Wat er in de voorwaarden staat (en wat er niet in staat)
Eerst even het verschil tussen twee documenten die vaak door elkaar worden gehaald, want daar begint bijna elk misverstand. De Algemene Hypotheek- en Leningvoorwaarden van de Leef Hypotheek (versie 1 februari 2026) regelen je hypotheek nádat die is verstrekt: hoe je aflost, wat rentemiddeling kost, wat er gebeurt bij verhuizen of verhuren. De acceptatiegids regelt of je de hypotheek überhaupt krijgt, en dáár staat het familiebeleid.
Zoek je in die voorwaarden dus op “familielening” of “schenking”, dan vind je niets. Dat is geen verbod, dat is een documentkwestie. Je adviseur regelt de aanvraagkant met de acceptatiegids in de hand. Interessant voor jou zijn juist de bepalingen die daarna nog dertig jaar meelopen, en dat zijn er een stuk of vier die de familielening direct raken.
Eerst even vergelijken?
Centraal Beheer is een van de geldverstrekkers die de leen-schenkconstructie expliciet beschrijven, maar de voorwaarden verschillen flink per aanbieder. Vergelijk via Familiehypotheekoverzicht de acceptatievoorwaarden van alle Nederlandse geldverstrekkers gratis naast elkaar. Bekijk het overzicht van 33 geldverstrekkers →
De leen-schenkconstructie: wat Centraal Beheer accepteert
In de acceptatiegids van de Leef Hypotheek staat een aparte paragraaf “Leen-schenkconstructies”. Die is kort, maar elk vinkje telt:
- Lening maximaal € 100.000. Boven dat bedrag volgt een individuele beoordeling, het is dus geen absolute grens maar wel het punt waarop je dossier handwerk wordt.
- Lening bij familie. De gids spreekt van familie en beperkt dit niet tot (groot)ouders. Ruimer dan bij een aantal andere geldverstrekkers, maar laat het voor jouw specifieke familielid bevestigen.
- Bestemd voor aankoop en/of verbouwing van de woning. Een familielening om een consumptieve schuld mee af te lossen valt er dus buiten, en zou fiscaal ook geen eigenwoningschuld zijn.
- Hypothecaire inschrijving toegestaan. Je ouders mogen zekerheid krijgen op de woning.
- Documenten: een leenovereenkomst en een schenkovereenkomst. Twee overeenkomsten, en in de uitvoering ook twee geldstromen.
- Centraal Beheer eist dat de jaarlijkse schenking onvoorwaardelijk is.
Wat Centraal Beheer vervolgens doet met die lening in de toetsing, is het interessantste deel: ze rekenen met de werkelijke last, oftewel de lasten van de familielening minus de schenking. Schenken je ouders de volledige rente en aflossing terug, dan blijft daar per saldo niets van over dat je maximale hypotheek drukt. Dat is de hele reden dat deze constructie bestaat.
De harde grens: de last mag de schenking niet overstijgen
Er staat één uitsluiting bij: een hogere rente- en aflossingsverplichting dan de jaarlijkse belastingvrije schenking is niet toegestaan. In 2026 is die vrijstelling € 6.908 per kind per jaar van de ouders samen. Dat legt indirect een plafond op de omvang van de lening. Ik zie families hier regelmatig te ruim rekenen: bij 4% rente op € 100.000 is de rente alleen al € 4.000 per jaar, en dan moet de aflossing er nog bij.
Rekenvoorbeeld
Stel je ouders lenen je € 80.000 tegen 4,2% marktconforme rente, annuïtair in 30 jaar. De bruto last is dan ongeveer € 4.700 per jaar: circa € 3.360 rente in het eerste jaar plus ruim € 1.300 aflossing. Dat past binnen de vrijstelling van € 6.908, dus je ouders kunnen die last volledig belastingvrij terugschenken en Centraal Beheer rekent met nul euro werkelijke last. Bij € 120.000 tegen dezelfde rente kom je op ruim € 7.000 per jaar, en dan loop je zowel tegen de vrijstelling als tegen de € 100.000-grens aan.
Leen- en schenkovereenkomst op elkaar afgestemd?
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je in 3 klikken beide documenten op maat, precies de twee stukken die Centraal Beheer opvraagt bij een leen-schenkconstructie.
Hypothecaire inschrijving mag, maar reken op de notaris
Dat je ouders een hypotheekrecht mogen vestigen, is prettig nieuws, want lang niet elke geldverstrekker staat dat toe. In de voorwaarden lees je vervolgens hoe dat praktisch uitpakt. Bij een hogere inschrijving kun je extra lenen via een “onderhandse opname” zonder naar de notaris te gaan, maar die route geldt alleen voor extra lenen bij Centraal Beheer zelf. Voor een 2e of volgende hypotheek is de regel onomwonden: je tekent opnieuw een akte bij de notaris.
Reken daar dus gewoon kosten voor in het plaatje. In ruil krijgen je ouders een positie die verder gaat dan een handtekening op een A4: bij verkoop van de woning wordt hun vordering uit de opbrengst voldaan, ná Centraal Beheer als eerste hypotheekhouder.
Een detail dat adviseurs moeten kennen: in de algemene hypotheekvoorwaarden van Achmea Hypotheken staat dat de lening opeisbaar is als een verstrekte zekerheid “niet van de overeengekomen rang is”. De rangorde tussen de bankhypotheek en de familiehypotheek moet dus kloppen zoals afgesproken. Laat de notaris dat expliciet vastleggen, dat is geen formaliteit.
Wil je die notarisgang liever vermijden, dan kan de familielening ook gewoon onderhands. Dan heb je geen zekerheidsrecht, maar de fiscale behandeling verandert er niet door, zoals ik uitleg in familiehypotheek zonder notaris.
“Mooi en compleet platform voor het beheren van een hypotheek in eigen beheer. De oprichter is erg betrokken en goed bereikbaar.”
“Dit was precies wat we nodig hadden om onze familie lening op te stellen, en de benodigde documenten mbt renteonderbouwing te verzorgen voor de belastingdienst. Op vragen wordt super snel en helder geantwoord.”
De eigen-middelen-val bij extra aflossen
Dit is wat mij betreft de belangrijkste bepaling uit de nieuwe voorwaarden voor families, en ook de meest onderschatte. Centraal Beheer rekent een vergoeding voor vervroegd aflossen alleen als je aan twee voorwaarden tegelijk voldoet: je gebruikt geleend geld, én je lost meer af dan 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van dat leningdeel. Daarnaast is er geen vergoeding als je per kalenderjaar niet meer dan 10% van de oorspronkelijke geldlening aflost, bij een Kwartaal Variabele Rente, of aan het eind van de rentevastperiode.
Zie je de valkuil? Een lening van je ouders om een deel van je Leef Hypotheek mee af te lossen is geleend geld. Geen eigen middelen. En de voorwaarden voegen daar een zin aan toe die je niet moet overslaan: “Wij bepalen of er sprake is van eigen middelen.” Die beoordeling ligt dus bij de geldverstrekker, niet bij jou.
| Situatie | Vergoeding? |
|---|---|
| Schenking van je ouders, elk bedrag | Nee, een schenking is eigen geld en geen geleend geld |
| Familielening, tot 10% van de oorspronkelijke lening per jaar | Nee, dat valt binnen de jaarlijkse boetevrije ruimte |
| Familielening, meer dan 10% per jaar, rente staat vast | Ja, over het meerdere, tenzij de actuele rente hoger of gelijk is |
| Familielening, aflossen aan het eind van de rentevastperiode | Nee |
Wie de bankhypotheek in één klap wil vervangen door een familiehypotheek, doet dat dus het liefst op het einde van de rentevastperiode. Of in stappen van 10% per jaar. Dat vraagt planning, maar het scheelt een vergoeding die bij een fors renteverschil zomaar in de tienduizenden euro’s loopt. Hoe zo’n overstap eruitziet, beschrijf ik in familiehypotheek na je bankhypotheek.
Nog iets om te weten als je meerdere leningdelen hebt: geef je niet aan op welk deel je wilt aflossen, dan hanteert Centraal Beheer een vaste volgorde. Eerst consumptieve leningdelen, dan aflossingsvrije delen (te beginnen bij de hoogste rente), daarna de rest. Voor je renteaftrek en je lastenplaatje maakt die keuze verschil, dus geef hem gewoon zelf op.
Past de schenking bij jouw leenbedrag?
Reken zelf door of het jaarlijkse schenkbedrag de bruto last van jouw familielening dekt, met de uitgebreide leen-schenk calculator en jaaroverzicht.
Vier kleine lettertjes die families raken
Zelf wonen, niet verhuren. De voorwaarden zijn hier strenger dan je gewend bent: je moet zelf in de woning wonen, verhuur mag alleen met schriftelijke toestemming, en zelfs verhuur tijdens je vakantie is uitgesloten. Doe je het toch, dan mag Centraal Beheer een renteopslag rekenen of de lening opeisen. Het scenario “ik verhuur een kamer om de familielening te betalen” kun je dus schrappen.
Meer lenen betekent nieuwe voorwaarden. Leen je later bij, dan ga je voor álle leningdelen van je bestaande hypotheek akkoord met de nieuwste versie van de voorwaarden. Bij een constructie die je voor dertig jaar opzet, is dat het overwegen waard voordat je een extra opname doet.
De verhuisregeling verloopt na zes maanden. Je mag je rente meenemen naar een nieuwe woning, maar niet als je oude lening meer dan zes maanden geleden is afgelost, gerekend vanaf het passeren van de nieuwe lening. Families die tijdelijk bij ouders intrekken tussen twee woningen in, lopen hier tegenaan.
Aflossingsvrij kan bij de bank, maar niet fiscaal bij familie. Centraal Beheer biedt naast een Annuïteiten- en Lineaire Hypotheek ook een Aflossingsvrije Hypotheek aan. Voor de familielening is dat geen optie als je de rente wilt aftrekken: een eigenwoningschuld van na 2013 moet in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Dat is geen eis van Centraal Beheer maar van de Belastingdienst, en hij geldt onverkort.
Marktconforme rente en het schenkplafond
Welke rente je op de familielening afspreekt, schrijft Centraal Beheer niet voor. Dat is ook geen acceptatiecriterium maar een fiscale kwestie: spreek je een te lage rente af, dan kan de Belastingdienst het verschil met een marktconforme rente als schenking aanmerken, en spreek je een te hoge rente af, dan loop je bij Centraal Beheer juist vast op de eis dat de last de jaarlijkse schenking niet mag overstijgen.
Bij deze verstrekker knijpt die tweede kant harder dan bij de meeste andere. Elke tiende procent rente die je hoger afspreekt, eet van de ruimte onder het schenkplafond van € 6.908. Ik zou hier daarom aan de onderkant van de marktconforme bandbreedte gaan zitten, niet in het midden, en de onderbouwing van die keuze vastleggen. De actuele bandbreedte werk ik maandelijks bij in de rente-update, en de methodiek staat op de pagina over de marktconforme rente.
Expert-samenvatting voor adviseurs
Drie dingen die bij Centraal Beheer in de praktijk het verschil maken:
Eén, toets de familielening op twee plafonds tegelijk: de € 100.000 uit de acceptatiegids én de jaarlijkse belastingvrije schenking waar rente plus aflossing onder moet blijven. Het tweede plafond is in de meeste dossiers het bindende, en het verschuift mee met de rente die je afspreekt.
Twee, bespreek de eigen-middelen-bepaling voordat de klant een aflossingsplan maakt. Familiegeld dat als lening binnenkomt, is voor de vergoedingsregeling geen eigen geld, en Centraal Beheer beoordeelt dat zelf. Plan grote aflossingen bij voorkeur op het einde van een rentevastperiode.
Drie, als de familie een hypothecaire inschrijving wil: leg de rangorde bij de notaris expliciet vast. De algemene hypotheekvoorwaarden maken de lening opeisbaar als een zekerheid niet van de overeengekomen rang is.
Bekijk voor de volledige vergelijking ook de acceptatievoorwaarden van alle 33 geldverstrekkers →
Centraal Beheer rekent met de werkelijke last, lasten minus schenking. Een waterdichte berekening en administratie zijn het fundament om dat verschil te onderbouwen, jaar na jaar.
Veelgestelde vragen
Staat Centraal Beheer een familielening naast de Leef Hypotheek toe?+
Waarom staat er niets over familieleningen in de voorwaarden-PDF?+
Mogen mijn ouders een hypotheekrecht op de woning krijgen?+
Kan ik met geld van mijn ouders boetevrij aflossen op mijn Leef Hypotheek?+
Wat gebeurt er als de last van de familielening hoger is dan de schenking?+
Welke documenten vraagt Centraal Beheer bij een leen-schenkconstructie?+
Mag ik de woning verhuren om de familielening te betalen?+
Dit artikel is informatief van aard en vervangt geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor advies op maat. De beschreven bepalingen komen uit de Algemene Hypotheek- en Leningvoorwaarden van de Leef Hypotheek, versie 1 februari 2026, en het familiebeleid uit de bijbehorende acceptatiegids van de Leef Hypotheek (versie 1 januari 2026). Beide kunnen inmiddels gewijzigd zijn; controleer altijd de actuele documentatie bij Centraal Beheer of je adviseur. Voor de actuele schenkingsvrijstellingen, zie de informatie van de Belastingdienst over schenken.