Bankhypotheek combineren met een lening van je eigen BV

Waarom DGA's kiezen voor een gesplitste financiering

Een woning volledig financieren vanuit de BV is lang niet altijd wenselijk. De Wet excessief lenen maakt grote schulden bij de eigen vennootschap fiscaal onaantrekkelijk zodra het totaal boven de €500.000 uitkomt, tenzij er hypotheekrecht is gevestigd. Tegelijkertijd biedt een bankhypotheek vaak een lager rentetarief voor het eerste deel van de financiering, zeker als je in aanmerking komt voor NHG.

Door de twee te combineren krijg je het beste van beide werelden. Het bankdeel profiteert van het lagere tarief en de zekerheid van een gereguleerde geldverstrekker. Het BV-deel geeft je flexibiliteit in voorwaarden en houdt vermogen productief binnen de vennootschap. Wel is het zo dat je twee aparte administraties bijhoudt, twee aktes bij de notaris laat passeren en de voorwaarden goed op elkaar afstemt.

Rangorde bij de notaris: wie gaat voor?

Bij een gecombineerde financiering ontstaan er meerdere hypotheekrechten op dezelfde woning. De bank eist vrijwel altijd het eerste recht op. Dat betekent dat de bank bij een gedwongen verkoop als eerste wordt uitbetaald uit de verkoopopbrengst. De BV komt daarna, met een tweede of soms derde hypotheekrecht.

De notaris legt de rangorde vast in de hypotheekaktes. Het is niet mogelijk om de rangorde achteraf te wijzigen zonder medewerking van alle partijen. Als de bank bijvoorbeeld akkoord gaat met een hogere inschrijving dan het feitelijke leenbedrag (een zogeheten bankhypotheek met ruime inschrijving), dan dekt dat eerste recht een groter deel van de woningwaarde. Dat verkleint het restant waarop de BV zich als tweede hypotheekhouder kan verhalen.

Die rangorde heeft direct gevolgen voor de marktconforme rente van het BV-deel. De Belastingdienst verwacht dat je het hogere risico van een tweede hypotheekrecht vertaalt in een hogere rente. In de praktijk betekent dit dat de rente op de BV-lening 0,5 tot 1,5 procentpunt hoger ligt dan wat de bank rekent voor het eerste deel. De exacte opslag hangt af van de loan-to-value verhouding van het BV-deel en de totale schuld ten opzichte van de woningwaarde.

Toestemming van de bank: een vereiste, geen formaliteit

Vrijwel elke bankhypotheek bevat een beding dat je geen aanvullende hypothecaire zekerheid mag vestigen op de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Vestig je toch een tweede hypotheek ten gunste van je BV zonder die toestemming, dan pleeg je contractbreuk. In het ergste geval kan de bank de lening opeisbaar stellen.

In de praktijk verlenen de meeste banken die toestemming, mits de totale financiering binnen hun LTV-grenzen blijft. Sommige geldverstrekkers stellen aanvullende eisen, zoals een maximum aan de totale schuld of een beperking op het bedrag van het tweede hypotheekrecht. Het is raadzaam om dit al vroeg in het traject te bespreken met je hypotheekadviseur, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de notaris.

Sommige banken vragen om een achterstellingsverklaring van de BV. Dat houdt in dat de BV zich bereid verklaart om bij een eventuele executie pas na de bank te worden voldaan. In de praktijk is die achterstelling al impliciet geregeld via de rangorde van de hypotheekrechten, maar banken willen dit soms extra bevestigd zien in een separaat document.

Voorwaarden afstemmen: looptijd, aflossing en betaaldata

Een veelgemaakte fout bij gecombineerde financieringen is dat de voorwaarden van het bankdeel en het BV-deel niet op elkaar aansluiten. Denk aan verschillende looptijden, niet-synchrone betaaldata of een aflossingsschema bij de BV dat afwijkt van wat fiscaal is toegestaan. De Belastingdienst beoordeelt het BV-deel als zelfstandige eigenwoningschuld, wat betekent dat het moet voldoen aan een annuitair of lineair aflossingsschema met een maximale looptijd van 30 jaar.

Het is verstandig om de betaaldata van beide leningen op dezelfde dag van de maand te leggen. Dat maakt de administratie eenvoudiger en voorkomt dat je onbedoeld een betaling mist. Bij de bank verloopt de betaling automatisch via een incasso. Voor het BV-deel moet je zelf een periodieke overboeking instellen van je priverekening naar de rekening van de BV, of andersom als het om rente- en aflossingsbetalingen gaat. Bewaar die bankafschriften zorgvuldig, want de fiscus kan erom vragen.

Let ook op de rentevaste periode. Als de bank je een tarief aanbiedt met tien jaar vast en je bij de BV kiest voor vijf jaar vast, dan ontstaan er op verschillende momenten herzieningen. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar wees je ervan bewust dat de marktconforme rente bij elke herziening opnieuw moet worden onderbouwd. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks actuele rentebandbreedtes die je daarbij als referentie kunt gebruiken.

Rekenvoorbeeld: gesplitste financiering in de praktijk

Stel: je koopt een woning van €500.000. Je sluit een bankhypotheek af van €350.000 tegen 3,8% met tien jaar vast (eerste hypotheekrecht). Vanuit je BV financier je de resterende €150.000 met een tweede hypotheekrecht. De loan-to-value van het totaal is 100%, maar de bank dekt slechts 70% van de woningwaarde. De BV neemt de bovenste 30% voor haar rekening, het deel met het hoogste risico.

Omdat de BV pas na de bank wordt uitbetaald bij een eventuele verkoop, ligt het marktconforme tarief voor het BV-deel hoger. In dit voorbeeld zou een rente van circa 4,8% tot 5,3% verdedigbaar zijn, afhankelijk van het energielabel en de rentevaste periode. Bij een annuitair schema van 30 jaar betaal je de BV dan circa €790 per maand aan rente en aflossing. De bank ontvangt circa €1.635 per maand. Samen is dat €2.425, waarvan de volledige rente aftrekbaar is in box 1, mits je aan alle fiscale voorwaarden voldoet.

Meer doorgerekende scenario's vind je op de pagina met rekenvoorbeelden voor de DGA-hypotheek.

Herfinanciering: wanneer herschik je de verhouding?

De verhouding tussen het bankdeel en het BV-deel hoeft niet voor altijd vast te liggen. Er zijn situaties waarin het verstandig is om te herfinancieren. Als de marktrente fors daalt, kan het lonend zijn om het bankdeel te verhogen en het BV-deel af te lossen, zodat je profiteert van het lagere banktarief. Andersom kan het interessant zijn om het BV-deel te vergroten als je vennootschap veel liquide middelen heeft en je die productief wilt inzetten.

Houd bij herfinanciering rekening met boeterente als je de bankhypotheek voortijdig aflost. Daarnaast betaal je opnieuw notariskosten voor het doorhalen en opnieuw vestigen van hypotheekrechten. Het loont om vooraf een berekening te maken of de rentebesparing opweegt tegen die kosten.

Een bijzonder geval is de DGA die de BV-lening wil inzetten om onder de drempel van de Wet excessief lenen te blijven. Als je totale schuld bij de BV boven de €500.000 uitkomt en je hebt geen hypotheekrecht gevestigd, dan kan het financieel aantrekkelijk zijn om een deel over te hevelen naar een bankhypotheek. Bespreek dit altijd met een fiscalist, want de overwegingen zijn afhankelijk van je specifieke situatie.

Documenten die je nodig hebt bij een gecombineerde financiering

Bij een gecombineerde financiering heb je twee sets documentatie nodig. Voor het bankdeel zorgt de geldverstrekker doorgaans zelf voor de offerte, de hypotheekakte en het aflossingsoverzicht. Voor het BV-deel ben je zelf verantwoordelijk voor de onderbouwing.

De kern is een ondertekende leningsovereenkomst tussen jou als privepersoon en de BV. Daarin staan de hoofdsom, de rente, het aflossingsschema, de looptijd, de betaaldata, eventuele boeteclausules en de verwijzing naar het te vestigen hypotheekrecht. Die overeenkomst sluit je af voordat het geld wordt uitgekeerd.

Daarnaast heb je de notariele hypotheekakte nodig waarin het hypotheekrecht ten gunste van de BV wordt gevestigd. Een recent taxatierapport of WOZ-beschikking onderbouwt de marktwaarde van de woning en daarmee de loan-to-value verhouding. Tot slot verwacht de Belastingdienst dat je betalingen kunt aantonen met bankafschriften en dat je jaarlijks een overzicht maakt van de stand van de lening. Via familiehypotheekoverzicht.nl kun je die administratie geautomatiseerd bijhouden.