Inleiding
De huizenmarkt maakt het voor starters lastig om zonder hulp een woning te kopen. Ouders die willen bijspringen doen dat vaak via een familiehypotheek of schenking. Tegelijkertijd biedt een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voordelen: een lagere rente en bescherming bij gedwongen verkoop. Gelukkig hoef je niet te kiezen. Een familiehypotheek naast een NHG hypotheek is gewoon mogelijk.
Het onderscheid is simpel. De bank verstrekt een hypotheek met NHG. Daarnaast lenen ouders een bedrag dat buiten NHG valt. Beide leningen bestaan naast elkaar. De hypotheekadviseur neemt de lasten van beide leningen mee bij het bepalen van je maximale hypotheek.
Hoe zit het precies
NHG is een borgstelling die de geldverstrekker beschermt. Als je door omstandigheden je huis met verlies moet verkopen, kan NHG bijspringen. Die bescherming is alleen beschikbaar via banken en andere geldverstrekkers die een samenwerkingsovereenkomst hebben met de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Particulieren, zoals je ouders, kunnen zo'n overeenkomst niet afsluiten.
Dat betekent concreet: als je volledig met een familiehypotheek financiert (dus zonder bankhypotheek), dan is NHG niet mogelijk. NHG kan alleen worden verstrekt op het deel dat je bij een bank leent. De familiehypotheek loopt daar los van en valt per definitie buiten de NHG borgstelling.
De NHG FAQ vermeldt wel expliciet dat aanvragers geld mogen lenen bij familie naast hun bankhypotheek, mits de lening schriftelijk is vastgelegd en de lasten in de toetsing worden meegenomen. Die expliciete toestemming laat zien dat de combinatie regelmatig voorkomt.
De kern van NHG
De Nationale Hypotheek Garantie is er om consumenten te beschermen tegen restschuld bij gedwongen verkoop. Banken geven in ruil daarvoor een rentevoordeel, meestal zo'n 0,3 tot 0,5 procentpunt lager dan zonder NHG. Om in aanmerking te komen moet de woning onder de NHG kostengrens vallen (in 2026 is dat € 470.000, bij energiebesparende maatregelen € 498.200), moet je annuïtair of lineair aflossen, en moet de woning je hoofdverblijf zijn. De borgtochtprovisie bedraagt in 2026 0,4% van de hypotheeksom.
Een familiehypotheek telt niet mee voor de NHG kostengrens. Wat telt is de prijs van de woning. Als je een huis van € 400.000 koopt en daarvan € 350.000 bij de bank leent met NHG, en € 40.000 bij je ouders, blijft de woningprijs gewoon € 400.000. Die valt binnen de grens, dus NHG is mogelijk op het bankdeel.
Bankhypotheek vs. familiehypotheek
Om het verschil tussen beide leningdelen helder te maken, zie hieronder de belangrijkste punten naast elkaar.
| Aspect | Bankhypotheek (NHG) | Familiehypotheek |
|---|---|---|
| NHG borgstelling | Ja | Nee |
| Rentevoordeel door NHG | Ja (0,3 tot 0,5%) | Niet van toepassing |
| Hypotheekrenteaftrek mogelijk | Ja | Ja, bij juiste voorwaarden |
| Mee in woonlasttoets | Ja | Ja |
| Vastleggen verplicht | Via notaris | Leningovereenkomst |
| Marktconforme rente vereist | Automatisch | Ja, zelf bepalen |
| Flexibiliteit aflossing | Beperkt | In overleg |
In de praktijk
Stel je voor: je wilt een woning kopen van € 420.000. Op basis van je inkomen kun je maximaal € 370.000 lenen bij de bank. Met eigen spaargeld en een lening van je ouders van € 40.000 kom je uit. De bankhypotheek van € 370.000 loopt met NHG. De familielening van € 40.000 staat daar los van.
Je hypotheekadviseur moet de maandlasten van beide leningen meenemen in de berekening. Die € 40.000 van je ouders heeft namelijk ook een rente en aflossing. Die lasten drukken op je budget. Daardoor kan het zijn dat je iets minder kunt lenen bij de bank dan wanneer je geen familielening had. Dat is logisch: de bank wil weten of je alle lasten kunt dragen.
Communiceer dit tijdig met je adviseur. Hoe eerder je aangeeft dat er een familielening bij komt, hoe soepeler het proces verloopt. Adviseurs zijn dit gewend en weten precies welke documenten de bank nodig heeft.
Documentatie op orde
Een familiehypotheek moet zakelijk worden vastgelegd. Dat betekent een leningovereenkomst waarin staat hoeveel je leent, tegen welke rente, hoe je aflost en wat de looptijd is. Die overeenkomst ondertekenen alle partijen. De bank en notaris willen dit document zien, en de Belastingdienst ook als je hypotheekrenteaftrek claimt.
Als er naast de lening ook wordt geschonken, leg je dat apart vast in een schenkingsovereenkomst. Dat is belangrijk voor de schenkbelasting. In 2026 kunnen ouders € 6.633 belastingvrij schenken aan hun kind. Bedragen daarboven zijn belast, tenzij je gebruik maakt van een eenmalige verhoogde vrijstelling.
Al 2.400+ families gingen je voor
Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je de leningovereenkomst stap voor stap samen. Je vult de gegevens in, selecteert de juiste opties en exporteert alles naar PDF. Die PDF deel je vervolgens met je hypotheekadviseur, de bank en de notaris. Zo voorkom je dat documenten onderling niet matchen of onvolledig zijn.
Waar je op moet letten
De familiehypotheek wordt als schuld gezien. Die schuld drukt op je maximale leencapaciteit bij de bank. Hoe meer je leent van je ouders, hoe minder je kunt lenen bij de bank (bij gelijke maandlasten). Maak dus vooraf een goede berekening. Soms is een hogere bankhypotheek voordeliger dan een grote familielening, afhankelijk van de rentes.
De rente op de familielening moet marktconform zijn. Een te lage rente kan de Belastingdienst zien als verkapte schenking, wat fiscale gevolgen heeft. Een te hoge rente is ook ongunstig, omdat je dan onnodig veel betaalt. Op onze pagina over marktconforme rentes vind je actuele percentages en uitleg hoe je de rente bepaalt.
Vergeet niet om binnen de familie goede afspraken te maken over wat er gebeurt als de situatie verandert. Wat als je de lening wilt oversluiten, extra wilt aflossen of de woning verkoopt? Leg dit vast in de leningovereenkomst zodat er later geen onduidelijkheid ontstaat.
Rekenvoorbeeld
Lisa en Tom kopen een woning van € 420.000. Op basis van hun inkomen kunnen ze € 370.000 lenen bij de bank. Ze hebben € 10.000 eigen geld en lenen € 40.000 van Toms ouders. De bankhypotheek loopt met NHG tegen 3,8% rente. De familielening heeft een rente van 4,2% (marktconform voor die looptijd).
De hypotheekadviseur rekent de maandlasten van beide leningen door. De bankhypotheek kost ongeveer € 1.730 per maand (annuïtair, 30 jaar). De familielening kost ongeveer € 295 per maand (annuïtair, 15 jaar). Totale woonlast: circa € 2.025 per maand. Dit past binnen hun budget, dus de financiering gaat door.
Na vijftien jaar is de familielening afgelost en daalt de maandlast naar alleen de bankhypotheek. Tegen die tijd staat er ook al een flink deel afgelost, waardoor Lisa en Tom financieel veel ruimte hebben.
Conclusie
Een familiehypotheek combineren met NHG is niet alleen mogelijk, het komt regelmatig voor. De truc is simpel: onthoud dat NHG alleen geldt voor de bankhypotheek. Je familielening loopt ernaast, wordt meegenomen in de toetsing en moet goed gedocumenteerd zijn. Als je dit netjes regelt, profiteer je van het beste van twee werelden: het rentevoordeel en de zekerheid van NHG, plus de flexibiliteit van financiële hulp van je ouders.
Begin op tijd met de documentatie. Hoe eerder de leningovereenkomst klaar is, hoe soepeler het hypotheektraject verloopt.
Veelgestelde vragen
Kan ik een familielening combineren met NHG?
Ja, dat mag. De NHG stelt expliciet dat aanvragers geld mogen lenen bij familie voor de aankoop van een woning. Voorwaarde is dat de lening schriftelijk wordt vastgelegd en dat de lasten worden meegenomen in de toetsing. De NHG borgstelling zelf geldt dan alleen voor het bankdeel. Bron: nhg.nl/faq/vermogen-en-verplichtingen/is-het-toegestaan-dat-aanvragers-geld-lenen-bij-familie
Moeten de lasten van de familielening mee in de aanvraag?
Ja, altijd. Je hypotheekadviseur moet de rente en aflossing van de familielening meenemen in de woonlasttoets. Dit bepaalt mede hoeveel je kunt lenen bij de bank. De geldverstrekker kijkt naar je totale maandlast, niet alleen naar wat je bij hen leent.
Kan ik schenken in plaats van lenen?
Zeker. Als ouders (of andere familie) geld willen schenken in plaats van lenen, leg je dat vast in een schenkingsovereenkomst. Dit voeg je toe aan het hypotheekdossier. Let wel op de fiscale vrijstellingen: in 2026 kun je als ouder € 6.633 belastingvrij schenken aan een kind, en eenmalig een verhoogd bedrag.
Sluit een familielening NHG uit?
Nee, niet als je ook een bankhypotheek hebt. NHG wordt dan verstrekt op het bankdeel. De familielening loopt ernaast zonder NHG. Financier je volledig via familie (dus zonder bank), dan is NHG niet mogelijk. Banken hebben een samenwerkingsovereenkomst met NHG, particulieren niet.
Wat is de NHG kostengrens in 2026?
De NHG kostengrens is € 470.000 in 2026. Bij energiebesparende maatregelen mag je tot € 498.200 lenen met NHG. De familiehypotheek telt niet mee voor deze grens, alleen de woningprijs is bepalend.
Welke documenten heeft de bank nodig voor de familielening?
De bank vraagt om een ondertekende leningovereenkomst met daarin het geleende bedrag, de rente, looptijd en aflossingsvorm. Als er ook wordt geschonken, wil de bank ook de schenkingsovereenkomst zien. Beide documenten moeten door alle partijen zijn ondertekend.
Krijg ik hypotheekrenteaftrek over de familielening?
Ja, mits je aan de voorwaarden voldoet. De lening moet annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar, de rente moet marktconform zijn en de lening moet schriftelijk zijn vastgelegd. De rente die je aan je ouders betaalt is dan aftrekbaar in box 1.
Gerelateerde artikelen
Hulp nodig met jouw dossier? Maak gratis een account aan of open jouw bestaande dossier.
Klaar om je familiehypotheek te regelen?
Maak direct je leningovereenkomst. Binnen 10 minuten heb je een compleet document dat je kunt delen met je hypotheekadviseur, de bank en de notaris.
Gratis account aanmaken. Betaal pas bij exporteren.