Hypotheekgever: de woningeigenaar die zekerheid verstrekt
Wie een lening aangaat met de eigen woning als onderpand, wordt juridisch gezien de hypotheekgever. Dit begrip wordt vaak verward met de hypotheeknemer, maar het onderscheid is wezenlijk. De hypotheekgever geeft zekerheid, de hypotheeknemer ontvangt deze. Bij familiehypotheekoverzicht.nl zien wij dagelijks hoe belangrijk het is om deze rollen helder te documenteren.
Kort gezegd: als woningeigenaar die geld leent van familie bent u de hypotheekgever. Uw ouders of andere familieleden die het geld verstrekken zijn de hypotheeknemers. Dit onderscheid is essentieel voor de Belastingdienst en bepaalt wie recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Meer over hoe een familiehypotheek werkt leest u in onze uitgebreide gids.
De positie van de hypotheekgever binnen een familiehypotheek
Wanneer ouders geld uitlenen aan hun kind voor de aankoop van een woning, neemt het kind de rol van hypotheekgever op zich. Het kind verstrekt zijn nieuwe woning als zekerheid aan de ouders, die daarmee hypotheeknemer worden. Deze constructie verschilt wezenlijk van een reguliere bankhypotheek, omdat de familieband vraagt om heldere schriftelijke afspraken die verder gaan dan alleen de financiële voorwaarden.
De praktijk leert dat onduidelijkheid over wie precies hypotheekgever is tot problemen leidt bij de Belastingdienst. Renteaftrek wordt alleen toegekend wanneer aantoonbaar is dat de hypotheekgever ook daadwerkelijk de eigenaar van de woning is en dat de lening direct verband houdt met de verwerving van deze woning. Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen wij families om dit correct vast te leggen.
Een veelvoorkomende situatie ontstaat wanneer er al een bankhypotheek op de woning rust en de familie aanvullend geld wil lenen. In dat geval wordt de woningeigenaar hypotheekgever voor twee verschillende partijen. De bank houdt de eerste hypotheek en de familie krijgt een tweede hypotheek. De rangorde tussen deze hypotheken bepaalt wie als eerste verhaal kan halen bij een eventuele verkoop.
Bij verkoop van de woning moeten alle hypotheekhouders worden afgelost volgens de vastgelegde rangorde. Lees meer over wat dit betekent in de uitleg over verkoop van de woning.
Waar gaat het mis in de praktijk
De meest voorkomende fout is het verwarren van de termen hypotheekgever en hypotheeknemer. Intuïtief denken veel mensen dat degene die de hypotheek geeft ook degene is die het geld verstrekt. Het tegenovergestelde is waar. De hypotheekgever verstrekt geen geld maar zekerheid in de vorm van een recht op de woning.
Een tweede veelvoorkomend probleem ontstaat wanneer families geen toestemming vragen aan de bestaande hypotheekhouder voordat zij een tweede hypotheekrecht vestigen. Banken hebben in hun algemene voorwaarden vrijwel altijd een bepaling opgenomen die voorafgaande toestemming vereist. Het negeren van deze voorwaarde kan leiden tot het direct opeisbaar worden van de gehele banklening.
Tot slot zien wij bij familiehypotheekoverzicht.nl regelmatig dat de hypotheekakte of leningovereenkomst onvoldoende duidelijk maakt wie de hypotheekgever is en onder welke voorwaarden de lening opeisbaar wordt. Dit leidt tot discussies bij overlijden, echtscheiding of financiële problemen. Een heldere leningovereenkomst voorkomt deze problemen.
Fictieve voorbeelden ter illustratie
De onderstaande voorbeelden zijn fictief en dienen uitsluitend ter illustratie van hoe de rol van hypotheekgever in verschillende situaties kan worden ingevuld.
Bankhypotheek aangevuld door ouders
Mark en Lisa kopen een woning van €400.000 en krijgen van de bank een hypotheek van €350.000. De ouders van Lisa lenen het resterende bedrag. Mark en Lisa zijn hypotheekgever voor zowel de bank als de ouders. De bank staat op de eerste rang, de ouders accepteren de tweede rang via een achterstellingsverklaring.
DGA leent vanuit eigen BV
Als ondernemer met een besloten vennootschap kun je geld lenen van je eigen BV voor de aankoop van een woning. De DGA wordt hypotheekgever en verstrekt zijn woning als zekerheid aan de BV. De BV treedt op als hypotheeknemer en ontvangt rente die belast wordt in de vennootschapsbelasting.
Lenen met jaarlijkse kwijtschelding
Familie De Vries leent €50.000 aan zoon Thomas voor zijn eerste woning. Jaarlijks schenken zij een bedrag waarmee een deel van de schuld wordt kwijtgescholden. Thomas blijft gedurende de looptijd hypotheekgever en de leningsovereenkomst beschrijft precies hoe de schenkingen worden verrekend met de openstaande schuld.
Achtergestelde familiehypotheek
Bij een achtergestelde hypotheek spreekt de familie vooraf af dat de bank altijd voorrang heeft bij terugbetaling. De woningeigenaar is hypotheekgever voor beide partijen maar de rechten van de hypotheeknemers zijn ongelijk. Deze achterstelling moet schriftelijk worden vastgelegd en ondertekend door alle partijen.
Verwante begrippen die u moet kennen
Het begrip hypotheekgever staat niet op zichzelf maar maakt deel uit van een groter juridisch kader rond hypotheken en familieleningen. De hypotheeknemer is de tegenpartij die het hypotheekrecht ontvangt. Het hypotheekrecht zelf is het zakelijk recht dat de hypotheeknemer het recht geeft om de woning te verkopen wanneer de schuld niet wordt afgelost.
Bij schenkingen binnen de familie komt daarnaast het begrip begunstigde naar voren. Dit is degene die een schenking of kwijtschelding ontvangt. Vaak is de hypotheekgever tevens begunstigde wanneer ouders jaarlijks een deel van de lening kwijtschelden.
De formalisering van de afspraken gebeurt via een hypotheekakte bij de notaris of een onderhandse leningovereenkomst. Het verschil tussen beide documenten hangt af van de gewenste zekerheid en de eisen van eventuele andere hypotheekhouders zoals banken.
Veelgestelde vragen over de hypotheekgever
Wat is het verschil tussen een hypotheekgever en hypotheeknemer?
De hypotheekgever is de woningeigenaar die geld leent en zijn woning als onderpand geeft. De hypotheeknemer daarentegen is de partij die het geld verstrekt, zoals een bank of een familielid. De hypotheeknemer ontvangt het hypotheekrecht waarmee deze zich op de woning kan verhalen wanneer de lening niet wordt terugbetaald.
Wanneer moet ik de bank informeren over een tweede hypotheekgever?
Bij een bestaande bankhypotheek is voorafgaande toestemming van de bank verplicht voordat een tweede hypotheekrecht gevestigd wordt. De bank wil haar eerste hypotheekrecht beschermen en eist daarom een achterstellingsverklaring van de nieuwe geldverstrekker. Zonder deze toestemming kan de bank de lening direct opeisen.
Kan een ouder hypotheekgever zijn voor het huis van een kind?
Een ouder kan inderdaad mede-hypotheekgever worden voor de woning van een kind. Dit betekent dat de ouder medeverantwoordelijk wordt voor de schuld en mogelijk eigen vermogen of onroerend goed als extra zekerheid inbrengt. Leg alle afspraken over rente, aflossing en eigendomsverhoudingen vast in een schriftelijke leningovereenkomst.
Twijfelt u of uw afspraken voldoen aan de eisen voor hypotheekrenteaftrek? De checklist voor de leningovereenkomst op familiehypotheekoverzicht.nl helpt u om alle verplichte elementen op te nemen. Voor informatie over het vestigen van formele zekerheid kunt u terecht bij de uitleg over het hypotheekrecht.
Zelf een familiehypotheek vastleggen?
Op familiehypotheekoverzicht.nl helpen wij families om hun onderlinge lening correct te administreren. Van het opstellen van de leningovereenkomst tot het bijhouden van betalingen en het genereren van jaaroverzichten voor de belastingaangifte. Zo weet u zeker dat de hypotheekgever en hypotheeknemer hun rechten en plichten helder hebben vastgelegd.