Verbouwen of verduurzamen met een familiehypotheek

Waarom familie inschakelen bij een verbouwing?

Wie een woning koopt, heeft het beschikbare budget vaak volledig nodig voor de aankoop zelf. Er blijft dan weinig over voor de verbouwing die je eigenlijk direct wilt uitvoeren: de keuken vervangen, de badkamer moderniseren, isoleren of zonnepanelen laten plaatsen. Banken zijn bovendien terughoudend met het verstrekken van extra financiering kort na aankoop. Ze willen eerst een taxatie zien waaruit blijkt dat de woning na verbouwing voldoende waarde heeft, en zelfs dan financieren ze zelden het volledige bedrag.

In die situatie kan een lening van je ouders of andere familieleden een praktische oplossing zijn. Het voordeel ten opzichte van een persoonlijke lening bij een bank is dat je onderling flexibeler bent in de voorwaarden en dat de rente aftrekbaar kan zijn. Dat laatste geldt alleen als je de lening op de juiste manier vastlegt. Daar gaat het in de praktijk nog weleens mis, en juist daarom is het belangrijk om te weten welke eisen de Belastingdienst stelt.

De meeste families die via familiehypotheekoverzicht.nl een verbouwingslening regelen, besteden het geld aan de keuken of badkamer, aan isolatie en kozijnen, aan een dakkapel of uitbouw, of aan groot onderhoud zoals funderingsherstel of de elektrische installatie. Zolang het geld naar de woning gaat, is het fiscaal aftrekbaar.

Drie voorwaarden voor renteaftrek

De Belastingdienst behandelt een familielening voor je woning in principe hetzelfde als een bankhypotheek. De rente is aftrekbaar in box 1, maar alleen als je aan drie voorwaarden voldoet.

Ten eerste moet er een schriftelijke leningsovereenkomst zijn. Daarin staan de hoofdsom, het rentepercentage, de looptijd en de wijze van aflossen. Een mondelinge afspraak is onvoldoende. Ten tweede moet je de lening annuïtair of lineair aflossen binnen 360 maanden. Voor een verbouwingslening kiezen de meeste families voor een looptijd van 10 tot 20 jaar, wat bij de omvang van het bedrag past. Ten derde moet de besteding aantoonbaar zijn. Dat betekent dat je offertes, facturen of betaalbewijzen bewaart waaruit blijkt dat het geld daadwerkelijk aan de woning is besteed.

Wat is wel en niet aftrekbaar?

De hoofdregel is eenvoudig: alles wat de woning in waarde verhoogt of het wooncomfort en energielabel verbetert, is aftrekbaar. Alles wat los in de woning staat of puur decoratief is, niet.

Twijfel je over een specifieke post? Houd dan aan dat het aftrekbaar is als het fysiek vastzit aan de woning.

Combineren met subsidies en energiebespaarleningen

Een familiehypotheek staat niet op zichzelf. In de praktijk combineren veel gezinnen de familielening met een subsidie of een Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds. Dat kan voordelig zijn, maar het is belangrijk om te weten welk deel je waarvoor inzet.

Familie als aanvulling op de bank. De bank financiert een deel van de verbouwing, maar niet alles. Familie vult het verschil aan met een onderhandse lening. Je hebt dan twee leningdelen: één bij de bank en één bij familie. Beide zijn fiscaal aftrekbaar, mits je de familiehypotheek goed vastlegt. De bank hoeft daar niet per se toestemming voor te geven, tenzij je een tweede hypotheekrecht wilt vestigen.

Subsidie voor verduurzaming, familie voor de rest. Vraag ISDE-subsidie of een Energiebespaarlening aan voor de isolatie en warmtepomp, en gebruik de familiehypotheek voor de keuken, dakkapel of het deel dat niet onder de subsidieregeling valt. De twee regelingen bijten elkaar niet: de subsidie vermindert het totale leenbedrag en de rente over de familiehypotheek is gewoon aftrekbaar.

De rente: zakelijk en onderbouwbaar

De rente op een familiehypotheek moet marktconform zijn. Dat wil zeggen: vergelijkbaar met wat een bank zou vragen voor een lening met vergelijkbaar risico en dezelfde looptijd. Je hoeft niet exact het bankpercentage over te nemen, maar de rente moet wel te onderbouwen zijn. In de praktijk kiezen de meeste families voor een percentage dat iets boven de bankrente ligt, omdat er geen hypotheekrecht als zekerheid is. Dat is fiscaal acceptabel.

Een kortere looptijd van 10 tot 15 jaar resulteert doorgaans in een lager rentepercentage. Bij grotere verbouwingen is een looptijd van 20 tot 30 jaar gebruikelijk, zolang je maandelijks aflost. Zonder hypotheekrecht is het risico voor de geldverstrekker groter, en mag de rente dus iets hoger zijn. Met een tweede hypotheekrecht kun je dichter bij de reguliere hypotheekrente komen. Gebruik onze rente-indicator om het juiste percentage te bepalen.

Rekenvoorbeeld

Stel, je wilt voor €40.000 verbouwen. De bank wil maximaal €20.000 bijfinancieren. Je ouders lenen je de overige €20.000 via een familiehypotheek tegen 4,5% rente, met een looptijd van 15 jaar en annuïtaire aflossing.

Omdat het geld aantoonbaar naar de woning gaat en je maandelijks aflost, is de rente aftrekbaar in box 1. Als kind trek je de betaalde rente af in je aangifte, wat je belastingdruk verlaagt. Je ouders nemen de vordering op in box 3 als onderdeel van hun vermogen. De rente-inkomsten die zij ontvangen zijn in box 3 onbelast, omdat ze al belasting betalen over het fictieve rendement. Wil je later het leenbedrag verhogen voor een volgende verbouwing? Leg elke tranche dan apart schriftelijk vast.

Stappenplan

Begin met het vaststellen van het totale verbouwingsbedrag en splits dat op in een aftrekbaar deel (dat naar de woning gaat) en een eventueel consumptief deel. Bekijk vervolgens of je in aanmerking komt voor subsidie of een NHG-combinatie.

Hypotheekrecht en de notaris

Bij een verbouwingslening van familie is een notaris alleen nodig als je een hypotheekrecht wilt vestigen. Dat geeft je ouders extra zekerheid: bij verkoop of een betalingsachterstand hebben zij voorrang op andere schuldeisers. Het nadeel is dat er notariskosten bijkomen en dat je meestal toestemming van de bank nodig hebt voor een tweede hypotheekinschrijving. Bij de meeste verbouwingsleningen is dat niet nodig en volstaat een onderhandse overeenkomst.

Administratie: voorkom discussies achteraf

De Belastingdienst wil bij een controle twee dingen kunnen vaststellen: dat het geleende bedrag daadwerkelijk naar de woning is gegaan en dat rente en aflossing elke maand zijn betaald. Wie dat niet kan aantonen, verliest het recht op renteaftrek. In de praktijk gaat het daar regelmatig mis, vooral als betalingen onregelmatig zijn of facturen ontbreken.

Bewaar facturen en offertes in je dossier en noteer betalingen per maand. Koppel elk bewijs aan de juiste leningtranche, zodat je bij een controle direct kunt laten zien dat het geld naar de woning is gegaan.

Veelgestelde vragen