Top 7 nadelen & risico’s
Niet-zakelijke rente of niet voldoen aan de 30-jaars aflossing → geen aftrek. Bepaal en motiveer je marktconforme rente.
Rente “terugschenken” of kwijtschelden kan meetellen als schenking. Vrijstelling voor eigen woning is vervallen; jaarlijkse vrijstelling is beperkt. Leg het goed vast.
De vordering valt in box 3. Door rendement/box-3-heffing kan het netto minder aantrekkelijk zijn dan gedacht.
De bank telt lasten uit de familielening mee en wil duidelijke rangorde/zekerheden. Zonder notariële borging kan acceptatie stroever zijn.
Onheldere afspraken of betalingsproblemen geven snel wrijving binnen de familie — zeker bij scheiding of verkoop.
Je moet betalingen, rente-overzichten en afspraken goed kunnen aantonen voor fiscus en (eventueel) bank.
Voor aftrek gelden harde regels (aflossen, looptijd, zakelijkheid). “Even pauzeren” of te laag renteniveau kan fiscale gevolgen hebben.
Fiscale valkuilen (checklist)
- Zakelijke rente (marktconform) niet onderbouwd → risico op verlies renteaftrek.
- Niet-aflossend of looptijd > 360 mnd → geen renteaftrek.
- Kwijtschelding/terugschenken telt als schenking → let op lage vrijstelling per 2024.
- Kosten buiten eigenwoningschuld → niet aftrekbaar.
- Box 3 voor de geldgever → weeg rendement en risico’s.
Praktisch & juridisch
Werk met een actuele leningsovereenkomst (rente, looptijd, aflossing, betaaldata). Voor een hypotheekrecht op de woning is een notariële akte nodig.
Stem rangorde/zekerheden af met bank en notaris. De bank telt familielast mee in de toetsing.
Gaan jullie uit elkaar? Bekijk de speciale gids: familiehypotheek bij scheiding. Daarin: overnemen, verkopen of tijdelijk samen, plus fiscale/juridische gevolgen.
Wanneer is een familiehypotheek níet handig?
- Als je de regels voor renteaftrek (zakelijke rente, 30-jaars aflossing) niet wilt of kunt volgen.
- Als er kans is op relatie- of familiespanning bij financiële tegenwind.
- Als box-3-druk voor de geldgever het rendement te veel aantast.
- Als de bankfinanciering cruciaal is maar rangorde/zekerheden niet strak geregeld kunnen worden.
Alternatieven: schenkingen (binnen vrijstelling), borgstelling, of alleen bankhypotheek met andere LTV/RVP-keuzes.
Veelgestelde vragen
Hoe bepaal ik of onze rente marktconform is?
Vergelijk met actuele bankrentes per looptijd/risicoklasse en leg je motivatie vast. Gebruik ons overzicht: marktconforme rente.
Mag ik rente ‘terugschenken’ aan mijn kind?
Dat kan, maar wordt als schenking gezien. Houd rekening met de (lage) vrijstelling en leg dit jaarlijks vast (rente, aflossing en verwerking).
Moet dit altijd via een notaris?
Een onderhandse overeenkomst kan, maar wil je zekerheid via een hypotheekrecht of combineer je met een bank? Dan is een notariële akte nodig en de rangorde vastleggen.
Risico’s beperken? Leg alles strak vast.
Registreer rente, aflossingen en schenkingen op één plek en deel veilig met familie, adviseur en notaris.