De meeste fouten ontstaan niet uit onwil. Ouders en kinderen beginnen vol goede bedoelingen aan een familielening, maar struikelen over details die pas later problemen opleveren: een rente die achteraf niet marktconform blijkt, schenkingen die nergens zijn vastgelegd, of betalingen die via drie verschillende rekeningen lopen zonder overzicht. Ik zie dit soort situaties wekelijks voorbijkomen.
Een familiehypotheek is fiscaal gezien een echte hypotheek. De Belastingdienst stelt dezelfde eisen als bij een bankhypotheek: marktconforme rente, correcte aflossing en volledige documentatie. Wie niet aan deze eisen voldoet, verliest mogelijk de renteaftrek of krijgt een naheffing.
Over familiehypotheekoverzicht.nl
Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je een rentecheck, automatische contracten voor zowel de lening als de schenking, en jaarlijkse overzichten. Hiermee voorkom je dat de fouten uit dit artikel in je eigen administratie terechtkomen. Aanmelden is gratis.
1. Een verkeerde rente kiezen
De rente bij een familiehypotheek moet marktconform zijn. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk gaat het vaak mis. Families vergelijken hun rente niet met actuele marktrentes per risicoklasse, houden geen rekening met het energielabel of de looptijd, of kiezen juist een te hoge rente omdat ze denken dat dit veiliger is. Een te lage rente kan leiden tot correcties door de Belastingdienst, een te hoge rente tot problemen bij een latere overstap naar een bank.
Wat je moet doen
Gebruik een rentecheck per segment, documenteer waarom je voor een bepaalde rente hebt gekozen, en leg dit vast in de leningovereenkomst. Bewaar ook de bron van je vergelijking in het dossier.
2. Geen schenkingsovereenkomst terwijl er wel wordt geschonken
Veel ouders schenken jaarlijks een deel van de rente of aflossing terug aan hun kind. Soms via een appbericht, soms mondeling afgesproken. Het probleem is dat deze afspraken nergens officieel zijn vastgelegd. Bij overlijden van een ouder, een scheiding, of een toetsing door een bank ontstaat dan discussie: was dit een schenking of niet? Moet het kind terugbetalen of niet?
Wat je moet doen
Maak een aparte schenkingsovereenkomst die gekoppeld is aan de lening. Hierin leg je vast welk bedrag wordt geschonken, onder welke voorwaarden, en wat er gebeurt bij herroeping. Bewaar dit document minimaal zeven jaar.
3. Geen jaarlijkse administratie bijhouden
Een familiehypotheek loopt vaak tien tot dertig jaar. In die periode moet je aflossingen, rente en eventuele schenkingen bijhouden. Ik zie regelmatig dat betalingen via verschillende rekeningen lopen, dat jaaropgaven ontbreken, of dat niemand meer precies weet hoeveel er is afgelost. Dit levert problemen op bij de belastingaangifte, bij banken die de lening willen meenemen in een toetsing, en soms zelfs bij conflicten binnen de familie.
Wat je moet doen
Leg elke betaling vast, maak jaarlijks een overzicht, en bewaar alle bewijsstukken in één centraal dossier. Gebruik bij voorkeur een vaste rekening voor alle betalingen zodat je achteraf eenvoudig kunt reconstrueren wat er is gebeurd.
4. Een verkeerde looptijd of aflossingsvorm kiezen
De looptijd en aflossingsvorm van een familiehypotheek hebben directe gevolgen voor de maandlast en de renteaftrek. Een te korte looptijd betekent onnodig hoge maandlasten. Een aflossingsvrije lening terwijl je renteaftrek wilt behouden, werkt fiscaal niet. En als de familiehypotheek niet is afgestemd op een eventuele bankhypotheek, kunnen er problemen ontstaan bij de toetsing.
Wat je moet doen
Kies bij aankoop doorgaans voor een looptijd van dertig jaar, zorg dat je voldoet aan de fiscale aflossingseis voor renteaftrek, en stem de aflossingsvorm af op een eventuele bankhypotheek. Documenteer deze keuzes in je dossier.
Herken je deze fouten?
Start gratis en leg je familiehypotheek vandaag nog goed vast.
5. Te hoge aflossingen waardoor renteaftrek verdwijnt
Ouders willen hun geld vaak snel terug, of het kind wil graag snel aflossen. Begrijpelijk, maar een eenmalige grote aflossing zonder fiscale check kan ervoor zorgen dat de renteaftrek vervalt of wordt beperkt. De Belastingdienst kan achteraf herrekenen, en bij een nieuwe hypotheekaanvraag kan de leencapaciteit lager uitvallen dan verwacht.
Wat je moet doen
Houd de fiscale aflossingsgrens bij, verwerk extra aflossingen direct in je administratie, en motiveer ze in het dossier. Overweeg je om voor het einde van het jaar extra af te lossen? Lees dan ook het artikel over extra aflossen vóór 31 december.
6. Geen actueel PDF-dossier voor bank of adviseur
Als je overstapt naar een bank of je hypotheek wilt uitbreiden, vraagt de bank om een actueel overzicht van je familiehypotheek. Losse Excel-bestanden of screenshots zijn niet voldoende. De bank wil een PDF met de resterende schuld, de rente, de looptijd, de aflossingen tot nu toe, en de betaalhistorie. Zonder dit overzicht kan de bank de lening niet meenemen in de toetsing, wat leidt tot vertraging of zelfs afwijzing.
Wat je moet doen
Genereer minimaal jaarlijks een actueel PDF-overzicht met alle relevante gegevens. Zorg dat dit overzicht er professioneel uitziet en alle informatie bevat die een bank of adviseur nodig heeft.
7. Afspraken niet goed vastleggen of verkeerd opslaan
De leningovereenkomst staat in een Word-bestand op de laptop van vader, de schenkingsafspraak in een e-mail, en de wijziging van de rente is nergens terug te vinden. Dit zie ik vaker dan je zou denken. Bij een scheiding of overlijden ontstaat dan onenigheid over wat er precies was afgesproken. En als de documenten niet zijn ondertekend, is de juridische geldigheid twijfelachtig.
Wat je moet doen
Onderteken alle documenten, bewaar ze centraal op één plek, en werk wijzigingen bij met een officieel addendum. Houd ook versies bij zodat je altijd kunt aantonen wat er op welk moment gold.
Praktijkvoorbeeld: familie Bakker
Ouders Bakker leenden in 2023 €85.000 aan hun dochter Lisa voor de aankoop van haar eerste woning. Ze kozen een rente van 2,5% omdat dat "een mooi rond getal" leek. Er was geen schenkingsovereenkomst, hoewel vader jaarlijks €6.000 terugschonk. De betalingen liepen via drie verschillende rekeningen.
In 2025 wilde Lisa haar hypotheek uitbreiden voor een verbouwing. De bank vroeg om een overzicht van de familielening. Dat bleek er niet te zijn. Na weken zoeken in e-mails en bankafschriften ontdekte Lisa dat de gekozen rente inmiddels te laag was voor renteaftrek, en dat de schenkingen nergens waren vastgelegd.
Het gevolg: de bank kon de lening niet meenemen in de toetsing, Lisa moest €2.400 aan gemiste renteaftrek terugbetalen aan de Belastingdienst, en de familie moest alsnog alle documenten opstellen en ondertekenen.
Wat had dit voorkomen?
Een marktconforme rentecheck bij aanvang, een separate schenkingsovereenkomst, en een centraal dossier met jaaroverzichten. Precies wat familiehypotheekoverzicht.nl automatisch voor je regelt.
Zo voorkom je fouten in 2026
Direct regelen
Kies een marktconforme rente en leg de onderbouwing vast. Stel zowel een leningovereenkomst als een schenkingsovereenkomst op en laat beide door alle partijen tekenen. Zet een vast betaalritme op en registreer iedere betaling vanaf dag één.
Gratis dossier startenBlijf actueel
Maak jaarlijks een PDF-overzicht voor bank en Belastingdienst. Documenteer extra aflossingen en bewaak de fiscale grens. Bij wijzigingen in de afspraken voeg je een addendum toe aan het dossier.
Bekijk voorbeeld jaaroverzichtWil je meer weten over het combineren van schenken en lenen? Lees dan de gids over de lening- en schenkingsovereenkomst. Met de jaarafsluitingschecklist voor 2025 ga je met een schoon dossier 2026 in. Of bekijk de complete gids over familiehypotheken.
Veelgestelde vragen
FAQ bij veelgemaakte fouten
Antwoorden op vragen die ik dagelijks krijg van ouders, kinderen en adviseurs die een familiehypotheek in 2026 goed willen vastleggen.
Aan de slag
Leg je familiehypotheek foutloos vast voor 2026
Met familiehypotheekoverzicht.nl houd je rente, schenkingen en betalingen bij en maak je direct een dossier voor bank en Belastingdienst. Aanmelden is gratis en vrijblijvend.