Controle van de Belastingdienst op je familiehypotheek: zo bereid je je dossier voor

Waarom de Belastingdienst je familiehypotheek controleert

Een familiehypotheek valt onder dezelfde fiscale regels als een bankhypotheek, maar er is een verschil dat de Belastingdienst extra alert maakt: de geldverstrekker en de geldnemer kennen elkaar. Die persoonlijke band maakt het voor de inspecteur lastiger om te beoordelen of de afspraken werkelijk zakelijk zijn. Is de rente niet te laag om een familielid te bevoordelen? Wordt er ook echt afgelost, of is het papieren constructie?

In de praktijk zien we dat de meeste controles ontstaan na de aangifte inkomstenbelasting. Je trekt hypotheekrente af in box 1, en de inspecteur wil weten op basis waarvan. Soms volgt een vraag na een schenking die in dezelfde periode is gedaan, omdat de Belastingdienst wil uitsluiten dat de lening en de schenking met elkaar verweven zijn. Een andere aanleiding is een opvallend laag rentepercentage in vergelijking met de marktrente van dat moment.

De kern is steeds hetzelfde: de Belastingdienst toetst of jouw familiehypotheek zou kunnen bestaan onder dezelfde voorwaarden als bij een willekeurige derde. Die toets heet het zakelijkheidscriterium, en vrijwel elk aspect van je lening wordt daaraan gemeten. Op de pagina over de regels van de Belastingdienst lees je welke specifieke eisen er gelden.

Waar kijkt de inspecteur precies naar

Het eerste punt is het rentepercentage. De inspecteur vergelijkt de rente die je met je familielid hebt afgesproken met bankrentes voor vergelijkbare leningen op het moment van afsluiten. Daarbij spelen de looptijd, de schuld-marktwaardeverhouding en de vorm van zekerheid (hypotheekrecht of onderhands) een rol. Op de pagina over marktconforme rente lees je hoe je die onderbouwing opbouwt.

Vervolgens beoordeelt de inspecteur of de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. Dat vereist een annuïtair of lineair aflossingsschema binnen 360 maanden, en de lener moet de rente en aflossing ook daadwerkelijk betalen volgens dat schema. Eén gemiste termijn hoeft geen probleem te zijn, maar structureel niet aflossen terwijl je wel renteaftrek claimt is dat wel. In dat geval valt de schuld terug naar box 3 en verlies je het recht op aftrek.

Het bestedingsdoel is een derde controleaspect. De lening moet besteed zijn aan de eigen woning: aankoop, verbouwing of onderhoud. De inspecteur kan facturen, een taxatierapport of een koopakte opvragen om dat te verifiëren. Heb je een deel van de lening voor iets anders gebruikt, dan valt dat deel buiten de eigenwoningregeling.

Ten slotte kijkt de inspecteur naar de onderlinge samenhang. Als je in hetzelfde jaar een schenking ontvangt van dezelfde persoon die ook de lening verstrekt, dan wil de fiscus zien dat schenken en lenen gescheiden trajecten zijn met eigen documentatie. Dat voorkomt discussie over de vraag of de schenking eigenlijk een verkapte kwijtschelding van de lening is.

Een waterdicht dossier opbouwen

De basis is een ondertekende leningovereenkomst waarin rente, looptijd, aflossingsschema, betaaldata en opeisbaarheidsgronden zijn vastgelegd. Die overeenkomst hoeft niet bij de notaris, tenzij je hypotheekrecht wilt vestigen of de bank een achterstellingsverklaring eist. In dat geval is een notariële hypotheekakte noodzakelijk.

Naast de overeenkomst verwacht de Belastingdienst dat je elke betaling kunt aantonen. Bankafschriften waarop de maandelijkse rente en aflossing zichtbaar zijn, vormen het bewijs dat je de afspraken ook uitvoert. Daarbovenop hoort er een jaaroverzicht in je dossier met het totaal aan betaalde rente, de totale aflossing en de restschuld per 31 december. Dat overzicht is precies wat je nodig hebt voor je aangifte, en het is het eerste document dat een inspecteur opvraagt.

De rente-onderbouwing is een apart document. Daarin leg je vast met welke bankrentes je hebt vergeleken, voor welke rentevaste periode je hebt gekozen en waarom eventuele opslagen of kortingen gerechtvaardigd zijn. Die onderbouwing maak je op het moment van afsluiten en bij elke renteherziening.

Op familiehypotheekoverzicht.nl leg je de lening eenmalig vast. Het platform genereert het aflossingsschema, berekent per betaling hoeveel rente en hoeveel aflossing het is, en stelt jaaroverzichten samen die je kunt downloaden als pdf. Bij een controle heb je daardoor één bron waar alles uit komt, in plaats van een map met losse Excel-bestanden die niet op elkaar aansluiten.

Rente te laag afgesproken: wat dan

Dit is veruit het meest voorkomende geschilpunt bij familiehypotheken. De inspecteur constateert dat de afgesproken rente lager is dan wat een bank in rekening zou brengen voor een vergelijkbare lening. Het verschil tussen de afgesproken rente en de marktrente wordt dan als voordeel beschouwd, en dat voordeel kan als schenking worden aangemerkt.

De gevolgen zijn tweeledig. Aan de ene kant kan er schenkbelasting verschuldigd zijn over het jaarlijkse rentevoordeel, tenzij dat voordeel binnen de jaarlijkse vrijstelling valt. Aan de andere kant kan de inspecteur de renteaftrek beperken tot het bedrag dat je werkelijk betaalt. Je kunt dus niet een te lage rente betalen en vervolgens een marktconforme rente aftrekken.

Herstel is mogelijk. Je kunt met je familielid een nieuwe, zakelijke rente afspreken die per direct of per de volgende rentevaste periode ingaat. Leg die wijziging schriftelijk vast, inclusief de reden en de nieuwe renteonderbouwing. Het rentevoordeel over eerdere jaren blijft bestaan: de Belastingdienst kan tot vijf jaar terug corrigeren, en bij opzet zelfs twaalf jaar.

Voorkomen is eenvoudiger dan herstellen. Op de pagina over marktconforme rente lees je hoe je vanaf het begin een rente vaststelt die standhoudt bij controle. En als je twijfelt over de juiste hoogte, overleg dan met een hypotheekadviseur voordat je de overeenkomst ondertekent.

Brief van de Belastingdienst ontvangen: stap voor stap

De eerste brief is vrijwel altijd een informatieverzoek. Dat is nog geen correctie, het is een verzoek om toelichting. De inspecteur vraagt om specifieke documenten: de leningovereenkomst, bankafschriften, een jaaroverzicht of een onderbouwing van de rente. In de brief staat een termijn, meestal tien tot veertien dagen.

Lukt het niet om binnen die termijn alle stukken te verzamelen, vraag dan schriftelijk uitstel. Doe dat per brief of via het beveiligde portaal van de Belastingdienst en bevestig welke documenten je wanneer aanlevert. Negeer het verzoek niet. Als je niet reageert, kan de inspecteur zelf een standpunt innemen op basis van de informatie die hij wel heeft, en dat is zelden in je voordeel.

Na het informatieverzoek volgt soms een voornemen tot correctie. De inspecteur legt uit wat hij wil aanpassen en waarom. Je krijgt de gelegenheid om te reageren met aanvullend bewijs of een inhoudelijke toelichting. Pas als je niet reageert of als de inspecteur het bewijs onvoldoende vindt, volgt een definitieve aanslag. Op dat moment kun je nog bezwaar maken, maar dat is een formele procedure met langere doorlooptijden.

De belangrijkste les: hoe eerder je een compleet dossier kunt overleggen, hoe kleiner de kans dat het verder escaleert. Wie jaaroverzichten, bankafschriften en een renteonderbouwing bij de hand heeft, kan in veel gevallen al met het eerste antwoord het informatieverzoek afsluiten.

Fouten die we in de praktijk tegenkomen

De meest voorkomende fout is een lening die niet of verkeerd is opgenomen in de aangifte. De lener trekt rente af in box 1, terwijl de geldverstrekker de vordering niet in box 3 opgeeft. Dat verschil valt op bij geautomatiseerde controles. De oplossing is simpel: beide partijen moeten de lening in hun eigen aangifte verwerken, de lener in box 1 (of box 3 als er geen annuïtaire aflossing is) en de verstrekker in box 3.

Een tweede veelgemaakte fout is het ontbreken van betalingsbewijzen. De afspraken staan netjes op papier, maar de betalingen gaan contant of via een gezamenlijke rekening waar geen duidelijk overschrijvingspatroon uit af te lezen is. De inspecteur kan dan niet verifiëren dat er daadwerkelijk rente en aflossing is betaald. Gebruik altijd een eigen bankrekening voor de betalingen en vermeld het leningnummer of "rente + aflossing" in de omschrijving.

Verder zien we regelmatig dat wijzigingen niet worden vastgelegd. Halverwege de looptijd spreek je mondeling een lagere rente af of stel je de aflossing een paar maanden uit. Zonder schriftelijke vastlegging kan de inspecteur die wijziging betwisten. Elk nieuw feit in de leningrelatie verdient een kort addendum bij de overeenkomst, met datum en handtekening van beide partijen.

Tot slot zien we dat de achterstelling ontbreekt bij leningen die naast een bankhypotheek lopen. De bank eist doorgaans dat de familielening is achtergesteld, maar als die achterstelling niet schriftelijk is vastgelegd en aan de bank is verstrekt, kan dat problemen opleveren bij zowel de bank als de fiscus. Lees meer over opeisbaarheid en achterstelling en over het combineren van een familiehypotheek met een bankhypotheek.