Aflossingsvrije hypotheek in 2026: hoe werkt het en wat zijn de consequenties?

Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek precies?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je elke maand uitsluitend rente over het geleende bedrag. De hoofdsom blijft gedurende de gehele looptijd onveranderd staan. Leen je 150.000 euro, dan staat er na tien jaar nog steeds 150.000 euro open. Aan het einde van de looptijd, meestal na dertig jaar, moet je de volledige schuld in één keer aflossen. Dat kan door de woning te verkopen, door spaargeld in te zetten of door een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Het verschil met een annuïteitenhypotheek is wezenlijk. Bij een annuïteit betaal je elke maand een vast bedrag dat bestaat uit rente en aflossing. Naarmate de looptijd vordert, verschuift de verhouding: je betaalt steeds minder rente en steeds meer aflossing. Na dertig jaar is de schuld volledig afgelost. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een gelijk deel van de hoofdsom af en dalen de rentekosten maandelijks. Die opbouw ontbreekt bij aflossingsvrij volledig.

Rekenvoorbeeld: wat kost aflossingsvrij echt?

Stel, je leent 200.000 euro aflossingsvrij tegen 4,2% rente met een looptijd van dertig jaar. Je maandlast bedraagt dan 700 euro per maand, uitsluitend bestaand uit rente. Na dertig jaar heb je in totaal 252.000 euro aan rente betaald en moet je nog steeds de volledige 200.000 euro terugbetalen. Dat brengt de totale kosten op 452.000 euro.

Vergelijk dat met een annuïteitenhypotheek voor hetzelfde bedrag en dezelfde rente. De maandlast begint daar op ongeveer 985 euro, dus 285 euro hoger per maand. Maar na dertig jaar is de schuld volledig afgelost. Je totale kosten komen uit op circa 354.600 euro. Aflossingsvrij is op korte termijn goedkoper, maar op de lange termijn bijna 100.000 euro duurder.

Welke regels gelden er in 2026?

Sinds 2013 is het niet meer mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten als je hypotheekrenteaftrek wilt behouden. De fiscale eis luidt dat je binnen dertig jaar de hypotheek volledig en ten minste annuïtair aflost. Doe je dat niet, dan vervalt het recht op renteaftrek in box 1 en wordt de schuld meegenomen in de vermogensrendementsgrondslag van box 3.

Banken hanteren daarbovenop hun eigen regels. De meeste geldverstrekkers staan toe dat maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij wordt geleend. Het andere deel moet annuïtair of lineair worden afgelost. Sommige banken verlangen extra zekerheden, zoals aantoonbaar vermogen of een hoger inkomen, voordat ze akkoord gaan met een aflossingsvrij deel. Bij de Nationale Hypotheek Garantie is een aflossingsvrij deel niet toegestaan.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013? Dan behoud je de renteaftrek zolang je de looptijd niet wijzigt. Maar let op: bij oversluiten naar een andere geldverstrekker of bij het verhogen van de hypotheek gelden de nieuwe regels. In dat geval verlies je het fiscale voordeel alsnog voor het aanvullende deel.

De risico's waar je rekening mee moet houden

Het meest directe risico is de restschuld. Omdat je niets aflost, hangt de financiële uitkomst volledig af van de woningwaarde op het moment dat je de hypotheek moet terugbetalen. Daalt de woningmarkt, dan kan het zijn dat je woning minder waard is dan de openstaande schuld. Je kunt de woning dan niet verkopen zonder geld bij te leggen.

Een tweede risico is de rentereset. Loopt je rentevaste periode af, bijvoorbeeld na tien jaar, dan moet je een nieuwe rente accepteren. Is de marktrente op dat moment fors hoger, dan stijgen je maandlasten direct. Bij een aflossende hypotheek valt de klap mee omdat de restschuld inmiddels kleiner is. Bij aflossingsvrij betaal je de hogere rente over het oorspronkelijke bedrag.

Het derde punt is de eindafrekening. Veel huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek uit de jaren negentig en tweeduizend bereiken tussen nu en 2035 het einde van hun looptijd. Zij worden dan geconfronteerd met de vraag hoe ze de schuld gaan inlossen. Wie in de tussentijd niet heeft gespaard, komt in een lastige positie. Het is precies om die reden dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) al sinds 2016 waarschuwt voor de "aflossingsvrije tijdbom".

Hypotheekrenteaftrek en aflossingsvrij

De relatie tussen hypotheekrenteaftrek en de aflossingsvrije hypotheek is een terugkerend punt van verwarring. De kernregel is eenvoudig: voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 heb je alleen recht op renteaftrek als je annuïtair of lineair aflost binnen dertig jaar. Een aflossingsvrij deel komt niet in aanmerking.

In de praktijk betekent dit dat veel huiseigenaren een gesplitste hypotheek hebben. Het aflossende deel (box 1) levert renteaftrek op, het aflossingsvrije deel (box 3) niet. De rente die je betaalt over het aflossingsvrije deel is effectief duurder, omdat je het bedrag niet terugkrijgt via de belastingaangifte. Wie overweegt om een deel aflossingsvrij te houden, moet dit meenemen in de vergelijking.

Waarom aflossingsvrij bij een familiehypotheek onverstandig is

Bij een familiehypotheek leent een familielid, meestal een ouder, geld uit aan een kind voor de aankoop van een woning. Anders dan bij een bank is er geen afdeling risicobeheer die de lening bewaakt. Dat maakt de keuze voor een aflossingsvorm nog belangrijker.

Bij aflossingsvrij blijft het volledige bedrag gedurende de hele looptijd uitstaan. Voor de ouder betekent dit dat het vermogen langdurig vastzit in een vordering op het kind. Heeft de ouder het geld op enig moment zelf nodig, bijvoorbeeld voor zorgkosten, dan moet het kind in staat zijn om vervroegd af te lossen. Dat lukt zelden zonder de woning te verkopen. Op familiehypotheekoverzicht.nl zien we dat dit in de praktijk de meest voorkomende bron van conflicten is binnen families.

Daarnaast is er het fiscale aspect. Omdat een aflossingsvrije familielening niet in aanmerking komt voor renteaftrek, valt de schuld in box 3 bij de kredietnemer en het vermogen in box 3 bij de uitlener. Beide partijen betalen dus vermogensbelasting over hun positie. Bij een aflossende familiehypotheek in box 1 is dat anders: de kredietnemer kan de rente aftrekken en de uitlener geeft de vordering op in box 3. Per saldo is een aflossende variant fiscaal bijna altijd voordeliger voor het gezin als geheel.

Wil je toch de maandlasten beperken? Overweeg dan een langere looptijd of een combinatie van een annuïteitenhypotheek met een beperkt aflossingsvrij deel. Leg de afspraken altijd vast in een leningovereenkomst, zodat voor beide partijen duidelijk is wat er verwacht wordt.

Alternatieven voor lagere maandlasten

De meest gehoorde reden om voor aflossingsvrij te kiezen is de lagere maandlast. Maar er zijn andere manieren om de maandlasten beheersbaar te houden zonder het aflossingsrisico volledig op te geven. Een annuïteitenhypotheek met een langere looptijd verlaagt het maandbedrag, terwijl je wel toewerkt naar volledige aflossing. Een lineaire hypotheek begint weliswaar met hogere maandlasten, maar die dalen snel omdat je elke maand een gelijk deel aflost.

Bij een familiehypotheek is er bovendien meer flexibiliteit dan bij een bank. Je kunt met je ouders afspreken dat je de eerste jaren alleen rente betaalt en na een bepaalde periode gaat aflossen. Of je combineert een klein aflossingsvrij deel met een groter aflossend deel. Die flexibiliteit is precies het voordeel van onderling lenen, mits je de afspraken goed vastlegt en je houdt aan de fiscale regels van de Belastingdienst.