Nadelen van een familiehypotheek: 7 risico's waar je vooraf over moet nadenken

Renteaftrek is niet vanzelfsprekend

Veel mensen gaan ervan uit dat je bij een familiehypotheek automatisch de rente kunt aftrekken in je aangifte. Dat is niet zo. De Belastingdienst behandelt een familiehypotheek niet anders dan een bankhypotheek: de rente moet marktconform zijn, je moet annuïtair of lineair aflossen binnen maximaal 360 maanden, en het geleende bedrag moet aantoonbaar besteed zijn aan de eigen woning.

Het eerste punt waar het in de praktijk misgaat is het rentepercentage. Een te lage rente is niet zakelijk. De inspecteur vergelijkt jouw afgesproken rente met wat banken op dat moment rekenen voor een vergelijkbare lening. Is jouw rente daar aanzienlijk onder, dan kan de aftrek worden geweigerd of beperkt. Dat geldt niet alleen bij controle, maar ook met terugwerkende kracht: de Belastingdienst kan tot vijf jaar terug corrigeren, bij opzet zelfs twaalf jaar. Op de pagina over marktconforme rente lees je hoe je een rente bepaalt die standhoudt bij controle.

Het tweede struikelpunt is het aflossingsschema. Spreek je af dat je "later wel" gaat aflossen, of betaal je in de praktijk alleen rente, dan kwalificeert de lening niet als eigenwoningschuld. De schuld valt dan in box 3 en de renteaftrek vervalt volledig. Dat onderscheid wordt bij de keukentafel makkelijk over het hoofd gezien, maar de fiscale gevolgen zijn groot.

Tot slot moet het geleende bedrag besteed zijn aan de eigen woning. Leen je 50.000 euro van je ouders maar gebruik je 10.000 euro voor een auto, dan is dat deel niet aftrekbaar. De Belastingdienst kan facturen en bankafschriften opvragen om dat te controleren. Lees meer over alle regels van de Belastingdienst voor de familiehypotheek.

Schenking en kwijtschelding: de fiscale grens

Bij een familiehypotheek komt het regelmatig voor dat ouders de ontvangen rente terugschenken aan hun kind, of dat ze op enig moment een deel van de lening kwijtschelden. Dat voelt logisch: je helpt je kind en het geld blijft in de familie. Maar fiscaal gezien is dit een schenking, en daar hangt belasting aan.

Sinds 2024 is de vrijstelling voor schenkingen aan kinderen voor de eigen woning vervallen. Wat overblijft is de reguliere jaarlijkse vrijstelling, die in 2025 rond de 6.633 euro ligt. Schenk je meer dan dat bedrag in een kalenderjaar, dan betaalt je kind schenkbelasting over het meerdere. Bij een lening van bijvoorbeeld 100.000 euro tegen 4% rente is de jaarlijkse rente al 4.000 euro. Schenk je die rente volledig terug, dan zit je nog binnen de vrijstelling, maar tel je daar een stuk kwijtschelding bij op dan overschrijd je de grens.

Wat ik in de praktijk vaak zie is dat families dit niet vooraf doorrekenen. Ze schenken en kwijtschelden door elkaar, zonder apart vast te leggen wat een schenking is en wat een aflossing. De Belastingdienst maakt dat onderscheid wel, en bij controle kan dat tot naheffingen leiden. Mijn advies: houd de lening en eventuele schenkingen strikt gescheiden. Leg de schenking apart vast met een schenkingsovereenkomst en vermeld het bedrag in de aangifte schenkbelasting als je boven de vrijstelling uitkomt. Meer hierover lees je op de pagina over schenkingsvrijstellingen.

Box 3 voor de geldgever: het rendement valt tegen

De meeste aandacht gaat naar de lener, maar de geldgever heeft ook een financieel risico. De vordering die je als ouder of familielid hebt op de lener, valt in box 3. Dat betekent dat de Belastingdienst er een fictief rendement over berekent, ook als je werkelijke rendement lager is.

Stel dat je 80.000 euro uitleent tegen 3,5% rente. Je ontvangt jaarlijks 2.800 euro aan rente. Maar de box-3-heffing over die 80.000 euro kan, afhankelijk van je overige vermogen en de peildatum, oplopen tot meer dan 1.000 euro per jaar. Netto houd je dan minder over dan je had verwacht. Bij een heel laag rentepercentage kan het zelfs voorkomen dat de box-3-heffing hoger is dan de rente die je ontvangt.

Dit probleem wordt groter naarmate het kabinet de box-3-regels aanscherpt. De overgang naar belasting op werkelijk rendement is al jaren onderwerp van discussie, en de verwachting is dat vorderingen op termijn anders worden belast dan nu. Wie een familiehypotheek verstrekt, doet er goed aan om het netto rendement periodiek opnieuw te berekenen en te vergelijken met alternatieve besteding van het vermogen. Meer over de fiscale positie van de geldgever lees je op de pagina over box 1 en box 3.

Combineren met een bankhypotheek: rangorde en acceptatie

Veel starters financieren een deel via de bank en een deel via hun ouders. Dat kan prima werken, maar de bank stelt voorwaarden die niet altijd vooraf duidelijk zijn. De belangrijkste: de bank telt de maandlasten van de familielening mee in de inkomenstoets. Dat betekent dat je minder kunt lenen bij de bank dan wanneer je alleen een bankhypotheek zou nemen.

Daarnaast eist de bank vrijwel altijd dat de familielening wordt achtergesteld. In de praktijk betekent dat dat bij een gedwongen verkoop de bank als eerste wordt terugbetaald, en het familielid pas daarna. Die achterstelling moet schriftelijk worden vastgelegd, meestal via een notariële akte. Zonder die akte kan de bank de hypotheekaanvraag afwijzen of vertragen.

Niet elke bank gaat hetzelfde om met een familielening ernaast. Sommige banken vragen een uitgebreide toelichting en beoordelen de overeenkomst inhoudelijk. Andere banken accepteren een familielening alleen als er geen hypotheekrecht op de woning rust. Het loont om dit vooraf uit te zoeken, bij voorkeur samen met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met familiehypotheken. Op de pagina over combineren met een bankhypotheek vind je meer details per situatie.

Relatie en familie: wanneer geld spanning geeft

Dit is het nadeel waar niemand het graag over heeft, maar dat in de praktijk het meeste impact heeft. Geld lenen binnen de familie verandert de dynamiek. Je ouders zijn niet alleen je ouders meer, ze zijn ook je schuldeiser. En jij bent niet alleen hun kind, je bent ook hun debiteur. Dat gaat goed zolang alles volgens plan verloopt, maar zodra er iets verandert wordt het ingewikkeld.

Denk aan een situatie waarin je een paar maanden niet kunt betalen door werkloosheid of ziekte. Bij een bank bel je de klantenservice en vraag je een betalingsregeling. Bij je ouders zit je met die vraag aan de eettafel, en dat voelt anders. Of denk aan een scheiding: wie neemt de schuld over, en hoe gaan je ouders om met de ex-partner die in het huis blijft wonen? Lees de gids over familiehypotheek bij scheiding voor concrete scenario's.

Ik zie ook regelmatig dat broers en zussen zich buitengesloten voelen als één kind een lening krijgt en de ander niet. Of dat er discussie ontstaat over erfenissen omdat de lening al als voorschot op de erfenis wordt gezien. Deze gesprekken zijn ongemakkelijk maar noodzakelijk. Mijn ervaring is dat families die vooraf heldere afspraken maken en die schriftelijk vastleggen, later minder problemen hebben. Niet omdat er niets misgaat, maar omdat er een document is waar iedereen op kan terugvallen.

Administratie en bewijs: wat de Belastingdienst verwacht

Een familiehypotheek vraagt meer administratie dan de meeste mensen vooraf verwachten. Bij een bank krijg je automatisch een jaaroverzicht, een aflossingsschema en een overzicht van de betaalde rente. Bij een familielening moet je dat zelf regelen. En de Belastingdienst verwacht precies dezelfde documentatie als bij een bankproduct.

Concreet betekent dat: een ondertekende leningovereenkomst met alle voorwaarden, bankafschriften waaruit de maandelijkse betalingen blijken, een jaaroverzicht per kalenderjaar met de totale rente, aflossing en restschuld, en een onderbouwing van het rentepercentage. Bij wijzigingen in de looptijd of de rente hoort er een addendum bij de overeenkomst.

Wat ik in de praktijk zie is dat families de eerste twee jaar netjes bijhouden en daarna verslappen. De betalingen lopen via de automatische incasso, maar het jaaroverzicht wordt niet meer gemaakt. Na vijf jaar is er geen compleet dossier meer, en dan komt de brief van de Belastingdienst. Die brief is op zich geen probleem, maar zonder jaaroverzichten en betalingsbewijzen kun je je aangifte niet onderbouwen. Op familiehypotheekoverzicht.nl leg je de lening eenmalig vast. Het platform genereert het aflossingsschema, berekent per betaling hoeveel rente en hoeveel aflossing het is, en stelt jaaroverzichten samen die je kunt downloaden. Zo heb je altijd een compleet dossier.

Wanneer een familiehypotheek geen goed idee is

Niet elke situatie leent zich voor een familiehypotheek. Als je de regels voor renteaftrek niet kunt of wilt volgen, heeft de constructie weinig fiscaal voordeel. Denk aan situaties waarin je niet annuïtair of lineair wilt aflossen, of waarin de rente bewust laag wordt gehouden om het kind te bevoordelen. In dat geval is een schenking binnen de vrijstelling vaak eenvoudiger en fiscaal voordeliger.

Ook als de geldgever het vermogen op termijn nodig heeft, is een familielening riskant. Geld dat vastzit in een lening aan je kind is niet direct beschikbaar als je zelf zorgkosten krijgt of wilt verhuizen. Maak vooraf een eerlijke inschatting van de financiële positie van de geldgever over de komende tien tot dertig jaar.

Verder is een familiehypotheek minder geschikt als de familierelatie al kwetsbaar is. Is er onderling wantrouwen, zijn er eerdere financiële conflicten, of voelt één partij zich onder druk gezet, dan is het beter om de financiering via een bank te regelen en de familiehulp eventueel te beperken tot een schenking of borgstelling.

Tot slot: combineer je de familielening met een bankhypotheek en is de bank streng op rangorde en zekerheden, dan kan het proces flink vertragen. Sommige banken weigeren een aanvraag als de familielening niet aan hun voorwaarden voldoet. In dat geval is het soms beter om de volledige financiering via de bank te doen en de ouders apart een schenking te laten doen. Kijk daarvoor op de pagina over de voordelen om de afweging compleet te maken.