Voordelen van een familiehypotheek: waarom families deze keuze maken

Lagere rente dan bij de bank

Het meest genoemde voordeel van een familiehypotheek is de rente. Bij een bank betaal je niet alleen voor het geleende geld, maar ook voor de winstmarge van de bank, de kosten van het distributiekanaal, het risicofonds en de operationele overhead. Bij een familielening vallen die lagen weg. De geldgever hoeft alleen een rente te vragen die marktconform is, en dat kan aan de onderkant van wat banken rekenen.

In de praktijk zie ik dat het verschil uiteenloopt van 0,3 tot 0,8 procentpunt, afhankelijk van de looptijd en de loan-to-value. Dat klinkt bescheiden, maar op een langere looptijd telt het op. Op de pagina over marktconforme rente laat ik zien hoe je het juiste percentage bepaalt.

Waar je op moet letten: de rente moet verdedigbaar zijn richting de Belastingdienst. Een te lage rente kan als schenking worden aangemerkt, waardoor je schenkbelasting verschuldigd bent over het voordeel. Kies daarom altijd een percentage dat je kunt onderbouwen aan de hand van actuele bankrentes voor een vergelijkbare looptijd en risicoklasse.

Flexibele aflossingsvoorwaarden

Bij een bank krijg je een contract met voorwaarden die vastliggen. Extra aflossen mag meestal tot tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar, en daarboven betaal je een boeterente. De betaaldatum is de eerste van de maand en een pauze in de aflossing is zelden bespreekbaar.

Bij een familiehypotheek bepaal je die voorwaarden zelf. De meeste families die ik via familiehypotheekoverzicht.nl begeleid spreken af dat extra aflossing altijd mag, zonder limiet en zonder boete. Dat geeft de lener de ruimte om bij een meevaller, zoals een bonus of een erfenis, direct een deel van de schuld af te lossen. Het resultaat is een lagere restschuld en minder rentelasten over de resterende looptijd.

Daarnaast kun je met je geldgever afspraken maken die bij een bank onmogelijk zijn. Denk aan een lagere maandlast in de eerste twee jaar als de lener net is begonnen met werken, of een tijdelijke pauze in de aflossing bij zwangerschapsverlof. Zolang de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd en het aflossingsschema annuitair of lineair binnen 360 maanden blijft, behoudt de lener de hypotheekrenteaftrek.

Eén kanttekening: ook aflossingsvrij lenen van een familielid is mogelijk, maar dan valt de lening in box 3 in plaats van box 1 en vervalt de renteaftrek. Dat kan in sommige situaties alsnog aantrekkelijk zijn, maar reken het vooraf door.

Sneller geregeld dan via een bank

Een hypotheekaanvraag bij een bank doorloopt een vast traject: intake bij de adviseur, aanlevering van documenten, beoordeling door de acceptatieafdeling, taxatierapport, eventueel bouwkundig rapport, en uiteindelijk het passeren bij de notaris. De doorlooptijd van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht is vier tot acht weken, en bij drukte op de woningmarkt kan dat verder oplopen.

Bij een familiehypotheek valt een groot deel van dat traject weg. Er is geen acceptatieafdeling die je dossier beoordeelt, geen wachttijd voor een hypotheekofferte en geen doorlooptijd voor een interne risicobeoordeling. De afspraken worden gemaakt tussen lener en geldgever, vastgelegd in een leningovereenkomst en eventueel bekrachtigd met een notariele akte. In de praktijk is dat binnen een tot twee weken te regelen.

Dat snelheidsverschil is vooral relevant bij woningaankoop in een overboden markt. Als je snel kunt handelen omdat de financiering rond is, sta je sterker als koper. Ik hoor regelmatig van gebruikers dat het hebben van een familielening op de achterhand hen in staat stelde om een woning te kopen die ze anders aan iemand met meer budget hadden moeten laten.

Combineren met een bankhypotheek

Een van de sterkste voordelen van de familiehypotheek is dat je hem kunt combineren met een bankhypotheek. De bank financiert het grootste deel en de familie vult het verschil aan. Dat is precies de situatie die ik het vaakst tegenkom: een starter die op basis van inkomen 280.000 euro kan lenen bij de bank, terwijl de woning 320.000 euro kost. Die 40.000 euro extra komt van de ouders, vastgelegd als familiehypotheek.

De bank telt de maandlasten van de familielening mee in de inkomenstoets. Dat betekent dat het maximale leenbedrag bij de bank lager uitvalt dan zonder de familielening. Maar het totaalbedrag, bank plus familie, is doorgaans hoger dan wat de bank alleen zou verstrekken. In het voorbeeld hierboven leent de starter in totaal 320.000 euro, waarvan 270.000 euro bij de bank en 50.000 euro bij de ouders.

Waar je rekening mee moet houden is de rangorde van de zekerheden. De bank eist vrijwel altijd dat zij als eerste wordt terugbetaald bij een gedwongen verkoop. Dat betekent dat de familielening wordt achtergesteld. Leg die achterstelling vast via de notaris en bespreek vooraf met de bank hoe zij de familielening meewegen. Meer over de samenwerking tussen bank en familie lees je op de pagina familiehypotheek combineren met een bankhypotheek.

Schenken naast de lening

Veel ouders die een familiehypotheek verstrekken combineren die lening met een jaarlijkse schenking. De gedachte is eenvoudig: je leent je kind een bedrag tegen een zakelijke rente, en je schenkt jaarlijks een deel van het rendement terug binnen de fiscale vrijstelling. Daarmee verlaag je de netto maandlast van je kind of verkort je de looptijd van de lening, terwijl je als geldgever vermogen overdraagt zonder schenkbelasting.

De jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor ouders aan kinderen ligt in 2025 op circa 6.633 euro. Tot dat bedrag betaalt je kind geen schenkbelasting. Schenk je meer, dan is over het meerdere schenkbelasting verschuldigd. Houd de schenking administratief gescheiden van de leningbetalingen: het zijn twee aparte rechtshandelingen, ook al staan ze op dezelfde bankrekening. Op de pagina over schenkingsvrijstellingen lees je meer over de actuele bedragen en de regels.

Voor de geldgever heeft schenken een bijkomend voordeel: het vermogen dat je wegschenkt telt niet meer mee in box 3. Bij grotere vermogens kan dat een merkbaar verschil maken in de belastingdruk. Dat maakt de combinatie van lenen en schenken fiscaal interessant voor beide partijen, mits je de regels volgt en de administratie bijhoudt.

Hypotheekrenteaftrek blijft mogelijk

Een hardnekkig misverstand is dat je bij een familiehypotheek geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Dat klopt niet. De Belastingdienst behandelt een familiehypotheek hetzelfde als een bankhypotheek, mits de lening voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld. Concreet betekent dat: de rente is marktconform, je lost annuitair of lineair af binnen 360 maanden en het geleende bedrag is besteed aan de eigen woning.

Dat de aftrek behouden blijft is een groot voordeel, want het drukt de netto rentelast. Bij een rente van 3,5% en een marginaal tarief van 36,97% betaal je effectief circa 2,2% rente. In combinatie met het lagere bruto rentetarief dat je bij een familiehypotheek kunt afspreken, kan de netto rentelast aanzienlijk lager uitvallen dan bij een bank.

De keerzijde is dat je de voorwaarden strikt moet naleven. Een informele afspraak over de aflossing, een te lage rente of het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst kan ertoe leiden dat de Belastingdienst de aftrek weigert, ook met terugwerkende kracht. Lees alle regels van de Belastingdienst voor een compleet overzicht van de voorwaarden.

Maatwerk voor bijzondere situaties

De familiehypotheek past in situaties waar een standaard bankproduct tekortschiet. Ik zie dat het vaakst bij starters die net onder de leennorm van de bank zitten, bij zzp'ers die nog geen drie jaar jaarcijfers hebben en bij mensen die een verbouwing willen financieren naast hun bestaande bankhypotheek.

Bij een zzp'er zonder drie volledige boekjaren wijst de bank de aanvraag af of biedt de bank een beperkt bedrag aan. De ouders zien wél dat hun kind een stabiel inkomen heeft en zijn bereid om het verschil te financieren. In die situatie kan de familiehypotheek het verschil maken tussen wel of geen woning kopen.

Een ander voorbeeld is de verbouwing na de aankoop. De bank heeft de maximale hypotheek al verstrekt op basis van de taxatiewaarde, en een verbouwingsdepot is niet altijd toereikend. Met een aanvullende familielening financier je de verbouwing zonder een tweede hypotheekaanvraag bij de bank. Lees het blog over een familiehypotheek naast je bankhypotheek voor een uitgebreider stappenplan.

Tot slot is de familiehypotheek bruikbaar voor stellen die heldere afspraken willen over eigendom en draagplicht. Als twee partners ongelijk inleggen, kun je dat met een familielening zuiver vastleggen. Dat voorkomt discussie als de relatie verandert. Meer daarover op de pagina voor wie is een familiehypotheek geschikt.