Notariskosten bij een hypotheek: dit betaal je echt

Bij de aankoop van een woning kom je niet onder de notaris uit. De notaris regelt de juridische overdracht van het huis en vestigt de hypotheek. Maar wat kost dat nu precies, en waar betaal je eigenlijk voor? Op familiehypotheekoverzicht.nl leggen we het helder uit.

Waarom heb je een notaris nodig?

In Nederland is de notaris wettelijk verplicht bij elke woningtransactie. De notaris stelt de leveringsakte op waarmee het eigendom officieel overgaat van verkoper naar koper. Daarnaast maakt de notaris de hypotheekakte op. In deze akte staat dat de bank (of bij een familiehypotheek: je ouders of andere familieleden) het recht krijgt om de woning te verkopen als je niet meer aan je betalingsverplichtingen voldoet.

De notaris schrijft beide aktes in bij het Kadaster, controleert de identiteit van alle partijen, verifieert of er geen beslagen op de woning rusten en zorgt dat de overdrachtsbelasting correct wordt afgedragen aan de Belastingdienst. Kortom: de notaris is de onafhankelijke bewaker van een juridisch correcte transactie.

Uit welke onderdelen bestaan notariskosten?

De rekening van de notaris bevat meerdere posten. Het notarishonorarium voor de leveringsakte (de eigendomsoverdracht) varieert doorgaans tussen de €500 en €1.500, afhankelijk van de complexiteit en de gekozen notaris. Voor de hypotheekakte betaal je meestal €300 tot €800 per hypotheek. Notarissen zijn vrij in hun tariefstelling, dus vergelijken loont.

Daarnaast rekent de notaris kadasterkosten door. Voor het inschrijven van de eigendomsakte en hypotheekakte betaal je elk €62 aan het Kadaster. Ook betaal je 21% btw over het notarishonorarium. Let op: over de overdrachtsbelasting betaal je geen btw.

De overdrachtsbelasting is vaak de grootste post. Het standaardtarief bedraagt 2% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 is dat €8.000. Tel daar de notariskosten bij op en je komt al snel op €9.000 tot €10.000 aan kosten koper.

Rekenvoorbeeld: notariskosten bij woning van €400.000

Hieronder een overzicht van de notariskosten bij aankoop van een woning van €400.000 met een bankhypotheek. We gaan uit van gemiddelde notaristarieven.

Val je onder de startersvrijstelling (18-35 jaar, eerste woning, koopsom tot €510.000)? Dan vervalt de overdrachtsbelasting van €8.000 en betaal je slechts €1.818 aan notariskosten en kadasterkosten.

Overige kosten bij een woningaankoop

Naast de notariskosten zijn er nog andere kosten waar je rekening mee moet houden bij de aankoop van een woning. De belangrijkste zijn:

De hypotheekadvieskosten zijn vaak de grootste post naast de overdrachtsbelasting. Een hypotheekadviseur helpt je met het vinden van de beste hypotheek en begeleidt het hele aanvraagproces. Wil je precies weten wat een familiehypotheek bij aankoop kost? In ons artikel wat kost een familiehypotheek bij aankoop van een woning zetten we alle kosten voor ouders en kinderen op een rij.

Wanneer betaal je geen of minder overdrachtsbelasting?

Starters op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen, betalen geen overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan €510.000 (grens per 1 januari 2025). Deze startersvrijstelling scheelt bij een woning van €400.000 dus €8.000 aan kosten. De vrijstelling geldt alleen als je de woning zelf gaat bewonen en je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt.

Koop je een woning om zelf in te wonen maar val je niet onder de startersvrijstelling? Dan geldt het verlaagde tarief van 2%. Beleggers en verhuurders betalen sinds 2024 een tarief van 10,4% overdrachtsbelasting.

Nieuwbouw en woonboten: geen kosten koper

Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting. Je koopt namelijk direct van de projectontwikkelaar en betaalt btw in plaats van overdrachtsbelasting. De btw zit al verwerkt in de koop-/aanneemsom, dus je ziet dit bedrag niet apart op de afrekening. Wel betaal je notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte. Nieuwbouw wordt daarom vaak aangeboden als "vrij op naam" (v.o.n.), waarbij de verkoper de notariskosten voor de levering betaalt.

Ook bij woonboten is de situatie anders. Een woonboot is roerend goed, geen onroerend goed. Daardoor betaal je geen overdrachtsbelasting en is geen leveringsakte bij de notaris nodig. Koop je wel een ligplaats (onroerend goed), dan gelden de normale regels voor overdrachtsbelasting. Bij financiering van een woonboot met een familiehypotheek kan een onderhandse leningsovereenkomst volstaan.

Hoe werkt de betaling aan de notaris?

Enkele dagen voor de overdracht ontvang je een nota van afrekening van de notaris. Hierop staat precies wat je moet betalen: de koopsom, de notariskosten, kadasterkosten en overdrachtsbelasting. Het totaalbedrag maak je over naar de derdenrekening van de notaris, een speciale rekening die gescheiden is van het vermogen van het notariskantoor.

Na de overdracht ontvangt de verkoper de koopsom en draagt de notaris de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst. Eventueel te veel betaald geld krijg je binnen enkele weken teruggestort.

Notariskosten bij een familiehypotheek

Sluit je naast of in plaats van een bankhypotheek een familiehypotheek af, dan moet deze hypotheek ook notarieel worden vastgelegd als je hypotheekrecht wilt vestigen. De notariskosten voor een familiehypotheek met hypotheekrecht zijn vergelijkbaar met die van een bankhypotheek: reken op €300 tot €800 plus kadasterkosten en btw.

Kies je voor een onderhandse lening zonder hypotheekrecht, dan hoef je niet naar de notaris. Een onderhandse leningsovereenkomst kun je zelf opstellen. Wel mis je dan de zekerheid van het hypotheekrecht: bij betalingsproblemen kunnen je ouders niet direct executoriaal verkopen. Lees meer over de verschillen in ons artikel onderhandse akte vs hypotheekakte.

Combineer je een bankhypotheek met een familiehypotheek? Dan betaal je voor beide hypotheken notariskosten. Sommige notarissen bieden korting als je beide aktes tegelijk laat passeren. Vraag hier altijd naar bij het opvragen van offertes. Op de pagina familiehypotheek combineren met bankhypotheek lees je hoe dit in de praktijk werkt.

Tips om notariskosten te besparen

Vergelijk altijd meerdere notarissen. De tariefverschillen kunnen oplopen tot enkele honderden euro's. Via degoedkoopstenotaris.nl kun je eenvoudig offertes vergelijken. Let niet alleen op de prijs: een notaris met ervaring in familieleningen begrijpt de specifieke aandachtspunten beter.

Vraag ook of de notaris korting geeft bij meerdere aktes tegelijk. Heb je een familiehypotheek én een bankhypotheek? Of passeren er meerdere familieleden op dezelfde dag hun hypotheek? Bundelen kan geld besparen.

Veelgestelde vragen over notariskosten