Overbruggingskrediet: tijdelijke financiering tussen twee woningen

De spanning van doorstromen op de woningmarkt

Doorstromers vormen een cruciale schakel in de woningmarkt. Ze maken starterswoningen vrij en zorgen voor beweging in de woningketen. Toch zit precies in die doorstroming een financieringsprobleem. Je wilt je droomhuis kopen, maar je hebt het geld uit je huidige woning nog niet. De verkoopopbrengst zit letterlijk nog in de stenen. Een overbruggingskrediet maakt het mogelijk om toch door te pakken zonder afhankelijk te zijn van een gelijktijdige verkoop en aankoop.

De situatie wordt extra complex wanneer je een nieuwbouwwoning koopt. De oplevering staat vaak maanden of zelfs een jaar in de toekomst gepland. Je kunt je huidige woning niet zomaar een jaar van tevoren verkopen en ergens tijdelijk gaan huren. Een overbruggingskrediet geeft je de vrijheid om de verkoop af te stemmen op de oplevering, zonder dat je in een onmogelijke financiele spagaat belandt.

Hoe banken overbruggingsfinanciering beoordelen

Banken kijken bij een overbruggingskrediet naar twee woningen tegelijk. Ze beoordelen de waarde van je huidige woning, meestal op basis van een recent taxatierapport, en berekenen hoeveel je kunt lenen op basis van de verwachte verkoopopbrengst minus de restschuld op je bestaande hypotheek. Dit heet de overwaarde en vormt de basis van je overbruggingsruimte.

De bank neemt doorgaans niet de volledige getaxeerde waarde mee. Ze hanteren een veiligheidsmarge van 10 tot 20 procent om het risico af te dekken dat de woning minder oplevert dan verwacht. In een dalende markt kan die marge nog groter zijn. Dit betekent dat je bij een woning met een taxatiewaarde van 400.000 euro en een restschuld van 250.000 euro niet automatisch 150.000 euro kunt overbruggen. De bank rekent eerder met 320.000 tot 360.000 euro als basis, waardoor de beschikbare overbrugging lager uitvalt.

De kosten van een bancair overbruggingskrediet

Overbruggingskredieten zijn duurder dan reguliere hypotheken. De rente ligt doorgaans 1 tot 2 procentpunt hoger dan de gangbare hypotheekrente. Op een overbrugging van 150.000 euro betekent dat al snel 150 tot 250 euro extra rentekosten per maand. Daarbovenop komen afsluitkosten, vaak een percentage van het leenbedrag, en advieskosten voor de hypotheekadviseur. Je hebt waarschijnlijk ook taxatiekosten voor beide woningen en mogelijk dubbele notariskosten als de transacties niet gelijktijdig plaatsvinden.

Een ander kostenpunt dat doorstromers regelmatig onderschatten is de dubbele woonlast. Zolang je oude woning niet is verkocht, betaal je hypotheekrente op twee woningen. Bij een overbruggingskrediet komt daar de overbruggingsrente nog bovenop. In de maanden tussen aankoop en verkoop kunnen de gezamenlijke lasten flink oplopen. Het is verstandig om hier een buffer voor aan te houden en realistisch te rekenen met een verkooptermijn van minimaal drie tot zes maanden, ook in een gunstige markt.

Familielening als alternatief voor bankfinanciering

Een tijdelijke familiehypotheek biedt een interessant alternatief voor het bancaire overbruggingskrediet. Ouders of andere familieleden met beschikbaar vermogen kunnen de overbrugging financieren tegen voorwaarden die voor beide partijen gunstiger zijn. De lener betaalt geen bankmarges of afsluitprovisies. De geldverstrekker ontvangt een rendement dat hoger kan liggen dan wat een spaarrekening oplevert.

Het grote voordeel van een familielening voor overbrugging zit in de flexibiliteit. Wanneer de verkoop van de oude woning langer duurt dan gepland, kun je samen nieuwe afspraken maken zonder dat een bank met verlengingskosten of strengere voorwaarden komt. Ook de hoogte van de rente is onderhandelbaar. Zolang deze niet te veel afwijkt van wat marktconform is, accepteert de Belastingdienst de constructie. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks de actuele rentebandbreedtes voor familiehypotheken.

Ben je DGA en wil je het tijdelijk overbruggingsdeel vanuit je eigen BV verstrekken? Dat kan ook. Lees hoe je een BV-lening combineert met een bankhypotheek zodat beide financieringen goed op elkaar aansluiten. Het belangrijkste is dat je de afspraken helder vastlegt en dat de bank op de hoogte is van de familielening.

Verkoop en aflossing: wie krijgt eerst betaald?

Zodra je oude woning is verkocht, komt de verkoopopbrengst vrij. Hiervan moet eerst de bestaande hypotheek worden afgelost. Wat overblijft is de netto overwaarde waarmee je het overbruggingskrediet aflost. Bij een combinatie van bankfinanciering en familielening is het belangrijk om vooraf vast te leggen wie in welke volgorde wordt terugbetaald. Banken eisen doorgaans dat zij als eerste aan de beurt zijn bij een gedwongen verkoop. Dit heet achterstelling en moet je vastleggen in de leningovereenkomst.

In de uitleg over verkoop van de woning beschrijven we hoe je rangorde en schuldaflossing vastlegt zodat bank en familie weten wie wanneer wordt betaald. Dit voorkomt discussie achteraf en geeft alle partijen zekerheid over de afwikkeling.

Praktische aandachtspunten bij overbrugging

De timing van je woningtransacties bepaalt hoe lang je overbruggingskrediet loopt en hoeveel rente je uiteindelijk betaalt. In een verkopersmarkt met veel vraag kun je je woning vaak snel kwijt. In een kopersmarkt kan het maanden duren. Vraag je makelaar om een realistische inschatting en houd rekening met een langere verkoopduur dan gehoopt.

Let ook op de ontbindende voorwaarden bij de aankoop. Sommige kopers nemen een voorbehoud van financiering op dat mede afhankelijk is van de verkoop van hun huidige woning. Dit kan een vangnet zijn, maar maakt je bod minder aantrekkelijk voor verkopers. Bespreek met je hypotheekadviseur of een overbruggingskrediet het mogelijk maakt om zonder dit voorbehoud te bieden, wat je onderhandelingspositie kan versterken.

Wil je zekerheid over de maandlasten na de overbrugging? Bekijk dan de uitleg over hoeveel je mag lenen zodat de nieuwe hypotheek aansluit bij je inkomen. Het heeft weinig zin om een mooie woning te kopen als de maandlasten structureel te hoog zijn zodra de overbrugging is afgelost.