergroot dat risico.

Bij een familiehypotheek wil de verkopend makelaar in de kern drie dingen weten. Ten eerste of het geld daadwerkelijk beschikbaar is. Een mondelinge belofte van ouders is niet genoeg. De makelaar wil een ondertekende overeenkomst zien, of ten minste een schriftelijke bevestiging dat het bedrag klaarstaat. Ten tweede wil de makelaar weten hoe hoog het bedrag is dat via familie wordt gefinancierd en welk deel via de bank komt. Die verhouding bepaalt hoe afhankelijk de deal is van de bankacceptatie. Ten derde wil de makelaar weten of de afspraken zakelijk zijn vastgelegd, met rente, aflossing en looptijd. Dat laatste is niet zozeer voor de verkoper relevant, maar het geeft aan dat de koper professioneel omgaat met de constructie.

Makelaars die ik spreek vertellen mij dat ze positief verrast zijn wanneer een koper een compleet dossier meestuurt. Het komt helaas nog te weinig voor. De meeste kopers met een familiehypotheek melden het pas wanneer de makelaar ernaar vraagt, en dan duurt het vaak nog een paar dagen voordat ze de stukken kunnen aanleveren. Die vertraging kan er in een krappe markt voor zorgen dat een ander bod de voorkeur krijgt.

Documentatie die altijd op orde moet zijn

De basis van een goed onderbouwde bieding met een familiehypotheek is documentatie. Ik zie regelmatig dat kopers enthousiast beginnen met zoeken naar een woning en pas op het moment van bieden ontdekken dat ze geen getekende overeenkomst hebben met hun ouders. Dat is te laat.

Het eerste document dat je nodig hebt is een leningovereenkomst. Hierin staan de namen van de geldgever en de geldlener, het bedrag, de rente, de aflossingsvorm (annuïtair, lineair of aflossingsvrij), de looptijd en wat er gebeurt bij verkoop of oversluiten. Dit document laat de makelaar zien dat de familiehypotheek zakelijk is opgezet en niet slechts een vage afspraak binnen de familie.

Als je ouders naast de lening ook jaarlijks een bedrag schenken om je maandlast te verlagen, heb je daarnaast een schenkingsovereenkomst nodig. Sommige banken nemen de schenking mee als inkomensondersteuning, wat je maximale bankhypotheek kan verhogen. Zonder documentatie gaat de bank uit van de volledige bruto last.

Ten slotte is er het actueel overzicht. Als je al een bestaande familiehypotheek hebt en een nieuw huis wilt kopen, vraagt de bank om een Actueel Hypotheekoverzicht: een document dat per een recente datum laat zien hoeveel je nog verschuldigd bent en wat je maandlast is. Dit overzicht genereer je direct vanuit je dashboard op familiehypotheekoverzicht.nl.

Al deze documenten kun je op familiehypotheekoverzicht.nl vanuit hetzelfde dashboard aanmaken en beheren. Het voordeel is dat alles consistent is: de bedragen in je leningovereenkomst komen overeen met je actueel overzicht en je belastingoverzichten. Die consistentie geeft vertrouwen, zowel richting de makelaar als richting de bank.

Zo bereid je een bieding voor met een familiehypotheek

De voorbereiding begint voordat je überhaupt gaat bezichtigen. Ik raad kopers aan om de familiehypotheek als eerste stap vast te leggen, nog voordat ze een makelaar inschakelen of een hypotheekadviseur bezoeken. Op dat moment is er nog geen tijdsdruk en kun je in alle rust met je ouders de voorwaarden bespreken.

Stel de leningovereenkomst op en laat beide partijen tekenen. Zorg dat het bedrag dat je ouders beschikbaar stellen ook daadwerkelijk gereserveerd is. Een bankafschrift of een verklaring van de bank van je ouders is daarvoor voldoende. Vervolgens bespreek je met je hypotheekadviseur hoe de familiehypotheek past in het totale financieringsplaatje. De adviseur kan berekenen wat je maximale bankhypotheek wordt, rekening houdend met de maandlast van de familielening. Twijfel je of een familiehypotheek in jouw situatie voordelig is? Op de pagina waarom een familiehypotheek lees je de afwegingen.

Op het moment dat je een woning vindt en een bod wilt uitbrengen, heb je dan al alles op orde. Je stuurt je bod naar de verkopend makelaar, vergezeld van de getekende leningovereenkomst en eventueel een bewijs dat het geld beschikbaar is. In je biedingsbrief vermeld je dat een deel van de financiering via een familiehypotheek loopt, hoe hoog dat bedrag is en dat de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd. Die transparantie maakt je bod sterker dan biedingen die vaag blijven over de financiering.

De rol van de aankoopmakelaar bij een familiehypotheek

Een aankoopmakelaar is niet verantwoordelijk voor het opstellen van je familiehypotheek. Dat doe je zelf of samen met een notaris. Maar een goede aankoopmakelaar begrijpt wel hoe de constructie werkt en kan je adviseren over hoe je de familiehypotheek het beste presenteert in de onderhandeling.

De belangrijkste toegevoegde waarde van de aankoopmakelaar is dat deze weet welke vragen de verkopend makelaar gaat stellen. De aankoopmakelaar kan vooraf controleren of je dossier compleet is en eventueel ontbrekende stukken signaleren. Daarnaast kan de aankoopmakelaar in het biedingsgesprek proactief toelichten hoe de financiering is geregeld. Dat neemt onzekerheid weg en versterkt je onderhandelingspositie.

Online aankoopmakelaars zoals onlinemakelaar.nl werken veel met starters en zijn doorgaans goed bekend met familiehypotheken. Een hypotheekadviseur zoals Woonadviseur kan daarnaast helpen om het totale financieringsplaatje helder te krijgen zodat zowel de bank als de verkopend makelaar precies weten waar ze aan toe zijn.

Mijn advies aan kopers is om je aankoopmakelaar vanaf het begin te informeren over de familiehypotheek. Geef toegang tot je dossier, deel de leningovereenkomst en leg uit welk bedrag via familie en welk bedrag via de bank wordt gefinancierd. Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je je dossier delen via een link zodat je makelaar en adviseur altijd de meest recente stand kunnen inzien.

Veelgestelde vragen