Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie?

NHG is een borgstelling die wordt verstrekt door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het WEW is in 1993 opgericht op initiatief van de Rijksoverheid en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Wanneer je een hypotheek afsluit met NHG, staat het Waarborgfonds garant tegenover de bank. Dat betekent concreet dat de bank minder risico loopt en jou als koper een lagere hypotheekrente kan aanbieden.

De garantie werkt als vangnet bij situaties die je niet kunt voorzien. Denk aan langdurige ziekte, ontslag of het einde van een relatie. Als je door zo'n gebeurtenis gedwongen wordt je woning te verkopen en de opbrengst lager is dan wat je nog aan de bank moet, dan kan het Waarborgfonds de restschuld overnemen. De voorwaarde is wel dat je zorgvuldig hebt gehandeld en hebt meegewerkt aan het vinden van een oplossing.

In de praktijk merken de meeste kopers het volgende: je betaalt eenmalig een borgtochtprovisie bij het afsluiten van de hypotheek, en in ruil daarvoor krijg je een rentekorting die over de gehele looptijd doorwerkt. Veel banken hanteren een korting van 0,15% tot 0,45% ten opzichte van een hypotheek zonder NHG. Of de garantie financieel voordeliger is, hangt af van je persoonlijke situatie en de hoogte van het hypotheekbedrag.

Kosten en grenzen in 2026

Het Waarborgfonds stelt jaarlijks de kostengrens en de borgtochtprovisie vast. Voor 2026 is de kostengrens bepaald op €470.000. Dat is het maximale bedrag aan totale kosten waarvoor je NHG kunt aanvragen. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan wordt de grens opgehoogd met 6% tot €498.200. Die verhoging is ingevoerd om verduurzaming van woningen te stimuleren.

De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het hypotheekbedrag. Op een hypotheek van €400.000 betaal je dus eenmalig €1.600. Dit bedrag mag je meefinancieren in de hypotheek, zodat je het niet uit eigen zak hoeft te betalen bij de notaris. Bovendien is de provisie fiscaal aftrekbaar als financieringskosten eigen woning. In de jaren daarvoor was de provisie hoger; in 2018 bedroeg deze nog 1,0%. De verlaging komt doordat het Waarborgfonds inmiddels voldoende reserves heeft opgebouwd.

Of NHG per saldo voordeliger is, reken je als volgt na. Neem het verschil in rente over de rentevaste periode en trek daar de eenmalige provisie van af. Bij een hypotheek van €400.000 en een rentekorting van 0,3% bespaar je in het eerste jaar al €1.200 aan rente. De provisie van €1.600 heb je dan binnen anderhalf jaar terugverdiend. Vanaf dat moment profiteer je puur van de lagere maandlasten.

Voorwaarden voor NHG

Niet iedereen komt in aanmerking voor NHG. Het Waarborgfonds hanteert normen die ervoor zorgen dat je de hypotheek verantwoord kunt dragen. De woning moet allereerst je hoofdverblijf zijn. Verhuurhypotheken of tweede woningen vallen buiten de regeling.

Daarnaast moet de hypotheek annuïtair of lineair worden afgelost binnen maximaal 30 jaar. Een aflossingsvrij deel is alleen toegestaan als dat deel al bestond voor 2013 en wordt overgesloten. Voor nieuwe hypotheken geldt: je lost volledig af. De achterliggende gedachte is dat je op die manier vermogen opbouwt en het risico op restschuld verkleint.

Het Waarborgfonds toetst je inkomen aan de hand van de zogeheten woonlasttoets. Die lijkt op de toetsing die banken zelf uitvoeren op basis van Nibud-normen, maar het WEW hanteert eigen acceptatiecriteria. Eventuele andere schulden, zoals een studieschuld of een doorlopend krediet, worden meegenomen in deze toets. Als je leencapaciteit onvoldoende is volgens de normen, wijst het Waarborgfonds de aanvraag af.

Tot slot stelt NHG eisen aan de taxatie. De woning moet zijn getaxeerd door een gevalideerd taxateur die is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het taxatierapport mag op het moment van de hypotheekaanvraag niet ouder zijn dan zes maanden.

NHG in de praktijk: wanneer is het zinvol?

NHG is het meest waardevol voor kopers die weinig eigen geld inbrengen. Als je een woning koopt zonder of met weinig overwaarde uit een vorige woning, loop je bij een eventuele woningprijsdaling sneller het risico op een restschuld. De garantie vangt dat risico op. Starters die voor het eerst een woning kopen, kiezen daarom bijna altijd voor NHG als hun koopsom onder de grens valt. Een geldverstrekker toetst je inkomensnorm en bepaalt op basis daarvan hoeveel je maximaal kunt lenen.

Voor doorstromers die al flink wat overwaarde meenemen, is het plaatje anders. De kans op restschuld is kleiner en de rentekorting weegt niet altijd op tegen de provisie. In dat geval kan het verstandiger zijn om geen NHG aan te vragen en de provisie te besparen. Een hypotheekadviseur kan je helpen om door te rekenen welke optie in jouw situatie voordeliger uitpakt.

Wat veel kopers niet weten, is dat NHG ook bescherming biedt bij een relatiebreuk. Als je samen een woning hebt gekocht en een van beiden de woning overneemt, toetst het Waarborgfonds of de overblijvende eigenaar de hypotheek alleen kan dragen. Lukt dat niet en moet de woning alsnog worden verkocht, dan geldt het vangnet voor restschuld ook bij verkoop van de woning. Dat kan veel financiële ellende voorkomen in een periode die al stressvol genoeg is.

NHG en de familiehypotheek: zo combineer je het

Een veel voorkomende constructie is dat je het bankdeel van je financiering afsluit met NHG en daarnaast een familiehypotheek aangaat voor het aanvullende deel. Dat kan handig zijn als je ouders bereid zijn om een deel van de koopsom te financieren, maar je toch de voordelen van NHG op het bankdeel wilt behouden.

Het is daarbij belangrijk om te weten dat NHG uitsluitend geldt voor het deel dat via een erkende geldverstrekker loopt. De familielening valt volledig buiten de borgstelling. Mocht er onverhoopt sprake zijn van gedwongen verkoop, dan dekt NHG alleen de restschuld op het bankdeel. Voor het familiedeel draag je zelf het risico, samen met je ouders of het familielid dat de lening heeft verstrekt.

Het Waarborgfonds rekent de maandlasten van de familielening wel mee in de woonlasttoets. Dat betekent dat de rente en aflossing die je aan je ouders betaalt, invloed hebben op hoeveel je via de bank kunt lenen met NHG. Soms verlaagt een hoge familielening daardoor je maximale hypotheek bij de bank. Het loont om dit van tevoren goed door te rekenen, bij voorkeur samen met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met familiehypotheken.

De familielening zelf moet schriftelijk worden vastgelegd in een leningovereenkomst met marktconforme rente. Alleen dan is de rente die je aan je ouders betaalt aftrekbaar in box 1. Veel banken vragen bovendien om inzage in de familielening voordat zij hun deel met NHG goedkeuren. Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je de leningovereenkomst op en houd je de administratie bij, zodat je altijd een compleet dossier hebt voor zowel de bank als de Belastingdienst.

Wil je uitgebreid lezen hoe je de combinatie van NHG en een familiehypotheek in de praktijk opzet? Lees dan het uitgebreide artikel over familiehypotheek combineren met NHG, waarin stap voor stap wordt uitgelegd hoe je beide veilig naast elkaar laat bestaan.