Hypotheekakte: wanneer heb je er een nodig?

Hypotheekrecht is een zogeheten zekerheidsrecht. Het geeft de geldverstrekker de garantie dat hij zich met voorrang kan verhalen op de woning als de geldnemer de lening niet terugbetaalt. Dit recht is verbonden aan het onderpand zelf, niet aan de persoon. Dat betekent dat het hypotheekrecht blijft bestaan als de woning wordt verkocht, tenzij het expliciet wordt doorgehaald.

Het recht ontstaat pas op het moment dat de notariële akte wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Door die inschrijving is voor iedereen zichtbaar dat er een hypotheekrecht op de woning rust. Andere schuldeisers weten dan dat de geldverstrekker voorrang heeft. Dit wordt ook wel de "openbaarheid" van het hypotheekrecht genoemd.

Bij een bankhypotheek is hypotheekrecht standaard: de bank wil zekerheid en vestigt altijd een recht op de woning. Bij een familiehypotheek ligt dat anders. Ouders vertrouwen hun kind doorgaans en hebben niet altijd behoefte aan formeel zekerheidsrecht. Toch kan het verstandig zijn om het wél te regelen, bijvoorbeeld als het om een groot bedrag gaat of als er meerdere kinderen zijn die later aanspraak maken op een erfenis. Meer over dit onderwerp lees je op de pagina over hypotheekrecht bij een familiehypotheek.

Een hypotheekrecht kan uitsluitend ontstaan via een notariële akte die wordt ingeschreven in het Kadaster. Dit is wettelijk vastgelegd en daar kun je niet omheen. De notaris vervult hierbij een onmisbare rol: hij stelt de akte op, controleert de identiteit en bevoegdheid van de partijen, legt de inhoud voor aan beide partijen en regelt de inschrijving bij het Kadaster.

De notariële akte heeft wat juridisch "authentieke bewijskracht" heet. Dat betekent dat de akte als volledig bewijs geldt voor wat erin staat, tenzij iemand kan aantonen dat de inhoud niet klopt. Dat is een sterker bewijs dan een onderhandse overeenkomst die je zelf opstelt. Bij geschillen over de lening of het hypotheekrecht staat de notariële akte dus sterker.

Wat ik regelmatig tegenkom bij families die een hypotheekakte overwegen, is de vraag naar de kosten. Die variëren per notariskantoor, maar reken op enkele honderden euro's tot boven de duizend euro. Dat bedrag omvat het opstellen van de akte, de begeleiding bij het ondertekenen (het "passeren") en de inschrijving bij het Kadaster. Het is verstandig om offertes bij meerdere kantoren op te vragen en te letten op wat er precies in de prijs is inbegrepen.

Bij een familiehypotheek lenen ouders geld aan hun kind, vaak voor de aankoop van een eerste woning. De vraag of je daarbij een hypotheekakte nodig hebt, hangt af van wat je wilt bereiken. In de meeste gevallen die ik tegenkom, is een goede leningovereenkomst voldoende. Ouders willen hun kind helpen en hebben niet de behoefte om formeel zekerheidsrecht op de woning te vestigen.

Er zijn echter situaties waarin een hypotheekakte wel degelijk zinvol is. Als ouders een groot bedrag uitlenen en er meerdere kinderen in het spel zijn, kan zekerheidsrecht voorkomen dat het geleende bedrag in de problemen komt als het kind financieel in moeilijkheden raakt. Ook als het kind al een bankhypotheek heeft en de ouders als tweede geldverstrekker optreden, kan het verstandig zijn om na te denken over de rangorde van hypotheekrechten. Lees hier meer over op de pagina over opeisbaarheid en achterstelling.

Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen wij families bij het opstellen van een correcte leningovereenkomst die voldoet aan de fiscale eisen voor renteaftrek. Wil je daarnaast ook een hypotheekakte laten opstellen, dan kun je daarmee naar een notaris. Maar voor de meeste families geldt: begin met een goede overeenkomst, want die heb je hoe dan ook nodig.