Tweede hypotheek naast je banklening

Hoe rangorde van hypotheken werkt

Bij het Kadaster krijgt elke hypotheek een volgnummer. De eerste inschrijving heeft het hoogste recht, de tweede staat daarachter. Dat volgnummer bepaalt wie als eerste wordt uitbetaald wanneer een woning gedwongen wordt verkocht. De bank staat vrijwel altijd op plek één. Een familielid dat aanvullend geld uitleent, komt op plek twee.

Dit verschil in rang klinkt abstract, maar het heeft concrete gevolgen. Bekijk het rekenvoorbeeld hieronder om te zien wat er gebeurt bij een gedwongen verkoop wanneer de opbrengst niet toereikend is voor beide hypotheekhouders.

Wil je dieper ingaan op hypotheekrecht en wat het juridisch inhoudt? Lees dan de uitleg op onze pagina over hypotheekrecht.

Waarom de familiehypotheek vrijwel altijd een tweede hypotheek is

De meeste starters die een familiehypotheek afsluiten, doen dat naast een reguliere banklening. De bank financiert het grootste deel en de ouders vullen het verschil aan. Omdat de bank als eerste het hypotheekrecht vestigt, komt de familielening automatisch op de tweede rang. Dat is geen keuze, maar een gevolg van de volgorde van inschrijving bij het Kadaster.

In de praktijk zien we bij familiehypotheekoverzicht.nl dat dit voor veel families onverwacht komt. Ze gaan ervan uit dat een lening van ouders iets informeels is dat je onderling regelt. Maar zodra je die lening wilt vastleggen met hypotheekrecht, sta je bij het Kadaster en heb je te maken met rangorde, toestemming van de bank en een notariële akte.

Lees meer over het combineren van een bank- en familiehypotheek op onze pagina over combineren.

Niet elke bank gaat akkoord met een familiehypotheek

Een veelgemaakte aanname is dat je bij iedere bank een familiehypotheek kunt combineren met een reguliere hypotheek. Dat is niet het geval. Sommige banken weigeren dit principieel, andere stellen zulke strenge voorwaarden dat het in de praktijk niet werkbaar is. Per bank verschilt het beleid rondom tweede hypotheken, achterstellingsverklaringen en de maximale hoogte van de familielening ten opzichte van de woningwaarde.

Voordat je afspraken maakt met je ouders over een familiehypotheek, is het verstandig om bij je hypotheekadviseur na te vragen welke hypotheekverstrekkers dit toestaan en onder welke condities. Een adviseur die ervaring heeft met familiehypotheken weet precies welke banken soepel zijn en welke niet. Dat voorkomt dat je halverwege het traject vastloopt omdat de bank alsnog weigert.

De achterstellingsverklaring uitgelegd

Een achterstellingsverklaring is een document waarin de tweede hypotheekhouder bevestigt dat zijn vordering achtergesteld is bij de vordering van de bank. Concreet betekent dit dat het familielid pas wordt betaald nadat de bank volledig is afgelost. De meeste banken eisen deze verklaring als voorwaarde voor het verlenen van toestemming voor een tweede hypotheek.

Wat veel mensen niet beseffen, is dat de achterstelling ook invloed heeft op de opeisbaarheid van de familielening. In de achterstellingsverklaring staat doorgaans dat het familielid de lening niet eerder mag opeisen dan nadat de bank volledig is afgelost, of alleen met toestemming van de bank. Dit beperkt de mogelijkheden van de ouders om het geld terug te vragen als dat nodig is.

De rol van notaris en Kadaster

Een hypotheekrecht kan in Nederland alleen ontstaan via een notariële akte. De notaris stelt de hypotheekakte op, laat beide partijen tekenen en schrijft het recht in bij het Kadaster. Zonder die inschrijving bestaat het hypotheekrecht niet. Dat geldt voor de eerste hypotheek van de bank én voor de tweede hypotheek van het familielid.

De kosten voor het vestigen van een tweede hypotheek zijn lager dan voor een eerste hypotheek, omdat er geen leveringsakte of overdrachtsbelasting bij komt kijken. Het gaat puur om de hypotheekakte zelf en de kadasterkosten. Reken op een bedrag tussen de 500 en 1.200 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de akte.

Meer weten over de hypotheekakte zelf? Lees de uitleg over de hypotheekakte en de pagina over notariskosten. De volledige gids voor de familiehypotheek beschrijft alle stappen van eerste gesprek tot notariële akte.

Wat gebeurt er met de tweede hypotheek bij verkoop?

Bij een reguliere verkoop worden alle hypotheken afgelost uit de verkoopopbrengst. De notaris betaalt eerst de bank af en daarna het familielid. Zolang de opbrengst hoger is dan de totale schuld, is er geen probleem. Het hypotheekrecht van beide partijen wordt doorgehaald bij het Kadaster en de nieuwe eigenaar begint met een schone lei.

Het wordt anders als de opbrengst lager is dan de totale schuld. In dat geval heeft de bank voorrang vanwege het eerste hypotheekrecht. Het familielid ontvangt wat er overblijft. Dat kan minder zijn dan de openstaande schuld, of in het slechtste geval helemaal niets. Dit scenario is niet theoretisch: bij een dalende woningmarkt of gedwongen verkoop komt het voor.

Lees de volledige uitleg over wat er bij verkoop allemaal komt kijken op onze pagina over verkoop van de woning.

Fouten die we in de praktijk tegenkomen

Bij familiehypotheekoverzicht.nl zien we regelmatig dat families tegen dezelfde problemen aanlopen bij een tweede hypotheek. Het gaat zelden om opzet, bijna altijd om onwetendheid over de spelregels. Hieronder de vier fouten die het vaakst voorkomen.