Familiehypotheek afsluiten in 7 stappen

Wat is een familiehypotheek en waarom dit stappenplan?

Bij een familiehypotheek leent een ouder, grootouder of ander familielid geld uit voor de aankoop of verbouwing van een woning. De lener betaalt rente en lost periodiek af, net als bij een bankhypotheek. Het grote verschil: de rente blijft in de familie en de voorwaarden zijn onderling bespreekbaar. Mits je de afspraken zakelijk vastlegt, is de betaalde rente gewoon aftrekbaar in box 1 van de inkomstenbelasting.

Toch loopt het in de praktijk regelmatig mis. Families die de rente niet goed onderbouwen, mondelinge afspraken maken of na twee jaar stoppen met administreren. Dit stappenplan beschrijft de route die ik iedere familie aanraad, van het eerste gesprek tot het jaarlijkse evaluatiemoment.

Stap 1: voer het keukentafelgesprek

Alles begint met een open gesprek. Hoeveel kan en wil de ouder uitlenen? Heeft de ouder dat bedrag direct beschikbaar, of moet er overwaarde op de eigen woning worden verzilverd? En misschien nog belangrijker: zijn alle broers en zussen op de hoogte?

In de praktijk zie ik dat ongelijke verdeling tussen kinderen een bron van spanning kan zijn. Bespreek dit vooraf. Sommige ouders lenen aan meerdere kinderen, maar onder andere voorwaarden. Dat mag, zolang alles vastligt en fiscaal klopt.

Spreek in dit gesprek ook de grote lijnen af: een indicatie van het leenbedrag, een gewenste looptijd (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar) en of er ruimte is voor extra aflossingen tussendoor. Deze afspraken vormen de basis voor de volgende stappen.

Stap 2: bepaal een marktconforme rente

De Belastingdienst accepteert renteaftrek alleen als de rente marktconform is. Dat betekent: vergelijkbaar met wat een bank zou rekenen voor een soortgelijke hypotheek. Spreek je een te lage rente af, dan kan de fiscus het verschil als schenking aanmerken. Kies je een te hoge rente, dan betaalt het kind onnodig veel.

Hoe bepaal je die rente? Kijk naar actuele hypotheekrentes bij banken en houd rekening met de marktconforme rente die past bij de gekozen looptijd, het leenbedrag ten opzichte van de woningwaarde (de loan-to-value) en of er sprake is van NHG. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks de actuele bandbreedtes, zodat je altijd een onderbouwde keuze kunt maken.

Een veelgemaakte fout: ouders die zeggen "we rekenen gewoon 2% want dat is toch al meer dan de spaarrekening". Dat kan prima, maar alleen als 2% op dat moment binnen de marktbandbreedte valt. Controleer dit altijd, want de markt verschuift elk kwartaal.

Stap 3: kies de aflossingsmethode

Wil het kind de hypotheekrente aftrekken, dan moet de lening annuitair of lineair worden afgelost binnen maximaal 30 jaar. Dat is een harde eis van de Belastingdienst.

Bij een annuitaire aflossing betaalt de lener elke maand hetzelfde totaalbedrag. In het begin is dat grotendeels rente, richting het einde grotendeels aflossing. Bij een lineaire aflossing is de aflossingscomponent elke maand gelijk, waardoor het totaalbedrag geleidelijk daalt.

Welke vorm het beste past, hangt af van het inkomen van het kind en de voorkeur van de ouder. Een lineaire lening is voor de ouder overzichtelijker: elke maand komt hetzelfde bedrag aan aflossing terug. Een annuitaire lening geeft het kind in de eerste jaren meer ruimte in het maandbudget.

Wil je zien wat beide scenario's concreet betekenen voor de maandlasten? Maak een voorbeeldberekening en deel de uitkomst met de hele familie. Zo voorkom je discussie achteraf.

Stap 4: controleer de fiscale spelregels

Een familiehypotheek wordt door de Belastingdienst op dezelfde manier behandeld als een gewone hypotheek. De rente die het kind betaalt, is aftrekbaar in box 1, mits aan de voorwaarden wordt voldaan: annuitair of lineair aflossen binnen 30 jaar, een marktconforme rente en een schriftelijke overeenkomst.

Aan de kant van de ouder geldt: de vordering (het uitstaande leenbedrag) valt in box 3 en telt mee als vermogen. Dat kan leiden tot vermogensrendementsheffing. Veel ouders vangen dit op door jaarlijks een bedrag terug te schenken aan het kind, binnen de schenkingsvrijstelling. Zo blijft het netto-effect voor de ouder beperkt en helpt de constructie ook fiscaal.

Nog een aandachtspunt dat vaak wordt vergeten: als het kind de familiehypotheek combineert met een bankhypotheek, dan toetst de bank de maandlasten van beide leningen. Informeer de hypotheekadviseur dus altijd over het bestaan van de familielening.

Stap 5: leg alles vast in een leenovereenkomst

Mondelinge afspraken zijn juridisch lastig te bewijzen en de Belastingdienst accepteert ze niet als onderbouwing voor renteaftrek. Leg de afspraken daarom altijd schriftelijk vast in een leenovereenkomst.

In die overeenkomst staan het leenbedrag, de rente, de looptijd, het aflossingsschema, afspraken over tussentijds extra aflossen en wat er gebeurt bij overlijden of scheiding. Na ondertekening door beide partijen geldt het document als onderhandse akte, wat het juridisch bindend maakt.

Wil je extra zekerheid? Dan kun je de overeenkomst laten vastleggen bij de notaris. Dat is niet verplicht, maar het biedt bescherming als er later geschillen ontstaan, bijvoorbeeld bij een scheiding van het kind. Lees meer over het verschil tussen een hypotheekakte en een onderhandse overeenkomst als je twijfelt.

Wanneer ouders naast de lening ook jaarlijks een bedrag willen schenken, is een aparte schenkingsovereenkomst nodig. Twee losse documenten, twee losse geldstromen. Dat voorkomt verwarring bij de Belastingdienst.

Stap 6: richt de administratie in

Vanaf de eerste betaling begint de administratie. De Belastingdienst kan tot zeven jaar terug controleren, dus je moet aantoonbaar kunnen maken dat rente en aflossing volgens schema zijn betaald. Laat betalingen via de bank lopen (nooit contant) en gebruik een vast omschrijvingskenmerk zodat je transacties eenvoudig kunt terugvinden.

Op familiehypotheekoverzicht.nl houd je het volledige verloop van de lening bij: restschuld, betaalde rente per jaar, aflossingsoverzicht en eventuele extra aflossingen. Aan het einde van het jaar genereer je met een klik een jaaroverzicht dat zowel het kind als de ouder kan gebruiken voor de belastingaangifte.

Dat klinkt misschien als een detail, maar in de praktijk gaat het hier het vaakst mis. Families die de eerste twee jaar keurig bijhouden en daarna vergeten bij te werken. Drie jaar later klopt de restschuld niet meer en wordt het jaaroverzicht onbetrouwbaar. Een geautomatiseerde tool voorkomt dat.

Stap 7: evalueer jaarlijks

Een familiehypotheek is geen contract dat je tekent en in een la legt. Omstandigheden veranderen: het kind krijgt een hoger salaris en wil extra aflossen, de hypotheekrentes stijgen of dalen waardoor de afgesproken rente misschien niet meer marktconform is, of de ouder wil de vordering verlagen met een schenking.

Plan daarom elk jaar een kort evaluatiemoment. Controleer of de rente nog past bij de actuele markt. Kijk of er schenkingen zijn gedaan die in de administratie moeten worden verwerkt. En bespreek of er nieuwe afspraken nodig zijn, bijvoorbeeld rondom een verbouwing of de geboorte van een kleinkind waardoor het inkomen tijdelijk daalt.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je wijzigingen direct doorvoeren in het bestaande dossier. Je hoeft niet opnieuw te beginnen. Dat maakt de jaarlijkse controle een kwestie van een halfuurtje aan de keukentafel.