Familiehypotheek gids

Bij een familiehypotheek leent doorgaans een ouder geld aan een kind voor de aankoop of verbouwing van een woning. Je spreekt samen een rente, looptijd en aflossingsvorm af en legt dat vast in een leningovereenkomst. Omdat het om een lening gaat en niet om een schenking, moet de constructie aan dezelfde fiscale eisen voldoen als een lening bij een bank. De Belastingdienst kijkt onder meer naar de hoogte van de rente en de wijze van aflossen.

Het begrip familiebank wordt vaak als synoniem gebruikt, hoewel er een verschil is. Op onze informatiepagina over de familiehypotheek leggen we de basis uit. Het precieze verschil tussen familiebank en familiehypotheek behandelen we in een apart blogartikel.

De meest voorkomende reden om een familiehypotheek af te sluiten is een tekort aan leencapaciteit bij de bank. Met een aanvullende lening van de ouders kan het kind alsnog de gewenste woning financieren. Daarnaast biedt een familiehypotheek flexibiliteit: je bepaalt zelf de rente, looptijd en aflossingsvorm, uiteraard binnen de fiscale grenzen.

Een andere veelgebruikte constructie is de combinatie van lenen en schenken. Ouders lenen een bedrag aan hun kind en schenken jaarlijks een deel van de maandlasten terug, binnen de fiscale vrijstellingen. Zo dalen de netto maandlasten voor het kind terwijl de ouders geleidelijk vermogen overdragen.

Voorwaarde voor al deze constructies is dat de afspraken zakelijk worden vastgelegd. De Belastingdienst en een eventuele geldverstrekker willen kunnen controleren dat het om een echte lening gaat. Lees meer op onze pagina Waarom een familiehypotheek?

Marktconform tarief

De rente die je afspreekt bij een familiehypotheek moet marktconform zijn. Dat wil zeggen: de rente moet in lijn liggen met wat banken rekenen voor een vergelijkbare lening met dezelfde looptijd, hetzelfde risico en vergelijkbare zekerheden. Is de rente te laag, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als schenking. Is de rente te hoog, dan krijgt de lener mogelijk een groter aftrekvoordeel dan gerechtvaardigd.

In de praktijk kijk je naar de actuele hypotheekrentes bij banken voor de gekozen rentevaste periode. Heb je geen hypothecaire zekerheid (dus geen notariële akte), dan mag de rente iets hoger liggen omdat het risico voor de geldgever groter is. Documenteer altijd hoe je tot het rentepercentage bent gekomen. Op ons rente-overzicht vind je de actuele standen en in de blog over rente bepalen leggen we het proces stap voor stap uit.

Renteaftrek en aflossingsvorm

Wil je hypotheekrenteaftrek? Dan moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost binnen 360 maanden. Lees de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek.

Rentevaste periode en berekening

De keuze van de rentevaste periode hangt af van jullie risicoprofiel. Je kunt ook een voorbeeld doorrekenen in onze voorbeeldberekening voor familiehypotheken om maandlasten en totale rente te vergelijken.

Bij een familiehypotheek heb je drie keuzes voor de aflossingsvorm: annuïtair, lineair of aflossingsvrij. Wil je gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, dan moet je kiezen voor annuïtair of lineair aflossen. De lening moet dan volledig worden afgelost binnen 360 maanden, oftewel 30 jaar. Aflossingsvrij is alleen onder specifieke omstandigheden mogelijk, bijvoorbeeld bij overgangsrecht voor leningen van voor 2013.

Bij annuïtair aflossen betaal je elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dat bedrag grotendeels uit rente; aan het einde van de looptijd betaal je vooral aflossing. Bij lineair aflossen is het aflossingsbedrag elke maand gelijk, waardoor de totale maandlast in de loop der tijd daalt. Welke vorm beter past hangt af van het inkomen en de voorkeuren van de lener.

Je bent niet verplicht om het volledige bedrag als één lening vast te leggen. Het is ook mogelijk om meerdere leningdelen te gebruiken, elk met een eigen rente, looptijd en aflossingsvorm. Dat kan handig zijn als een deel van het bedrag voor de aankoop is en een ander deel voor de verbouwing, of als je bewust wilt variëren in rentevaste periodes.

Per leningdeel leg je de hoofdsom, rente, looptijd, aflossingsvorm en startdatum apart vast. Registreer ook per leningdeel de betalingen en eventuele extra aflossingen. Dat is niet alleen verstandig voor het onderlinge overzicht, maar ook nodig als bewijslast richting de Belastingdienst. Meer over het beheren van je familiehypotheek lees je in onze blog over beheren.

Veel families combineren een familiehypotheek met jaarlijkse schenkingen. De ouders lenen een bedrag aan het kind en schenken vervolgens elk jaar een deel van de betaalde maandlasten terug, binnen de geldende vrijstellingen. Zo ontstaat een constructie waarbij het kind lagere netto woonlasten heeft en de ouders geleidelijk vermogen overdragen.

Het is daarbij van groot belang dat je de lening en de schenking administratief strikt gescheiden houdt. De Belastingdienst beschouwt het als twee aparte transacties. Gebruik duidelijke omschrijvingen bij overboekingen en bewaar je schenkingsbewijzen zorgvuldig. De basis over schenken lees je in onze blog over schenken. Voor de fiscale voordelen verwijzen we naar onze blog over belastingvoordelen. Specifieke regels rond bestedingsdoelen vind je in de studie- en woningschenking pagina. Controleer jaarlijks de actuele vrijstellingen.

In veel gevallen financiert een koper een deel bij de bank en een deel via de familie. Banken tellen de lasten van een familielening mee bij het bepalen van de leencapaciteit, dus het is verstandig om de constructie vooraf te bespreken met je hypotheekadviseur en de bank. De bank vraagt vrijwel altijd het eerste recht van hypotheek. Dat betekent dat de familielening achtergesteld is: bij een verkoop wordt eerst de bank afgelost.

Elke bank hanteert eigen voorwaarden voor de samenwerking met een familiehypotheek. Sommige banken eisen dat de familielening budgettair neutraal is, andere vragen een specifieke vastlegging. Hieronder vind je per bank hoe dat werkt. Een overzicht van alle banken die een familiehypotheek toestaan lees je in de blog over welke banken het toestaan.