Rangorde: wie wordt eerst betaald?
Bij de verkoop van een woning waar zowel een bankhypotheek als een familielening op rust, is de rangorde bepalend. De partij met het eerste hypotheekrecht wordt als eerste uit de verkoopopbrengst betaald. In veruit de meeste gevallen is dat de bank. De familielening komt op de tweede plaats, tenzij er een notariële akte is opgemaakt waarin een andere volgorde is vastgelegd.
Heeft de familielening geen hypotheekrecht maar is het een onderhandse lening? Dan heeft die lening geen bevoorrechte positie ten opzichte van andere schuldeisers. In dat geval wordt de familielening pas voldaan nadat alle schuldeisers met een hypotheekrecht zijn betaald. Dit is een situatie die we bij gebruikers van familiehypotheekoverzicht.nl regelmatig tegenkomen: ouders gaan ervan uit dat hun lening automatisch wordt afgelost, terwijl de notaris dat niet zomaar kan doen zonder een duidelijke afspraak of hypotheekrecht.
Met hypotheekrecht
Is er een hypotheekakte opgemaakt bij de notaris, dan is de rangorde formeel vastgelegd. De notaris betaalt de schuldeisers uit op volgorde van inschrijving in het Kadaster. Eerste hypotheekrecht gaat voor tweede hypotheekrecht. Dit voorkomt discussie op het moment van overdracht, want de volgorde is juridisch afdwingbaar.
Zonder hypotheekrecht
Bij een onderhandse familielening zonder hypotheekrecht is er geen formele rangorde. De lener moet dan zelf zorgen dat de aflossing wordt geregeld, al dan niet via de notaris. In de praktijk betekent dit dat je in de leningovereenkomst expliciet opneemt dat de familielening bij verkoop wordt afgelost uit de netto-opbrengst, na aftrek van de bankhypotheek.
De verkoopclausule in de leningovereenkomst
Een goed opgestelde leningovereenkomst bevat een clausule die beschrijft wat er bij verkoop van de woning gebeurt. Die clausule regelt in de kern drie zaken: of de lening direct opeisbaar wordt bij verkoop, hoe de verkoopopbrengst wordt verdeeld en welke informatieplicht de lener heeft richting de geldgever.
Zonder zo'n clausule ontstaat er ruimte voor discussie. De lener denkt misschien dat de lening doorloopt na verhuizing, terwijl de geldgever ervan uitgaat dat de lening bij verkoop wordt afgelost. We raden gebruikers van familiehypotheekoverzicht.nl altijd aan om de verkoopclausule op te nemen voordat de woning te koop wordt gezet, niet pas wanneer er een koper is.
Wat hoort er in de verkoopclausule
De clausule vermeldt dat verkoop van de woning een opeisingsgrond is, dat de lener de geldgever minimaal 30 dagen voor de beoogde overdrachtsdatum schriftelijk informeert, en dat de notaris de openstaande schuld inclusief opgelopen rente tot de overdrachtsdatum afrekent uit de verkoopopbrengst. Neem ook op wat er gebeurt als de opbrengst ontoereikend is om de volledige familielening af te lossen. Verwijs daarbij naar de opeisbaarheidsclausule in het contract.
Een veel voorkomende variant is dat partijen afspreken dat de lening niet opeisbaar wordt bij verkoop, maar wordt voortgezet met de nieuwe woning als onderpand. Dit kan voordelig zijn als de lener snel doorverhuist, maar het vereist wel dat de bank akkoord gaat met een nieuwe hypotheekinschrijving. Bespreek dit scenario altijd met een notaris voordat je het opneemt in het contract.
Administratie op orde voor de verkoop?
Op familiehypotheekoverzicht.nl genereer je een actuele schuldstaat en een jaaroverzicht dat je kunt meegeven aan de notaris.
Restschuld en overwaarde bij een familiehypotheek
Na de verkoop zijn er twee scenario's. Het eerste: de opbrengst is hoger dan de openstaande schulden. In dat geval is er overwaarde en moet worden bepaald hoe die overwaarde wordt verdeeld. Bij een bankhypotheek is dit eenvoudig, want de bank lost af en het restant gaat naar de verkoper. Bij een familiehypotheek kan de vraag rijzen of de overwaarde deels toekomt aan de geldgever, bijvoorbeeld als die een hoger risico heeft gelopen door het ontbreken van hypotheekrecht.
Het tweede scenario: er is een restschuld. De verkoopopbrengst is onvoldoende om alle leningen volledig af te lossen. De bank wordt in dat geval als eerste betaald (bij eerste hypotheekrecht). Als er daarna onvoldoende overblijft voor de familielening, blijft er een restschuld staan. De vraag is dan of de geldgever die restschuld handhaaft, een betalingsregeling afspreekt, of het bedrag geheel of gedeeltelijk kwijtscheldt.
Let op bij kwijtschelding
Scheldt een ouder een restschuld kwijt, dan ziet de Belastingdienst dit als een schenking. Het kwijtgescholden bedrag telt mee voor de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Overschrijdt het de vrijstelling, dan is de lener schenkbelasting verschuldigd. Leg kwijtschelding altijd schriftelijk vast met vermelding van de datum en het exacte bedrag.
De rol van de notaris bij de afwikkeling
De notaris speelt een centrale rol bij de verkoop. Hij stelt de nota van afrekening op, verdeelt de verkoopopbrengst volgens de hypothecaire rangorde en zorgt voor doorhaling van het hypotheekrecht in het Kadaster. Bij een familiehypotheek loopt dit iets anders dan bij een zuivere bankhypotheek, omdat de notaris afhankelijk is van de informatie die de familie aanlevert.
In de praktijk vraagt de notaris een actuele schuldstaat op. Dat is een overzicht van het openstaande saldo, de opgelopen rente tot aan de overdrachtsdatum en eventuele kosten die nog verrekend moeten worden. Bij een bankhypotheek wordt die schuldstaat automatisch door de bank aangeleverd. Bij een familielening moet je die zelf opstellen. Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een actuele schuldstaat genereren die je direct aan de notaris kunt meesturen.
Daarnaast heeft de notaris de originele leningovereenkomst nodig. Als er een hypotheekakte is opgemaakt, dan beschikt de notaris doorgaans al over een kopie via het Kadaster. Maar bij een onderhandse lening zonder hypotheekrecht moet je de overeenkomst zelf aanleveren. Doe dit ruim voor de overdracht, zodat de notaris de afrekening tijdig kan voorbereiden.
Bijleenregeling: fiscaal gevolg van overwaarde
Verkoop je je woning met overwaarde, dan vormt die overwaarde een zogenaamde eigenwoningreserve. De bijleenregeling schrijft voor dat je bij de aankoop van een volgende woning die reserve moet inzetten. Concreet betekent dit dat het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken (de eigenwoningschuld) wordt verlaagd met de eigenwoningreserve.
Dit geldt ook als de overwaarde voortkomt uit een combinatie van een bankhypotheek en een familiehypotheek. De Belastingdienst maakt geen onderscheid naar de herkomst van de financiering. Stel dat je een woning verkoopt voor 350.000 euro, de bankhypotheek 200.000 euro bedroeg en de familielening 80.000 euro. Na aflossing van beide leningen resteert 70.000 euro. Die 70.000 euro vormt je eigenwoningreserve en verlaagt de aftrekbare schuld bij je volgende woning.
Raadpleeg onze pagina over fiscaliteit voor een uitgebreide toelichting op de eigenwoningschuld, renteaftrek en de positie van de uitlener in box 3. Als je van plan bent om na de verkoop opnieuw een familiehypotheek af te sluiten voor de nieuwe woning, houd dan rekening met de verlaagde aftrekruimte. Met de berekeningstool kun je vooraf doorrekenen wat de nieuwe maandlasten worden na aftrek van de eigenwoningreserve.
Veelgemaakte fouten bij verkoop met een familielening
Bij gebruikers van familiehypotheekoverzicht.nl zien we een aantal terugkerende fouten als het gaat om de verkoop van de woning. Geen van deze fouten is onherstelbaar, maar ze leiden wel tot vertraging, extra kosten of onenigheid binnen de familie.
Geen verkoopclausule in het contract
Zonder verkoopclausule is onduidelijk of de lening bij verkoop direct opeisbaar is. De lener en de geldgever hebben vaak verschillende verwachtingen, wat leidt tot spanningen op het moment dat er een koper is. Los dit op door alsnog een aanvulling op de leningovereenkomst te ondertekenen.
Geen actuele schuldstaat beschikbaar
De notaris kan de afrekening niet opmaken zonder een actueel overzicht van het openstaande saldo en de opgelopen rente. Als je dit pas gaat uitzoeken nadat de koopovereenkomst is getekend, loop je het risico dat de leveringsdatum niet wordt gehaald.
Rangorde niet vastgelegd
Als niet helder is wie er bij verkoop als eerste wordt betaald, kan de notaris de verdeling van de opbrengst niet vaststellen. Dit speelt vooral als de familielening geen hypotheekrecht heeft. Leg de rangorde vast in de leningovereenkomst of, beter nog, via een tweede hypotheek bij de notaris.
Bijleenregeling over het hoofd gezien
Verkopers vergeten regelmatig dat overwaarde leidt tot een eigenwoningreserve. Bij de aanschaf van een nieuwe woning wordt de renteaftrek dan lager dan verwacht. Dit heeft directe gevolgen voor de haalbaarheid van een nieuwe familiehypotheek of bankhypotheek.
Veelgestelde vragen
Vragen over verkoop en de familiehypotheek
Wat gebeurt er met de familiehypotheek als ik mijn huis verkoop?
Bij verkoop van de woning wordt de familiehypotheek afgelost uit de verkoopopbrengst. De notaris verdeelt het bedrag op basis van de afgesproken rangorde: eerst de bank (als er een bankhypotheek naast de familielening loopt), daarna de familielening. Staat er geen rangorde in de overeenkomst, dan bepaalt de notaris op basis van de hypotheekakte wie voorgaat.
Moet ik de familielening altijd volledig aflossen bij verkoop?
Dat hangt af van wat er in de leningovereenkomst staat. Bij de meeste familiehypotheken is verkoop een opeisingsgrond, wat betekent dat het volledige restant direct moet worden terugbetaald. Maar als partijen een ander arrangement hebben vastgelegd, bijvoorbeeld dat de lening doorloopt bij aankoop van een nieuwe woning, dan geldt die afspraak. Leg dit altijd schriftelijk vast.
Hoe werkt de bijleenregeling bij een familiehypotheek?
Verkoop je je woning met overwaarde, dan vormt die overwaarde een eigenwoningreserve. Bij de aankoop van een volgende woning verlaagt die reserve het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken. Dit geldt ook voor het deel dat is gefinancierd met een familiehypotheek. De bijleenregeling maakt geen onderscheid tussen een banklening en een familielening.
Wat als de verkoopopbrengst lager is dan de openstaande schuld?
Bij een restschuld moet vooraf zijn afgesproken hoe die wordt verdeeld tussen bank en familie. De bank heeft bij een eerste hypotheekrecht voorrang. Als daarna onvoldoende overblijft voor de familielening, blijft de restschuld aan de familielening staan, tenzij partijen kwijtschelding zijn overeengekomen. Kwijtschelding kan fiscaal als schenking worden aangemerkt.
Welke documenten heeft de notaris nodig voor de aflossing?
De notaris vraagt doorgaans een actuele schuldstaat van de familielening, de originele leningovereenkomst, een eventuele hypotheekakte en een verklaring van de geldgever dat hij instemt met aflossing uit de verkoopopbrengst. Zonder deze documenten kan de notaris de overdracht vertragen.
Lees verder
Verkoop gepland? Zorg dat je administratie compleet is
Met familiehypotheekoverzicht.nl genereer je een actuele schuldstaat voor de notaris, stel je een jaaroverzicht op voor de belastingaangifte en houd je het aflossingsschema bij tot de datum van overdracht. Zo voorkom je vertraging en heb je alle documenten bij de hand.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot