Met een familiehypotheek (uitleg & voorwaarden) kun je als ouder/familielid een lening verstrekken aan je kind. Onderstaande behandelt hoe Syntrus dit toelaat, inclusief leen-schenkconstructies, toetsing en praktische stappen.
Gebaseerd op de Acceptatiegids Syntrus juli 2025 én aanvullende bronnen.
Wat is een familiehypotheek / leen-schenkconstructie?
Een familielening is een onderhandse lening van familie (bijv. ouder → kind) ter (gedeeltelijke) woningfinanciering, met voorwaarden zoals rente, looptijd en aflossing.
Fiscaal kun je kiezen voor box 1 (met renteaftrek mits binnen 30 jaar aflossen) of box 3 (flexibeler, geen renteaftrek). De rente moet zakelijk zijn om fiscale complicaties te voorkomen.
Beleid van Syntrus – belangrijke voorwaarden
Syntrus erkent leen-schenkconstructies tot € 100.000 als standaardmogelijkheid, mits de lening uit de kring van familie komt, voor aankoop/verbouwing bestemd is, en hypothecaire inschrijving mogelijk is.
De rente + aflossing mag niet hoger zijn dan wat fiscaal jaarlijks belastingvrij mag worden geschonken — om misbruik te voorkomen. Bereken hier de benodigde jaarlijkse schenking.
In de hypotheektoetsing rekent Syntrus met de werkelijke nettolast (lasten minus geschonken deel), niet de brutolast.
Wordt de lening groter dan € 100.000? Dan geldt individuele beoordeling door Syntrus; aanvullende voorwaarden of afwijzing zijn mogelijk.
Daarnaast gelden de algemene acceptatie-eisen van Syntrus: inkomensverantwoording, verplichtingen, taxatie, LTV/LTI-limieten etc.
Combineren met een reguliere hypotheek
In de praktijk financiert een hypotheekverstrekker (bijv. Syntrus) een groot deel, en vult de familielening het resterende gat. Hierbij moet je letten op:
- Toetsing van de familielast: Syntrus beoordeelt de nettolast (lasten minus geschonken bedrag).
- Juridische zekerheid: een leningsovereenkomst + afspraak scenario's bij verkoop, overlijden etc.
- Hypotheekrecht / inschrijving: bij vestiging van (2e) hypotheek is toestemming van eerste verstrekker nodig.
- Scenario's toekomstige gebeurtenissen: verkoop, verhuizing, overlijden – vastleggen wat er gebeurt met de lening.
- Maatwerk bij hogere bedragen: > € 100.000 → beoordeling op dossierbasis.
Bekijk ook vergelijkingen op Familiehypotheek Overzicht.
Stappenplan (kort)
1) Bepaal het financieringsgat
Vraag offertes, bepaal wat de bank financiert en wat familie moet aanvullen.
2) Check de grens van € 100.000
Als de familielening ≤ € 100.000 is, werk je binnen standaardvoorwaarden; hoger → maatwerk.
3) Kies box 1 of 3
Box 1 met renteaftrek vereist annuïtair/lineair ≤ 30 jaar; box 3 is flexibeler zonder aftrek.
4) Stel overeenkomsten op
Leningsovereenkomst + (eventueel) schenkingsovereenkomst: rente, looptijd, scenario's vastleggen.
5) Stem af & lever in
Overleg met adviseur en Syntrus over opname in dossier, toetsing & toestemming voor hypotheekrecht.
6) Monitor & herziening
Volg betalingen, evalueer rente/voorwaarden, los af bij verkoop of wijziging.
Veelgestelde vragen
Wat is een leen-schenkconstructie bij Syntrus?
Syntrus laat een combinatie van familielening en jaarlijkse schenking toe binnen voorwaarden: lening tot € 100.000, afkomstig uit familie, bestemd voor aankoop of verbouwing en met mogelijkheid tot hypothecaire inschrijving. In de toetsing telt Syntrus de nettolast (lasten minus schenking).
Mag rente plus aflossing hoger zijn dan de belastingvrije schenking?
Nee. In de acceptatiegids staat dat rente en aflossing samen niet hoger mogen zijn dan de jaarlijkse belastingvrije schenking binnen zo'n constructie.
Wat als de familielening groter is dan € 100.000?
Dan volgt een individuele beoordeling door Syntrus. Er kunnen aanvullende voorwaarden gelden of de constructie kan worden afgewezen.
Wordt de familielast meegenomen in de hypotheektoetsing?
Ja. Syntrus kijkt naar de werkelijke last, dus lasten minus het deel dat wordt geschonken, en niet naar de brutolast.
Kan de lening ingeschreven worden als hypotheekrecht?
Ja, hypothecaire inschrijving is toegestaan mits Syntrus als eerste hypotheekverstrekker toestemming geeft.
Mag ik rente of looptijd tussentijds wijzigen?
Ja, mits je wijzigingen schriftelijk vastlegt en de voorwaarden zakelijk blijven.
Kan de familielening aflossingsvrij (box 3) zijn?
Ja, dat kan. Houd er rekening mee dat de renteaftrek vervalt omdat de lening dan in box 3 valt.
Moet ik melding doen bij de Belastingdienst?
Ja. Leg alle afspraken schriftelijk vast (contract, schema, betalingen). Bij box 1 gelden meld- en bewaarplichten richting de Belastingdienst.
Verder lezen of actie ondernemen?
Verdiep je in de voorwaarden van Syntrus, overleg met je adviseur en zet je familielening zorgvuldig op papier.