Marktconforme rentes januari 2026: swap-stijging raakt vooral lange looptijden

Kern: de swap bepaalt de richting

In december zagen we nog dalingen bij lange looptijden door de komst van Lloyds als prijsvechter. De 10-jaars swap-rente is echter in december met ongeveer 0,15 procentpunt gestegen. Dit werkt nu door in de januari-tarieven. De swap-rente is de rente waartegen banken hun langlopende hypotheken afdekken op de kapitaalmarkt.

Waar november nog optimisme liet zien over renteverlagingen door de ECB, zijn beleggers in december voorzichtiger geworden. De verwachting is dat de ECB langzamer verlaagt dan eerder gedacht, waardoor lange rentes op de kapitaalmarkt stijgen. Dit werkt nu door in de hypotheekrente met 20-30 jaar rentevast.

Waarom de swap-rente cruciaal is

Wat is een swap-rente?

Een swap-rente is de vaste rente die banken betalen om hun variabele renterisico om te zetten naar een vaste rente voor een bepaalde periode. De 10-jaars swap is de belangrijkste benchmark voor hypotheekrente met 10-30 jaar rentevast.

Waarom is de swap gestegen?

In december 2025 zijn de verwachtingen over inflatie en economische groei bijgesteld. Beleggers verwachten dat de ECB voorzichtiger wordt met renteverlagingen, waardoor lange rentes op de kapitaalmarkt stijgen. Dit werkt nu door in de januari-tarieven.

Hoe beïnvloedt dit hypotheken?

Banken dekken lange hypotheken af via swap-contracten. Als de 10-jaars swap stijgt van bijvoorbeeld 2,40% naar 2,55%, stijgen hypotheekrentes met 20-30 jaar vast proportioneel mee. Korte looptijden en variabel volgen de ECB-rente, die nog niet is aangepast.

De hypotheekrente stijgt iets meer dan de swap omdat banken ook hun marge aanpassen aan marktomstandigheden. De historische swap-data is te vinden op Investing.com (EUR 10 Years IRS). Meer informatie over hoe banken hun tarieven bepalen bij de DNB statistieken over renteswaps.

Analyse per rentevaste periode

Hoe langer de rentevaste periode, hoe groter de stijging. Korte looptijden en variabel blijven stabieler.

Lloyds Bank: nog steeds dominant, maar met hogere tarieven

Waar Lloyds marktleider blijft

• Variabel, 100% LTV, alle labels: 3,50% (onveranderd) — grootste voordeel nu 0,75 pp op 30 jaar vast
• 30 jaar, 80-90% LTV: 4,25-4,30% — gestegen maar nog steeds de goedkoopste
• 20 jaar, 80% LTV: 4,17% — iets duurder dan Argenta bij 100% LTV (4,31%)

Lloyds behoudt de prijsvechter-rol maar de voorsprong op concurrenten wordt kleiner. Bij 20 jaar 100% LTV pakt Argenta de positie over.

Strategische overwegingen

Voor familiehypotheken met 80-90% LTV blijft Lloyds de referentie bij 30 jaar vast. De 4,25% is nu het nieuwe startpunt voor marktconformiteit — 0,20 pp hoger dan in december.

Het interessante is variabel: met 3,50% bij 100% LTV heb je nu 0,75 procentpunt voordeel op lang vast. Als je binnen 5-7 jaar wilt aflossen of verwacht dat lange rentes verder stijgen, wordt variabel strategisch aantrekkelijk.

Variabel wordt interessanter: 0,75 pp verschil met lang vast

Doordat lang vast stijgt en variabel stabiel blijft, groeit het strategische voordeel van variabel.

• Renteverschil: bij 100% LTV nu 0,75 pp goedkoper dan 30 jaar vast (3,50% vs 4,25%). In december was dit 0,55 pp.
• Aflossingsflexibiliteit: variabel geeft vrijheid om onbeperkt extra af te lossen zonder boete.
• Risico: de ECB kan de rente verhogen, waardoor variabel duurder wordt. Leg in je dossier vast bij welke ECB-rente je overgaat naar vast.
• Strategische keuze: als je denkt dat lange rentes verder stijgen maar de ECB stabiel blijft, is variabel interessant voor 2-3 jaar.

Voorbeeld: variabel met exit-strategie

Situatie: je leent €200.000 binnen de familie voor 10 jaar. Je verwacht binnen 5 jaar €50.000-€75.000 extra te kunnen aflossen.

NHG volgt swap-curve: ook hier forse stijging

NHG-hypotheken krijgen normaal een korting omdat het risico voor banken lager is. Ook NHG-rentes zijn gekoppeld aan swap-ontwikkelingen. Meer informatie bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG).

Het verschil tussen NHG (4,08%) en niet-NHG (4,25%) bij 30 jaar is nu 0,17 procentpunt. Als je familiehypotheek aan NHG wilt spiegelen, wordt de marge smaller. Overweeg een kleine opslag (0,10-0,20 pp) om marktconform te blijven.

Praktische toepassing voor jouw familiehypotheek

Lange looptijd: pas referenties aan

Voor 30 jaar vast bij 80% LTV gebruik je nu 4,25% als ondergrens (was 4,05%). Documenteer de swap-stijging in december als verklaring. Voor 20 jaar neem je 4,31% bij 100% LTV.

Variabel: nieuwe kans

Met 0,75 pp voordeel op 30 jaar vast wordt variabel interessanter. Leg in je leningovereenkomst vast bij welke ECB-rente je overgaat naar vast. Bijvoorbeeld: “Bij ECB-rente >3,0% converteren naar 10 jaar vast tegen marktrente.”

Korte looptijd: beperkte impact

1 jaar vast stijgt maar 0,07 pp. Als je binnen 2-3 jaar wilt aflossen of herfinancieren, blijft kort vast interessant.

Checklist: documentatie voor de Belastingdienst

• Referentiedatum: “Rente vastgesteld op basis van marktrentes per 3 januari 2026”
• Bron: “Zie renteoverzicht familiehypotheekoverzicht.nl”
• Onderbouwing looptijdkeuze: “30 jaar vast gekozen vanwege zekerheid, ondanks 0,20 pp swap-stijging t.o.v. december”
• Bij variabel: “Variabel gekozen (0,75 pp voordeel), conversie naar vast bij ECB >3,0%”
• Swap-context: “Tariefstijging verklaard door 10-jaars swap-stijging in december 2025”

Januari in het kort

• Swap-driver: 10-jaars swap steeg ~0,15 pp in december 2025, werkt nu door in 20-30 jaar hypotheekrente
• Looptijd-effect: hoe langer vast, hoe harder de stijging — 1 jaar +0,07 pp, 30 jaar +0,20 pp
• Variabel voordeel: ECB stabiel dus variabel onveranderd (3,50%), verschil met 30 jaar nu 0,75 pp
• NHG volgt mee: ook NHG stijgt door swap (30 jaar van 3,97% naar 4,08%)
• Strategie: lang vast als zekerheid prioriteit is, variabel als je binnen 5-7 jaar aflossing verwacht

Veelgestelde vragen