Fiscaliteit van de familiehypotheek

Wanneer is een familielening een eigenwoningschuld?

De Wet inkomstenbelasting 2001 stelt dat een lening alleen als eigenwoningschuld geldt wanneer het geleende bedrag is besteed aan aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Daarnaast moet de lening binnen 360 maanden volledig worden afgelost volgens een annuïtair of lineair schema. Dit geldt ongeacht of het geld van een bank komt of van je ouders.

De Belastingdienst behandelt een familielening in principe gelijk aan een bankhypotheek. Het verschil zit in de bewijslast: bij een bank ligt alles automatisch vast via de offerte en het hypotheekdossier. Bij een familielening moet je zelf aantonen dat je aan alle voorwaarden voldoet. Dat begint met een schriftelijke leningovereenkomst waarin hoofdsom, rente, looptijd en aflossingsschema staan.

Renteaftrek in box 1 voor de lener

Zodra de familielening kwalificeert als eigenwoningschuld, mag de lener de betaalde rente aftrekken in box 1. De aftrek verlaagt het belastbare inkomen en levert daarmee een direct fiscaal voordeel op. In de praktijk betekent dit dat de netto maandlasten van een familiehypotheek lager uitvallen dan het brutobedrag dat je aan rente betaalt.

Belangrijk: de aftrek geldt alleen voor het deel van de lening dat daadwerkelijk eigenwoningschuld is. Heb je een eigenwoningreserve door de verkoop van een vorige woning, dan verlaagt die reserve het bedrag waarover je rente mag aftrekken. Dit heet de bijleenregeling.

De fiscale positie van de uitlener in box 3

Voor ouders of andere familieleden die het geld uitlenen, valt de vordering in box 3. De resterende hoofdsom telt mee als vermogen per peildatum 1 januari. De rente die je als uitlener ontvangt is geen apart belast inkomen in box 1. In plaats daarvan maakt de vordering onderdeel uit van de rendementsgrondslag waarover het forfaitaire rendement wordt berekend.

Dit betekent concreet: als ouders 200.000 euro uitlenen en op 1 januari nog 185.000 euro openstaat, geven zij 185.000 euro op als bezitting in box 3. De werkelijk ontvangen rente speelt voor de belastingheffing geen rol. Het maakt fiscaal niet uit of de rente 2% of 4% bedraagt.

Marktconforme rente: de toets van de Belastingdienst

De fiscus accepteert de renteaftrek alleen als het rentepercentage vergelijkbaar is met wat een onafhankelijke partij zou rekenen. Dit wordt de zakelijkheidstoets genoemd. In de praktijk vergelijk je de afgesproken rente met hypotheekrentes van banken voor een vergelijkbare looptijd, rentevaste periode en risicoklasse.

Bij een familielening zonder hypotheekrecht ontbreekt de zekerheid die een bank wel heeft. Dat rechtvaardigt in principe een hogere rente. Tegelijkertijd is het risico voor de uitlener soms juist lager, bijvoorbeeld bij een lage loan-to-value of wanneer de lener een stabiel inkomen heeft. De onderbouwing van de gekozen rente is daarom minstens zo belangrijk als het percentage zelf.

Contract- en betaalvereisten

Een sluitend contract en een zorgvuldige administratie zijn de basis van elke familiehypotheek die fiscaal standhoudt. Zonder schriftelijke vastlegging van de afspraken kan de Belastingdienst de lening niet accepteren als eigenwoningschuld. Dit geldt ongeacht het leenbedrag. Of je nu 5.000 euro uitleent of 300.000 euro: de eisen zijn identiek. Lees onze pagina over het minimale bedrag als je twijfelt over kleine leningen.

Schenken en lenen naast elkaar

Ouders die hun kind helpen bij de woningaankoop combineren regelmatig een lening met een schenking. Dat mag, maar het vereist een strikte scheiding in de administratie. De lening is de lening. De schenking is de schenking. Zodra je die twee gaat vermengen, bijvoorbeeld door de schenking stilzwijgend met de aflossing te verrekenen, raakt de fiscale onderbouwing in het gedrang.

Wil je weten wanneer de fiscus een schenking of erfbelasting ziet ontstaan? Lees de uitleg over de Successiewet en familieleningen. Leg daarnaast vast wie de begiftigde is bij elke schenking of kwijtschelding.

Drie casussen uit de praktijk

Onderstaande casussen zijn gebaseerd op situaties die we regelmatig tegenkomen bij gebruikers van familiehypotheekoverzicht.nl. De bedragen en namen zijn fictief, de fiscale analyse is actueel.

Veelgemaakte fouten bij de fiscale afhandeling

In de praktijk zien we bij gebruikers van familiehypotheekoverzicht.nl steeds dezelfde fouten terugkomen. Het gaat zelden om opzet, maar bijna altijd om onwetendheid of slordigheid. Hieronder de vier fouten die het vaakst tot problemen leiden bij een controle.

Komt er een controle van de Belastingdienst? Bekijk de stap-voor-stap uitleg op onze pagina over de fiscus en familiehypotheken voor een checklist, scenario's en documentenlijst.