Familiehypotheek na je bankhypotheek

Waarom lenen van familie voor een verbouwing?

Bij de aankoop van je woning keek de bank naar je inkomen en bepaalde hoeveel je kon lenen. Nu, jaren later, wil je verbouwen. Je inkomen is misschien niet veel veranderd, maar de bank rekent opnieuw en concludeert dat er weinig ruimte is voor extra hypotheek. Dat is frustrerend, want je hebt ondertussen wel trouw afgelost en je huis is meer waard geworden.

Familie kijkt anders naar de situatie. Je ouders of schoonouders zien dat je een stabiel leven hebt opgebouwd en willen graag helpen. Ze hoeven zich niet te houden aan de strenge inkomensnormen van banken. Ze kunnen het bedrag dat je nodig hebt voor de verbouwing aan je lenen tegen een rente die voor beide partijen eerlijk is. Jij krijgt je uitbouw, zij krijgen een beter rendement dan op de spaarrekening.

Wil je familielid ook hypotheekrecht als zekerheid? Dan heb je toestemming nodig van je bestaande hypotheekverstrekker en wordt de familiehypotheek via de notaris vastgelegd. Niet elke bank gaat hiermee akkoord, dus check dit vooraf. Zonder hypotheekrecht kun je ook een onderhandse lening afsluiten, wat sneller en goedkoper is.

Hoe zit het juridisch?

Er zijn twee manieren om geld te lenen van familie voor je woning. De eerste is een onderhandse lening: je familielid leent je geld, jij betaalt rente en lost af, maar er wordt geen hypotheekrecht gevestigd. Dat is snel geregeld en je hebt er geen notaris of toestemming van de bank voor nodig.

De tweede manier is een familiehypotheek met hypotheekrecht. Hierbij krijgt je familielid een hypotheekrecht op je woning als zekerheid, net als de bank dat heeft. Dit geeft je familielid meer zekerheid, maar het betekent ook dat je toestemming nodig hebt van je bestaande hypotheekverstrekker. De bank moet akkoord gaan met een tweede hypotheek op je woning.

Niet elke hypotheekverstrekker gaat hiermee akkoord. Sommige banken staan principieel geen tweede hypotheek toe, andere doen het wel mits je totale hypotheekschuld binnen de marktwaarde van je woning blijft en je de maandlasten kunt dragen. Neem altijd vooraf contact op met je hypotheekverstrekker om te vragen of zij een tweede hypotheek toestaan. Doe dit voordat je afspraken maakt met je familielid.

Wanneer is de rente aftrekbaar?

De Belastingdienst accepteert renteaftrek voor een familielening onder vier voorwaarden. Ten eerste moet het geleende geld aantoonbaar naar je eigen woning gaan. Bewaar dus alle facturen van de aannemer, de keukenboer of de installateur van je zonnepanelen. Betaal deze facturen bij voorkeur rechtstreeks vanuit het geleende bedrag zodat de geldstroom traceerbaar is.

Ten tweede moet je annuïtair of lineair aflossen binnen maximaal 30 jaar. Je mag dus niet alleen rente betalen en aan het eind in één keer aflossen. Elke maand gaat er een stukje van de schuld af, net als bij een bankhypotheek sinds 2013.

Ten derde moet de rente marktconform zijn. Dat wil zeggen: vergelijkbaar met wat je bij een bank zou betalen voor een vergelijkbare lening. Je hoeft niet precies hetzelfde percentage te kiezen, maar het moet wel verdedigbaar zijn. Een rente van 0,5% terwijl banken 4% vragen is dat niet. Een rente van 4,5% terwijl banken 4% vragen is dat wel, omdat de bank meer zekerheid heeft dan je familielid.

Ten vierde moet je de lening melden in je belastingaangifte. Je vult het bedrag, de rente en de gegevens van de geldgever in bij de eigenwoningschuld in box 1. Zonder deze melding geen renteaftrek.

Rekenvoorbeeld: 50.000 euro voor een uitbouw

Stel je leent 50.000 euro van je ouders voor een uitbouw aan de achterkant van je woning. Jullie spreken een rente af van 4,5% met een looptijd van 30 jaar en annuïtaire aflossing. Dat betekent dat je elke maand 253 euro betaalt, bestaande uit rente en aflossing. In het eerste jaar betaal je ongeveer 2.200 euro aan rente en 850 euro aan aflossing. Die 2.200 euro aan rente mag je aftrekken in box 1.

Je ouders ontvangen maandelijks 253 euro. De rente die zij ontvangen is voor hen geen inkomen in box 1, maar de vordering op jou telt wel mee in hun box 3 vermogen. Tegenover die vordering staat vaak een schuld als zij het geld zelf hebben geleend, bijvoorbeeld via een verhoging van hun eigen hypotheek. Die schuld en die vordering heffen elkaar dan grotendeels op in hun vermogensbelasting.

Over 30 jaar heb je in totaal circa 91.000 euro betaald, waarvan 41.000 euro rente. Maar die rente was aftrekbaar, dus afhankelijk van je belastingtarief kreeg je daar een deel van terug. Met een tarief van 37% hield je effectief zo'n 25.800 euro aan rentekosten over.

Wanneer heb je een notaris nodig?

Een notaris is alleen nodig wanneer je hypotheekrecht wilt vestigen ten gunste van je familielid. Bij een onderhandse lening zonder hypotheekrecht is een notaris niet nodig. Dan stel je zelf een leningovereenkomst op, ondertekenen beide partijen en klaar.

Kies je wel voor hypotheekrecht? Dan stelt de notaris de hypotheekakte op en registreert het hypotheekrecht bij het Kadaster. Dit geeft je familielid zekerheid: bij een eventuele gedwongen verkoop heeft de hypotheekhouder voorrang op andere schuldeisers. Reken op notariskosten van 700 tot 1.200 euro plus kadasterkosten van enkele honderden euro's.

Of hypotheekrecht de moeite waard is hangt af van het bedrag en de situatie. Bij grotere bedragen kan het verstandig zijn omdat je familielid dan beter beschermd is. Bij kleinere bedragen volstaat meestal een goede onderhandse leningovereenkomst met duidelijke afspraken over wat er gebeurt bij wanbetaling, verkoop of overlijden.

Wat als je een NHG hypotheek hebt?

De Nationale Hypotheek Garantie geldt alleen voor je bankhypotheek, niet voor de familielening. Dat is logisch: NHG garandeert de bank dat zij hun geld terugkrijgen als jij niet meer kunt betalen. Een familielening valt daar buiten.

Betekent dit dat je geen familielening mag afsluiten als je NHG hebt? Nee, dat mag gewoon. NHG kijkt naar je totale woonlast en verwacht dat die verantwoord is. Zolang je de maandlasten van zowel de bank als de familielening kunt dragen, is er geen probleem. Vergeet niet de familielening te melden bij je hypotheekadviseur en in je belastingaangifte.

Wat leg je vast in de overeenkomst?

Of je nu kiest voor een onderhandse lening of een hypotheek via de notaris, de afspraken moeten duidelijk op papier staan. De belangrijkste onderdelen zijn de hoofdsom (het bedrag dat je leent), de rente (het percentage en of dit vast of variabel is), de looptijd (hoe lang je over de aflossing doet) en de aflossingsvorm (annuïtair of lineair).

Daarnaast zijn er afspraken die families vaak vergeten maar later cruciaal blijken. Wat gebeurt er als je de woning verkoopt? Moet je dan direct de restschuld aflossen? Wat als een van de partijen overlijdt? Gaat de lening dan over op de erfgenamen of wordt deze direct opeisbaar? En wat als je eerder wilt aflossen dan gepland? Mag dat zonder kosten?

Dit zijn precies de punten waar families achteraf discussie over krijgen als ze het niet vooraf hebben besproken. Neem de tijd om deze scenario's door te nemen. Dat voorkomt gedoe in de toekomst en zorgt ervoor dat iedereen weet waar hij aan toe is.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een complete leningovereenkomst opstellen en de betalingen en restschuld bijhouden zodat je elk jaar een overzicht hebt voor de belastingaangifte.

Conclusie

Geld lenen van familie voor een verbouwing naast je bestaande bankhypotheek kan op twee manieren. Bij een onderhandse lening heb je geen notaris of toestemming van de bank nodig. Wil je familielid hypotheekrecht als zekerheid? Dan moet je bank akkoord gaan en komt er een notaris aan te pas. Niet elke bank staat dit toe, dus check dat als eerste. In beide gevallen is de rente aftrekbaar in box 1 als je aan de fiscale voorwaarden voldoet.

Veelgestelde vragen