Officieel ASN beleid: wat staat er in de documenten?
ASN Bank vermeldt op de pagina 'Hulp bij een huis kopen' dat je geld kunt lenen van familie om een woning te financieren. De bank noemt dit een "onderhandse lening". Dit is relevant, want niet alle banken communiceren hier even duidelijk over. ASN doet dat wel.
Waar het interessant wordt: ASN maakt onderscheid tussen twee situaties. De eerste situatie is een onderhandse lening van je ouders, zonder dat zij mede-eigenaar worden van de woning. Dit kan. De tweede situatie is samen met je ouders eigenaar worden van de woning, waarbij ASN de hypotheek verstrekt. Dit kan niet.
Het eerste scenario komt het meest voor bij familiehypotheekoverzicht.nl gebruikers. Je ouders lenen jou een bedrag, jij koopt de woning op eigen naam, en je combineert de familielening met een ASN hypotheek. De bank rekent de maandlast van de familielening mee bij het bepalen van je maximale hypotheek.
Direct naar de bron: Bekijk de pagina Hulp bij een huis kopen op asnbank.nl voor de actuele formulering van het beleid.
De acceptatieregels van januari 2025 in detail
Per 1 januari 2025 zijn de acceptatieregels van ASN gewijzigd. Het document is openbaar beschikbaar als PDF via tussenpersonen. Een belangrijke passage: ASN verstrekt geen hypotheek wanneer familieleden mede-eigenaar worden van de woning. Dit is een harde uitsluitingsgrond.
Wat betekent dit concreet? Als jouw ouders voor 20% eigenaar worden van de woning die jij koopt, dan kun je die woning niet bij ASN financieren. De bank wil dat de aanvrager(s) volledig eigenaar zijn. Een lening van je ouders aan jou, zonder dat zij eigenaar worden, valt hier niet onder.
De volledige acceptatieregels van januari 2025 zijn beschikbaar als PDF. Daarin staat ook vermeld hoe ASN omgaat met de maandlasten van een familielening bij het bepalen van je leencapaciteit. De bank volgt hierbij de NHG-normen voor familieleningen.
Rekenvoorbeeld: zo werkt het in de praktijk
Veel mensen denken: ik kan €465.000 bij de bank lenen, mijn ouders lenen me €50.000, dus ik heb €515.000 te besteden. Dat klopt niet. De maandlast van de familielening wordt door ASN meegenomen in de toetsing, waardoor je maximale bankhypotheek daalt. Toch kun je met een familiehypotheek nét iets meer lenen, omdat de rente vaak lager ligt dan bij de bank.
Woonquote 35,5% · Maximale maandlast €2.219 · Looptijd 30 jaar
Met een inkomen van €75.000 bruto en een bankrente van 4% kun je maximaal €464.594 lenen. Je volledige maandlast van €2.219 gaat naar de bank.
Je ouders lenen je €50.000 tegen 3% rente (annuïtair, 30 jaar). De maandlast hiervan is €210,81. ASN rekent deze €210,81 mee, waardoor er nog €2.008,19 overblijft voor de bankhypotheek.
Met €2.008,19 beschikbaar voor de bank kun je nog €420.455 lenen bij ASN.
Verschil: +€5.861 extra leenruimte. Doordat de familiehypotheek 1% lagere rente heeft, kost die €50.000 minder maandlast (€210,81 in plaats van €238,81 bij 4%). Die besparing kun je inzetten voor extra bankhypotheek.
Let op: dit voorbeeld gaat uit van gelijke looptijden en annuïtaire aflossing. Het exacte effect hangt af van de actuele rentes en je persoonlijke situatie. Een hypotheekadviseur berekent dit voor jouw specifieke situatie.
Bereken je eigen situatie
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je direct een aflosschema met de juiste marktconforme rente.
Fiscale eisen voor renteaftrek
De Belastingdienst stelt drie voorwaarden aan een familielening waarvan je de rente wilt aftrekken. Ten eerste moet de rente marktconform zijn. Dat wil zeggen: een rente die past bij de looptijd, de hoogte van de lening, en de geboden zekerheid. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks de actuele marktconforme rentes die de fiscus accepteert.
Ten tweede moet je aflossen. Annuïtair of lineair, net als bij een bankhypotheek. Aflossingsvrij lenen van je ouders kan, maar dan is de rente niet aftrekbaar. Ten derde moet de lening binnen 30 jaar volledig zijn afgelost. Dit zijn dezelfde eisen als voor een bankhypotheek uit 2013 of later.
Leg alle afspraken schriftelijk vast. Een onderhandse leningovereenkomst volstaat, je hoeft niet naar de notaris. Wel moet je een aflossingsschema bijhouden en de betalingen kunnen aantonen. De checklist leningovereenkomst op familiehypotheekoverzicht.nl helpt je hierbij.
Kunnen mijn ouders een tweede hypotheekrecht krijgen?
Een veelgestelde vraag: kunnen mijn ouders zekerheid krijgen via een tweede hypotheekrecht op de woning? Het korte antwoord: alleen als ASN daar toestemming voor geeft. ASN is eerste hypotheekhouder en moet akkoord gaan met een tweede recht achter het hunne.
In de praktijk geven banken deze toestemming niet standaard. De reden: bij een gedwongen verkoop wordt eerst de bank terugbetaald, dan pas de tweede hypotheekhouder. Een tweede hypotheek biedt daarom minder zekerheid dan veel ouders denken. Meer hierover lees je bij Homefinance en VAD Notarissen.
De meeste ouders kiezen uiteindelijk voor een onderhandse lening zonder hypothecaire zekerheid. Het vertrouwen in hun kind is de zekerheid. Wel kunnen ouders overwegen om een overlijdensrisicoverzekering als extra zekerheid te eisen, zodat de lening wordt afgelost bij overlijden van de lener.
Veelgestelde vragen
Accepteert ASN Bank een onderhandse lening van mijn ouders?
Ja. ASN vermeldt dit expliciet op de pagina 'Hulp bij een huis kopen'. De bank rekent de maandlast van die lening wél mee in de toetsing. Concreet betekent dit dat elke euro die je van je ouders leent, je maximale bankhypotheek verlaagt. Dit is geen belemmering, maar een bescherming tegen overkreditering.
Kan ik samen met mijn ouders een woning kopen en die bij ASN financieren?
Nee. De acceptatieregels van 1 januari 2025 sluiten dit uit. ASN verstrekt geen hypotheek als familieleden mede-eigenaar worden van de woning. Je kunt dus niet samen met je ouders op de akte staan en tegelijk bij ASN lenen. Een losse onderhandse lening zonder eigenaarschap is wel toegestaan.
Krijgen mijn ouders een tweede hypotheekrecht als zekerheid?
Niet automatisch. ASN moet als eerste hypotheekhouder toestemming geven voor een tweede recht op dezelfde woning. De bank doet dit niet standaard. In de praktijk kiezen de meeste ouders voor een onderhandse lening zonder hypothecaire zekerheid. Wil je dit toch onderzoeken, bespreek het dan vooraf met je adviseur.
Hoe weet ik of de rente op de familielening aftrekbaar is?
De Belastingdienst stelt drie eisen: de rente moet marktconform zijn, je moet annuïtair of lineair aflossen, en de lening moet binnen 30 jaar zijn afgelost. Leg dit vast in een schriftelijke overeenkomst. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks de actuele marktconforme rentes.
Familiehypotheek naast ASN hypotheek?
Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je direct een aflosschema opstellen, de marktconforme rente bepalen, en je administratie bijhouden. Ideaal als je je ouders wilt laten zien hoe de lening eruitziet.