Wat is een annuïteitenhypotheek precies?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de hele looptijd een vast maandbedrag aan je geldverstrekker. Dat bedrag noemen we de annuïteit. Het bestaat uit twee componenten: rente over de openstaande schuld en een stukje aflossing. Wat deze hypotheekvorm bijzonder maakt, is dat de verhouding tussen die twee componenten gedurende de looptijd verschuift.
In de eerste jaren van je hypotheek is de schuld nog hoog. Je betaalt dan veel rente en lost relatief weinig af. Naarmate de jaren vorderen en je meer hebt afgelost, daalt de schuld. Daarmee daalt ook het rentedeel, terwijl het aflossingsgedeelte groeit. Aan het einde van de looptijd bestaat je maandbedrag bijna volledig uit aflossing.
Voor huiseigenaren betekent dit dat je exact kunt budgetteren. Je weet vooraf wat je de komende jaren kwijt bent, zolang de rente vaststaat. Dat geeft rust, vooral in combinatie met een rentevaste periode van tien of twintig jaar.
Een concreet rekenvoorbeeld
Stel, je leent €250.000 tegen 4% rente met een looptijd van 30 jaar. Je maandelijkse annuïteit komt dan uit op ongeveer €1.194. In de eerste maand betaal je circa €833 aan rente (4% van €250.000 gedeeld door 12 maanden) en €361 aan aflossing. Na tien jaar is je restschuld gedaald tot ongeveer €196.000. Je betaalt dan nog maar €653 rente per maand, terwijl de aflossing is opgelopen tot €541.
In het laatste jaar van de hypotheek is de situatie volledig omgedraaid. Je restschuld is dan nog maar een paar duizend euro. Bijna je hele maandbedrag gaat naar aflossing en slechts een klein bedrag naar rente. Na precies 30 jaar is de schuld volledig afgelost.
| Moment | Restschuld | Rente/maand | Aflossing/maand |
|---|---|---|---|
| Start | €250.000 | €833 | €361 |
| Na 10 jaar | €196.000 | €653 | €541 |
| Na 20 jaar | €122.000 | €407 | €787 |
| Laatste maand | €0 | — | €1.194 |
| Totaal betaalde rente over 30 jaar | €179.674 | ||
Over de volledige looptijd betaal je bij dit voorbeeld in totaal ongeveer €179.700 aan rente. Dat is een fors bedrag, maar je bruto maandlasten zijn gedurende die 30 jaar constant. Wil je zien wat dit voor jouw situatie betekent? Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een voorbeeldberekening maken en direct inzicht krijgen in je maandlasten, totale rentekosten en aflossingsverloop.
Bereken je eigen annuïteit
Vul je leenbedrag en rentepercentage in en zie direct wat je maandelijks betaalt aan rente en aflossing.
Annuïteitenhypotheek versus lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek is de belangrijkste concurrent van de annuïteitenhypotheek. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en betaal je rente over de restschuld. Je totale maandbedrag daalt daardoor gedurende de looptijd.
| Kenmerk | Annuïteit | Lineair |
|---|---|---|
| Maandlasten in het begin | €1.194 | €1.528 |
| Maandlasten na 15 jaar | €1.194 | €1.111 |
| Maandlasten aan het einde | €1.194 | €697 |
| Totale rente over 30 jaar | €179.674 | €151.667 |
| Hypotheekrenteaftrek | Ja | Ja |
Gebaseerd op €250.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar looptijd
Veel starters kiezen voor de annuïteit omdat de maandlasten in de beginjaren lager zijn. Dat geeft financiële ruimte in een periode waarin je inkomen vaak nog groeit. Wie meer financiële armslag heeft en sneller van de schuld af wil, kiest soms voor lineair. Over de hele looptijd betaal je bij lineair ongeveer €28.000 minder rente.
Een aflossingsvrije hypotheek is voor nieuwe hypotheken alleen nog toegestaan voor een beperkt deel van de lening en geeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Deze vorm wordt daarom steeds minder gebruikt.
De fiscale kant van de annuïteitenhypotheek
Sinds 2013 geldt in Nederland dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt als je de lening annuïtair of lineair aflost binnen maximaal 30 jaar. De annuïteitenhypotheek voldoet dus standaard aan deze eis. Alle rente die je betaalt, mag je aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting.
In de praktijk betekent dit dat je in de eerste jaren relatief veel belastingvoordeel hebt, omdat je dan veel rente betaalt. Naarmate je meer aflost en het rentedeel daalt, wordt ook je aftrekpost kleiner. Je netto maandlasten stijgen daardoor geleidelijk, ook al blijft het bruto bedrag gelijk. Veel huiseigenaren houden hier rekening mee door het belastingvoordeel niet direct uit te geven, maar apart te zetten.
Daarnaast betaal je als huiseigenaar eigen woningforfait: een bijtelling op je inkomen gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning. Dit vermindert het netto voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Zolang je hypotheekschuld nog hoog is, valt de renteaftrek meestal hoger uit dan het eigen woningforfait. Na verloop van tijd kan dat kantelen.
De annuïteitenhypotheek bij een familiehypotheek
Als je geld leent van je ouders of andere familieleden voor de aankoop van een woning, spreken we van een familiehypotheek. Ook dan geldt de eis van annuïtair of lineair aflossen als je de rente wilt aftrekken. De meeste families kiezen daarom voor een annuïtaire aflossing.
Het voordeel voor de ouder is dat de maandelijkse ontvangst voorspelbaar is: elke maand komt hetzelfde bedrag binnen. Een deel daarvan is rente-inkomsten, de rest is terugbetaling van de hoofdsom. Voor de ouder valt de uitstaande lening in box 3 als vordering. Naarmate de lening wordt afgelost, daalt die vordering en daarmee de eventuele vermogensrendementsheffing.
Voor het kind is de annuïteitenhypotheek aantrekkelijk omdat de maandlasten beheersbaar blijven, vooral in de beginjaren wanneer het inkomen vaak nog moet groeien. De rente die het kind betaalt aan de ouder is aftrekbaar, mits de rente marktconform is en de afspraken schriftelijk zijn vastgelegd in een leningovereenkomst.
Het belang van een goede administratie
Bij een annuïteitenhypotheek verandert de verhouding tussen rente en aflossing elke maand. Dat maakt een nauwkeurige administratie belangrijk, zeker bij een familiehypotheek. De Belastingdienst wil kunnen zien hoeveel rente je daadwerkelijk hebt betaald en kan tot zeven jaar terug controleren.
Op familiehypotheekoverzicht.nl houd je automatisch bij wat de restschuld is, hoeveel rente er per maand wordt betaald en hoe het aflossingsschema verloopt. Aan het einde van het jaar genereer je met een druk op de knop een jaaroverzicht voor de belastingaangifte. Zowel de lener als de uitlener kan dit overzicht gebruiken.
Een goed bijgehouden aflossingsschema voorkomt discussies binnen de familie en geeft beiden partijen zekerheid. Je weet precies hoeveel er nog openstaat en kunt eenvoudig nagaan of de betalingen volgens planning verlopen.
Tussentijds extra aflossen
Bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks een bepaald percentage van de hoofdsom boetevrij extra aflossen, vaak 10% of 20%. Bij een familiehypotheek bepalen jullie zelf wat de afspraken zijn. Veel families spreken af dat extra aflossen altijd mag, zonder boete. Dat geeft flexibiliteit als het kind onverwacht een bonus krijgt of geld erft.
Als je extra aflost op een annuïteitenhypotheek, wordt de restschuld lager. Je kunt dan kiezen: de looptijd verkorten en dezelfde maandlast blijven betalen, of de maandlast verlagen en de looptijd gelijk houden. Leg deze afspraak vooraf vast in de leningovereenkomst, zodat er later geen discussie over ontstaat.
Veelgestelde vragen
Vragen over de annuïteitenhypotheek
De meestgestelde vragen over de annuïteitenhypotheek en hoe deze werkt bij een familiehypotheek.
Wat is het verschil tussen bruto en netto maandlasten bij een annuïteitenhypotheek?
Je bruto maandlasten zijn het vaste bedrag dat je elke maand betaalt aan rente plus aflossing. Je netto maandlasten zijn lager omdat je de betaalde rente mag aftrekken van je inkomen. In de eerste jaren is dat verschil het grootst, omdat je dan veel rente betaalt. Naarmate je meer aflost, wordt het rentedeel kleiner en stijgen je netto lasten geleidelijk.
Kan ik switchen van een annuïteitenhypotheek naar een lineaire hypotheek?
Ja, bij veel geldverstrekkers kun je tijdens de looptijd overstappen naar een andere aflossingsvorm. Let wel op eventuele kosten en de gevolgen voor je maandlasten. Bij een lineaire hypotheek zijn de maandlasten in het begin hoger. Overleg met je hypotheekverstrekker of adviseur voordat je switcht.
Hoeveel rente betaal ik in totaal bij een annuïteitenhypotheek?
Bij een hypotheek van €250.000 met 4% rente en 30 jaar looptijd betaal je in totaal ongeveer €179.000 aan rente. Dat is ruim €20.000 meer dan bij een lineaire hypotheek met dezelfde voorwaarden. Het voordeel van de annuïteit is dat je maandlasten in de beginjaren lager zijn.
Is een annuïteitenhypotheek geschikt voor een familiehypotheek?
Ja, de annuïteitenhypotheek is zeer geschikt voor een familiehypotheek. Zowel de ouder als het kind weet precies wat de maandelijkse betaling is. De rente is aftrekbaar voor het kind, mits de lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost en de rente marktconform is.
Wat gebeurt er als de rente stijgt na mijn rentevaste periode?
Na afloop van je rentevaste periode krijg je een nieuw rentepercentage aangeboden. Je maandlast kan dan stijgen of dalen, afhankelijk van de marktrente op dat moment. Je kunt ook kiezen voor een nieuwe rentevaste periode. Bij een familiehypotheek kun je de rente in onderling overleg aanpassen.
Mag ik extra aflossen op een annuïteitenhypotheek?
Bij de meeste hypotheken mag je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Bij een familiehypotheek bepalen jullie zelf de afspraken over extra aflossen. Leg dit wel vast in de leningovereenkomst om discussie te voorkomen.
Samengevat
De annuïteitenhypotheek is de standaard hypotheekvorm in Nederland. Je betaalt een vast maandbedrag, bouwt vermogen op en profiteert van hypotheekrenteaftrek. In de beginjaren is het rentedeel hoog, richting het einde verschuift het zwaartepunt naar aflossing.
Bij een familiehypotheek werkt dit precies hetzelfde. De annuïteit geeft zowel ouder als kind voorspelbaarheid. Met een goede administratie houd je het overzicht en kun je elk jaar aantonen hoeveel rente er is betaald. Op familiehypotheekoverzicht.nl regel je dit in een paar klikken.
Lees verder
Aan de slag
Regel je familiehypotheek goed
Met familiehypotheekoverzicht.nl maak je een leningovereenkomst, houd je betalingen bij en genereer je documenten voor de belastingaangifte.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Hele goede klantenservice
"Hele goede klantenservice, vragen worden direct kundig beantwoord. 1e indruk van platform is goed."
jan Smaal
via Trustpilot