Taxatierapport: wat kost het, hoe werkt het en wanneer heb je het nodig?

Wat is een taxatierapport precies?

Een taxatierapport is een onderbouwd waardeoordeel van een geregistreerde taxateur over een specifieke woning op een specifiek moment. De taxateur beschrijft de woning, vergelijkt deze met recent verkochte vergelijkbare woningen in de omgeving en komt op basis daarvan tot een marktwaarde. In Nederland werken de meeste taxateurs volgens de richtlijnen van het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Dit instituut bewaakt de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties die worden gebruikt voor hypotheekaanvragen.

Het rapport is geen vrijblijvende schatting. De taxateur is persoonlijk aansprakelijk voor de waardering en staat geregistreerd in het NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs). Wanneer een taxatie achteraf onzorgvuldig blijkt, kan de taxateur tuchtrechtelijk worden aangesproken. Die aansprakelijkheid maakt het rapport waardevol als objectief bewijs van de woningwaarde, zowel richting de bank als richting de Belastingdienst.

Hoe verloopt een taxatie in de praktijk?

Na het tekenen van de koopovereenkomst schakel je een taxateur in. De meeste hypotheekadviseurs kunnen iemand aanbevelen, maar je mag ook zelf kiezen. De taxateur plant een opname in, meestal binnen een tot twee weken. Tijdens het bezoek loopt de taxateur door de woning, meet alle ruimtes op en maakt foto's van zowel de binnen- als buitenkant.

Naast het fysieke bezoek onderzoekt de taxateur de kadastrale gegevens, het bestemmingsplan en eventuele bijzonderheden zoals erfpacht, een monumentenstatus of bodemverontreiniging. Vervolgens zoekt de taxateur minimaal drie vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht. Op basis van al deze gegevens stelt de taxateur de marktwaarde vast en levert het rapport digitaal aan via het NWWI-systeem. De hypotheekverstrekker ontvangt het rapport dan rechtstreeks, zodat er niet mee gefraudeerd kan worden.

Het hele traject van opdracht tot oplevering duurt gemiddeld vijf tot tien werkdagen. In drukke perioden op de woningmarkt, zoals het voorjaar, kan het iets langer duren. Plan de taxatie daarom niet op het laatste moment in als je een financieringsvoorbehoud hebt met een deadline.

Wat kost een taxatierapport?

De kosten van een taxatie hangen af van het type woning, de locatie en de complexiteit. Voor een standaard rijtjeswoning of appartement betaal je in 2026 meestal tussen de 400 en 600 euro. Bij een vrijstaande woning, een woning met aanbouw of bijgebouwen, of een pand op erfpachtgrond liggen de kosten al snel tussen de 600 en 900 euro. Monumenten en woningen met een gemengde bestemming (wonen en werken) zijn nog duurder omdat de taxateur meer onderzoek moet doen.

De taxatiekosten zijn voor rekening van de koper. Je kunt ze niet meefinancieren in de hypotheek, want op het moment van de taxatie is de hypotheek nog niet rond. De kosten zijn wel fiscaal aftrekbaar als ze direct samenhangen met het afsluiten van je hypotheek. Bewaar de factuur dus goed voor je belastingaangifte.

Hoe lang is een taxatierapport geldig?

Banken hanteren doorgaans een geldigheidstermijn van zes maanden na de opnamedatum. Dat is de datum waarop de taxateur de woning fysiek heeft bezocht, niet de datum waarop het rapport is opgeleverd. In een sterk bewegende markt, zowel bij snelle stijgingen als dalingen, kan de bank een kortere termijn hanteren. Bij sommige geldverstrekkers is dat drie maanden.

Gaat je hypotheekproces trager dan verwacht, dan loop je het risico dat het rapport verloopt. In dat geval moet je een nieuwe taxatie laten uitvoeren op eigen kosten. Dit is een van de redenen waarom het verstandig is om de taxatie niet te vroeg te plannen. Wacht tot je een getekende koopovereenkomst hebt en het hypotheektraject concreet van start gaat.

Taxatiewaarde en je maximale hypotheek

De getaxeerde waarde bepaalt het plafond van wat je kunt lenen. In Nederland mag je anno 2026 maximaal 100% van de marktwaarde financieren met een hypotheek. Dit heet de Loan-to-Value (LTV). Bied je meer dan de taxatiewaarde, dan moet je het verschil zelf bijleggen uit spaargeld of een andere bron. Dat verschil noemen we ook wel de "bijleensom" en het is een situatie die in een oververhitte markt regelmatig voorkomt.

De inkomensnorm bepaalt daarnaast hoeveel je op basis van je salaris mag lenen. De uiteindelijke maximale hypotheek is altijd het laagste bedrag van deze twee grenzen. Wie een woning koopt van 350.000 euro met een taxatiewaarde van 340.000 euro en een inkomensnorm van 380.000 euro, kan maximaal 340.000 euro lenen. De resterende 10.000 euro plus de bijkomende notariskosten moeten uit eigen zak komen.

Taxatierapport bij een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek is er geen bank die een taxatie eist. Toch is het verstandig om er een te laten maken, en dat heeft meerdere redenen. De Belastingdienst kan bij controle vragen hoe de leensom zich verhoudt tot de waarde van de woning. Als je 300.000 euro leent van je ouders voor een woning die 280.000 euro waard blijkt, kan de fiscus het verschil aanmerken als schenking. Met een taxatierapport toon je aan dat de lening marktconform is en volledig betrekking heeft op de woningaankoop.

Daarnaast beschermt een taxatie de onderlinge relatie. De geldverstrekker, vaak een ouder, weet dat het onderpand de lening dekt. Mocht de geldnemer onverhoopt niet meer kunnen aflossen, dan is er een objectieve waarde waarop beide partijen kunnen terugvallen. Op familiehypotheekoverzicht.nl zien we regelmatig dat families die vooraf een taxatie laten doen minder discussie hebben over voorwaarden en aflossing.

Financier je de woning deels via een bank en deels via familie? Dan is de taxatie sowieso verplicht vanuit de bank, maar het rapport dekt meteen de familielening af. Je hoeft dus niet twee keer te laten taxeren. Leg wel in de leningovereenkomst vast welke taxatiewaarde als uitgangspunt geldt. Bij de bank wordt de taxatie gekoppeld aan de hypotheekakte, dus die twee documenten lopen in de praktijk parallel.

Wanneer is een taxatie niet nodig?

Bij het oversluiten van een hypotheek naar dezelfde bank is een taxatie meestal niet nodig. Ook bij het verhogen van een bestaande hypotheek tot maximaal de oorspronkelijke hypotheeksom wordt soms geen nieuwe taxatie gevraagd. Sommige geldverstrekkers accepteren een modelmatige waardering in plaats van een fysieke taxatie als het om een verlenging of rentewijziging gaat.

Let op: bij een overbruggingskrediet heb je vaak taxaties nodig van zowel je huidige als je nieuwe woning. De bank wil immers weten wat je huidige woning oplevert om de overbrugging te kunnen berekenen. Reken in dat geval met dubbele taxatiekosten.

Praktische tips voor een soepel taxatieproces

Zorg dat de woning toegankelijk is op de dag van het bezoek. De taxateur moet alle ruimtes kunnen betreden, inclusief de zolder, kelder en eventuele bijgebouwen. Heb je recent verbouwd of gerenoveerd, leg dan de bouwvergunningen en facturen klaar. Een dakkapel of uitbouw die met vergunning is geplaatst verhoogt de waarde, maar alleen als de taxateur het kan verifiëren.

Het heeft geen zin om de woning op te poetsen voor een hogere taxatie. Taxateurs kijken naar bouwkundige staat, oppervlakte en locatie, niet naar hoe netjes de keuken eruitziet. Wat wel helpt is het meegeven van informatie over energiebesparende maatregelen. Een woning met een goed energielabel (A of B) wordt doorgaans hoger gewaardeerd dan een vergelijkbare woning met label D of lager.