Wat levert een familiehypotheek je op?
Je onderhandelt direct over de rente
Bij een bank krijg je een tarievenkaart voorgelegd. Bij een familiehypotheek bepaal je de rente in overleg. Dat klinkt simpel, maar het effect kan aanzienlijk zijn. Stel dat de bank je 4,2% biedt voor tien jaar vast en je spreekt met je ouders 3,6% af. Op een lening van 80.000 euro scheelt dat ruim 400 euro per jaar aan rentelasten. Over de volledige looptijd loopt dat verschil op tot duizenden euro's.
Er zit wel een grens aan die vrijheid. De Belastingdienst verwacht een marktconforme rente wanneer je hypotheekrenteaftrek wilt claimen. Dat betekent dat de rente vergelijkbaar moet zijn met wat banken vragen voor een soortgelijke lening. Kies je een rente die aantoonbaar te laag is, dan kan de fiscus het verschil als schenking aanmerken. Meer hierover lees je op de pagina over rente bij de familiehypotheek.
Hypotheekrenteaftrek is ook mogelijk bij familie
Veel mensen denken dat hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor een lening bij de bank. Dat is niet zo. Zolang je annuïtair of lineair aflost binnen dertig jaar en de afspraken schriftelijk vastlegt, kom je als lener in aanmerking voor aftrek in box 1. Tegelijkertijd kan de uitlenende ouder een nettorendement ontvangen dat hoger ligt dan de spaarrente die de bank biedt. Beide partijen profiteren, mits de constructie fiscaal correct is opgezet.
Wil je precies weten hoe dat werkt? Lees het uitgebreide artikel over belastingvoordelen bij familiehypotheken en bekijk ook de pagina over hypotheekrenteaftrek.
Je kunt meer lenen door de bank- en familielening te combineren
Dit is misschien wel het meest praktische voordeel. De maximale hypotheek bij de bank is gebaseerd op je inkomen en de geldende leennormen. Starters lopen daar regelmatig tegenaan: het huis dat je wilt kopen kost meer dan wat de bank wil verstrekken. Een familiehypotheek kan dat gat dichten. Door een deel bij je ouders te lenen en de rest bij de bank, kom je wél aan het benodigde bedrag.
Let op: de bank toetst de maandlasten van beide leningen. Een familielening erbij maakt de beoordeling niet vanzelf gunstiger. Hoe het combineren in de praktijk werkt lees je op de pagina familiehypotheek combineren met een bankhypotheek. Ben je DGA? Bekijk dan ook hoe je een lening uit de BV combineert met de bank.
Volledige vrijheid in de voorwaarden
Een bank werkt met standaardproducten. Een familiehypotheek niet. Je kunt afspreken dat je jaarlijks een deel schenkt zodat de schuld sneller daalt, of dat je de eerste twee jaar alleen rente betaalt en daarna pas gaat aflossen. Ook kun je afspraken maken over wat er gebeurt bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of scheiding.
Die flexibiliteit is tegelijk een verantwoordelijkheid. Hoe meer ruimte je neemt in de voorwaarden, hoe belangrijker het is om alles vast te leggen. Lees meer over schenken binnen de familiehypotheek en de impact van de looptijd op je maandlasten.
Waar loop je tegenaan?
Een familiehypotheek is geen wondermiddel. Er kleven serieuze nadelen aan die je niet moet onderschatten. Ik zet de belangrijkste knelpunten uiteen die ik in de praktijk tegenkom. Een gedetailleerde uitwerking vind je op de pagina over nadelen van de familiehypotheek.
Geld lenen van familie verandert de dynamiek
De meeste ouders willen hun kind helpen en beginnen vol goede moed. Maar zodra er een betaling wordt gemist of de lener een dure vakantie boekt terwijl de aflossing achterblijft, ontstaat er spanning. Het omgekeerde komt ook voor: ouders die zich gaan bemoeien met de financiële keuzes van hun kind omdat ze zich als geldverstrekker verantwoordelijk voelen.
De oplossing is niet om het niet te doen, maar om het goed te doen. Stel een duidelijke leenovereenkomst op, spreek af hoe je omgaat met betalingsachterstanden, en behandel de lening zoals je een zakelijke afspraak zou behandelen. Ook een draagplichtovereenkomst kan verstandig zijn wanneer er meerdere eigenaren betrokken zijn.
De fiscale regels zijn strikt en onvergeeflijk
Hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek is aan dezelfde regels gebonden als bij de bank. Je moet annuïtair of lineair aflossen, de looptijd mag niet langer zijn dan dertig jaar, en je hebt een schriftelijke overeenkomst nodig. Mis je een van deze voorwaarden, dan verlies je het recht op aftrek. Dat kan je honderden tot duizenden euro's per jaar kosten.
Een veelgemaakte fout is het afspreken van een aflossingsvrije lening in de veronderstelling dat renteaftrek toch van toepassing is. Sinds 2013 is dat niet meer het geval voor nieuwe hypotheken. Bekijk het verschil tussen hypotheekvormen en de actuele voorwaarden voor renteaftrek om fouten te voorkomen.
De administratie komt volledig op je eigen bordje
Bij een bank krijg je automatisch een jaaroverzicht, een aflosnota als je verhuist, en een keurige opgave voor de belastingaangifte. Bij een familiehypotheek moet je dit allemaal zelf regelen. Dat betekent: betalingen bijhouden, de restschuld berekenen na elke aflossing, jaaroverzichten genereren, en schenkingen documenteren als je die toepast.
In het eerste jaar lukt dat de meeste families nog prima met een Excel-bestand. Maar zodra je een extra aflossing doet, de rente wijzigt, of je een schenking wilt verrekenen, wordt het al snel ingewikkeld. Daarom hebben wij familiehypotheekoverzicht.nl gebouwd: een tool waarin je samen met je ouders het volledige dossier bijhoudt, van leenovereenkomst tot jaaroverzicht. Lees ook het artikel over familiehypotheek beheren en documenten digitaal delen.
Overlijden, scheiding of financiële tegenslag van de geldgever
Wat als je ouder onverwacht overlijdt? De vordering op jou valt dan in de nalatenschap en wordt verdeeld onder de erfgenamen. Dat kan betekenen dat je broer of zus plotseling je geldverstrekker wordt, met alle mogelijke gevolgen van dien. Of dat het uitstaande bedrag in een keer terugbetaald moet worden als dat in het testament zo is geregeld.
Dit is een scenario dat veel families overslaan in de voorbereiding. Leg in de leenovereenkomst vast wat er gebeurt bij overlijden, scheiding of financiële nood van de geldgever. Een notaris kan je hierbij adviseren.
Wil je weten wat een familiehypotheek in jouw situatie oplevert?
Bereken je maandlasten, genereer de leenovereenkomst en deel het dossier met je ouders.
Wanneer is een familiehypotheek verstandig?
Een familiehypotheek werkt het beste wanneer de starter onvoldoende kan lenen bij de bank en de ouders een deel van hun spaargeld kunnen missen voor langere tijd. De ouders ontvangen een hogere rente dan op de spaarrekening en de starter koopt toch het huis dat anders net buiten bereik lag. Beide partijen moeten het openlijk kunnen bespreken en bereid zijn om zakelijke afspraken te maken, ook als dat even ongemakkelijk voelt.
Ook voor stellen die samen kopen en helder willen vastleggen wie wat inbrengt en wie welke lasten draagt, kan een gedeeltelijke familielening uitkomst bieden. Denk aan situaties waarin de ene partner meer eigen geld inlegt dan de ander en de ouders het verschil willen overbruggen. Meer over wie er baat bij heeft lees je op voor wie is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is minder geschikt wanneer de financiële situatie van de ouders kwetsbaar is. Als zij het uitgeleende bedrag mogelijk eerder terug nodig hebben, bijvoorbeeld voor zorgkosten of een eigen verbouwing, creëer je een risico voor beide partijen. In dat geval is een eenmalige schenking of een kleiner leenbedrag vaak een veiliger route.
Drie fouten die ik regelmatig zie
Geen schriftelijke overeenkomst
“We vertrouwen elkaar, dus we hoeven niks op papier te zetten.” Dit hoor ik vaker dan me lief is. Zonder schriftelijke overeenkomst vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek, heb je geen bewijs bij een geschil, en kan de Belastingdienst de lening als schenking aanmerken. Altijd vastleggen, ook bij de beste familierelatie.
Rente die niet marktconform is
Dit gaat twee kanten op. Sommige ouders spreken symbolisch 0,5% af of rekenen helemaal geen rente, waardoor de Belastingdienst het verschil met de markt als schenking aanmerkt. Maar minstens zo vaak zie ik het tegenovergestelde: ouders die 7% vragen terwijl de marktconforme rente in hun rentevastbucket rond de 3,5% ligt. Die te hoge rente leidt tot onnodig hoge maandlasten voor het kind en kan bij een controle ook vragen oproepen. De rente hoort in lijn te zijn met wat banken vragen voor een vergelijkbare lening, niet hoger en niet lager. Kijk naar de actuele marktconforme rente voor familiehypotheken om een realistisch tarief te kiezen.
Geen afspraken over bijzondere situaties
Wat als de lener zijn baan verliest? Wat als de ouders gaan scheiden? Wat als er een erfenis verdeeld moet worden? Families denken hier pas over na als het te laat is. Neem deze scenario's mee in de leenovereenkomst. Het kost je een uur extra voorbereiding, maar bespaart je mogelijk jaren aan gedoe.
Klaar om het goed aan te pakken?
Volg ons praktisch stappenplan om niets over het hoofd te zien: familiehypotheek afsluiten in 7 stappen. Twijfel je of je professionele hulp nodig hebt? Via ons platform vind je een hypotheekadviseur of notaris met ervaring in familieleningen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel goedkoper is een familiehypotheek dan een bankhypotheek?
Dat hangt af van de rente die je afspreekt. Je bent vrij om een rente te kiezen die lager ligt dan bij de bank, maar de Belastingdienst eist wel dat de rente marktconform is als je hypotheekrenteaftrek wilt claimen. In de praktijk besparen families gemiddeld 0,3 tot 0,8 procentpunt ten opzichte van hun bankaanbieding, afhankelijk van de looptijd en het risicoprofiel.
Kan een familiehypotheek de relatie met mijn ouders beschadigen?
Dat risico bestaat als je geen duidelijke afspraken maakt. Zodra leenbedrag, rente, aflossingsschema en situaties als werkloosheid of scheiding vooraf op papier staan, weet iedereen waar hij aan toe is. Het gesprek vooraf is belangrijker dan de overeenkomst achteraf. Op familiehypotheekoverzicht.nl genereer je de overeenkomst samen, zodat beide partijen exact hetzelfde document ondertekenen.
Moet ik verplicht naar de notaris voor een familiehypotheek?
Alleen als je hypothecaire zekerheid wilt vestigen op het huis. Dat betekent dat de geldgever het recht van hypotheek krijgt, net als een bank. Is dat niet nodig, dan volstaat een onderhandse leenovereenkomst. Voor hypotheekrenteaftrek is een notariële akte niet vereist, maar je hebt wel een schriftelijke overeenkomst met aflossingsschema nodig.
Wat als mijn ouder overlijdt terwijl de familiehypotheek nog loopt?
De vordering (het uitstaande bedrag) valt in de nalatenschap. De erfgenamen worden dan de nieuwe geldverstrekker. Leg in de leenovereenkomst vast wat er bij overlijden gebeurt: wordt de lening direct opeisbaar of loopt deze door onder dezelfde voorwaarden? Dit voorkomt dat erfgenamen en lener het oneens worden op een moeilijk moment.
Accepteert de bank een familiehypotheek naast mijn reguliere hypotheek?
De meeste grote banken staan het toe, maar ze toetsen de maandlasten van beide leningen bij de aanvraag. Sommige banken stellen aanvullende eisen aan de familielening. Overleg altijd vooraf met je hypotheekadviseur zodat je weet welke voorwaarden de bank hanteert.
Mijn conclusie
Een familiehypotheek kan een slimme financiële zet zijn, maar alleen als je het behandelt als een zakelijke transactie. De voordelen zijn concreet: lagere rente, hypotheekrenteaftrek, meer leencapaciteit en volledige vrijheid in de voorwaarden. Daar staat tegenover dat je zelf verantwoordelijk bent voor de administratie, dat de fiscale regels geen ruimte laten voor fouten, en dat een slechte afspraak de familieband kan beschadigen.
Mijn advies: begin met een open gesprek aan de keukentafel, laat je voorlichten door een adviseur als de situatie complex is, en leg alles vast in een duidelijke overeenkomst. Wil je de lening vervolgens netjes bijhouden? Dat kan via familiehypotheekoverzicht.nl. En vergeet niet om jaarlijks te checken of de rente nog marktconform is met de maandelijkse rente-indicaties. Lees ook waarom een familiehypotheek interessant kan zijn en het artikel over extra aflossen op een familiehypotheek.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot
Lees verder
Belastingvoordelen familiehypotheek
Renteaftrek, box 3 en slim schenken in 2026
Marktconforme rente bepalen
Hoe kom je tot een rente die de Belastingdienst accepteert?
Leningovereenkomst en schenkingsovereenkomst
Welke documenten heb je nodig en wat staat erin?
Kosten familiehypotheek bij aankoop woning
Notariskosten, taxatie en overige kosten op een rij
Juridische disclaimer
Dit artikel is geschreven ter informatie en vervangt geen persoonlijk advies. Fiscale regels en wetgeving kunnen wijzigen. Raadpleeg bij twijfel altijd een hypotheekadviseur of notaris die je persoonlijke situatie kent.
Je familiehypotheek overzichtelijk bijhouden
Leg rente, aflossingen, schenkingen en documenten vast op een plek die je deelt met je ouders en eventueel je adviseur. Benieuwd hoe het werkt? Lees eerst hoe familiehypotheekoverzicht.nl werkt.