Wat je nodig hebt voordat je begint
Voordat je een rekenmachine opent, moet je vier gegevens op een rijtje hebben. Zonder deze basisinformatie heeft een berekening weinig waarde, omdat je achteraf alsnog alles opnieuw moet doen.
De vier basisgegevens
Allereerst het leenbedrag: hoeveel lenen je ouders of familieleden precies uit? Dit kan gaan om een aanvulling op de bankhypotheek, een volledige financiering of een bedrag voor een verbouwing.
Vervolgens de jaarrente. Die moet marktconform zijn, wat betekent dat je niet zomaar een vriendenprijsje mag afspreken. Vergelijk met wat banken op dat moment vragen voor dezelfde looptijd en loan-to-value. Lees meer over hoe je dit bepaalt in ons artikel over rente familiehypotheek bepalen.
Dan de looptijd. Bij de meeste familiehypotheken is dat 30 jaar, omdat dit de maximale termijn is voor hypotheekrenteaftrek. Korter mag natuurlijk ook.
Tot slot de aflossingsvorm: annuïtair of lineair. Bij een annuïtaire lening blijft het bruto maandbedrag gelijk maar verschuift de verhouding rente/aflossing. Bij lineair is de aflossing elke maand hetzelfde en dalen de lasten geleidelijk.
Waarom vastleggen zo belangrijk is
Een familiehypotheek zonder goede vastlegging is fiscaal een tijdbom. De Belastingdienst kan de renteaftrek weigeren als er geen schriftelijke overeenkomst is, als de betalingen niet traceerbaar zijn of als de rente niet marktconform blijkt.
Voor de ouders geldt dat de lening als vordering in box 3 valt. Ook zij moeten het saldo en de ontvangen rente kunnen aantonen. Dat betekent: een getekende overeenkomst, bankafschriften van de rentebetalingen en een actueel overzicht van de restschuld. Lees meer over de belastingvoordelen van familiehypotheken.
Bij een eventuele herfinanciering vraagt de bank vrijwel altijd om een actueel schuldoverzicht van alle lopende leningen. Met een compleet dossier voorkom je vertraging op het moment dat het ertoe doet.
Stap voor stap: van leenbedrag naar maandlast
Hieronder loop ik de berekening door zoals ik die zelf ook maak wanneer ik gezinnen help met hun familiehypotheek. Elke stap bouwt voort op de vorige, zodat je aan het eind een volledig onderbouwd bedrag hebt.
1. Stel het leenbedrag vast
Bepaal samen met je ouders of familie hoeveel zij willen en kunnen uitlenen. Houd er rekening mee dat de bank de familielening meetelt bij de beoordeling van je totale schuldpositie. Bij de meeste geldverstrekkers tellen de maandlasten van de familielening mee in de woonquote. Dat kan betekenen dat je minder kunt lenen bij de bank als de familielening hoog is. Op onze pagina over welke banken een familiehypotheek toestaan lees je per bank hoe dit werkt.
2. Kies een marktconforme rente
Dit is het onderdeel waar de meeste fouten worden gemaakt. Een rente van 1% omdat het "toch je ouders zijn" is fiscaal niet houdbaar. De Belastingdienst beschouwt het verschil tussen je afgesproken rente en de marktrente als een schenking. Omgekeerd is een te hoge rente nadelig voor het kind.
Zoek de actuele tarieven op bij minimaal drie banken voor vergelijkbare voorwaarden: dezelfde rentevastperiode, dezelfde loan-to-value en vergelijkbare looptijd. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we elke maand actuele marktconforme bandbreedtes zodat je direct een recent referentiepunt hebt. Schrijf op welke tarieven je hebt vergeleken en waarom je tot jouw percentage bent gekomen.
3. Kies de aflossingsvorm
Bij familiehypotheken zijn annuïtair en lineair de twee gangbare vormen. Een aflossingsvrije lening van familie komt in de praktijk ook voor, maar dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor het geleende deel. Dat kan soms bewust zijn, bijvoorbeeld als de rente toch al laag is en de aftrek minimaal verschil maakt. Maar in de meeste gevallen kies je voor annuïtair of lineair.
Annuïtair heeft als voordeel dat het bruto maandbedrag elke maand hetzelfde is. De eerste jaren betaal je relatief veel rente en weinig aflossing. Die rente is fiscaal aftrekbaar, waardoor je netto last in het begin lager uitvalt. Lineair betekent dat je elke maand hetzelfde bedrag aflost plus rente over de restschuld. De bruto last daalt dus elk jaar, maar de eerste jaren betaal je meer dan bij annuïtair.
4. Reken de maandlast uit
Bij een annuïtaire lening gebruik je de standaard annuïteitenformule. Stel je leent €150.000 tegen 4,0% rente over 30 jaar. De maandelijkse annuïteit komt dan uit op circa €716 bruto. In het eerste jaar is daarvan ongeveer €500 rente en €216 aflossing. Na tien jaar is dat verschoven naar ongeveer €370 rente en €346 aflossing, omdat de restschuld inmiddels is gedaald.
Bij een lineaire lening is de berekening eenvoudiger: de maandelijkse aflossing is €150.000 gedeeld door 360 maanden, dus €417. Daarbovenop komt de rente over de restschuld. In de eerste maand is dat €500 (4% over €150.000 / 12), dus totaal €917. Na tien jaar is de restschuld gedaald naar €100.000, en de maandlast naar €417 aflossing plus €333 rente, totaal €750.
5. Verwerk eventuele extra aflossingen
Bij familiehypotheken komt het regelmatig voor dat ouders jaarlijks een bedrag schenken waarmee het kind extra aflost. Dat is fiscaal prima, maar het verandert wel het aflossingsschema. Na elke extra aflossing daalt de restschuld, waardoor de verschuldigde rente lager wordt. Je moet het schema dan bijwerken zodat je altijd een actueel overzicht hebt van wat er nog openstaat.
Veel mensen vergeten dit en werken nog met het oorspronkelijke schema. Dat leidt tot fouten in de belastingaangifte en onduidelijkheid bij een eventuele herfinanciering. Op familiehypotheekoverzicht.nl wordt het schema automatisch herberekend wanneer je een extra aflossing of schenking registreert.
6. Leg alles vast in je dossier
Een berekening op een los papiertje is niet genoeg. Je hebt een ondertekende leningovereenkomst nodig, betaalbewijzen van elke termijn, een jaaroverzicht met betaalde rente en aflossing per kalenderjaar, en de onderbouwing van je rentepercentage. Dit zijn de documenten waar de Belastingdienst, je hypotheekadviseur of een notaris naar vragen.
Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je al deze documenten genereren en beheren op één plek. Je maakt een leningovereenkomst aan, registreert betalingen en downloadt jaaroverzichten als PDF voor je belastingaangifte.
Overzicht nodig voor je adviseur of notaris?
Op familiehypotheekoverzicht.nl voer je je leninggegevens in en download je direct een actueel overzicht met restschuld, betaalde rente en aflossingsverloop als PDF.
Rekenvoorbeeld: €300.000 annuïtair tegen 4,0%
Laten we een concreet voorbeeld doorrekenen dat ik in de praktijk vaak tegenkom. Stel: ouders lenen hun kind €300.000 voor de aankoop van een woning. De rente is 4,0% per jaar, de looptijd 30 jaar en de aflossingsvorm annuïtair.
Overzicht maandlasten en totale kosten
Na 15 jaar
Na 15 jaar is de restschuld gedaald naar ongeveer €208.000. De jaarlijkse rente is dan circa €8.500 en de aflossing ruim €8.700. Je ziet: bij annuïtair verschuift de verhouding geleidelijk. In het begin draag je vooral rente af (en krijg je daar fiscaal voordeel van), later los je steeds sneller af.
Wat de Belastingdienst wil zien
De Belastingdienst kijkt niet naar het maandbedrag. Wat telt is hoeveel rente er in een kalenderjaar daadwerkelijk is betaald, hoeveel er is afgelost en wat de restschuld is op 31 december. Deze drie bedragen moeten kloppen met de bankafschriften en met de leningovereenkomst.
Een gemiste betaling betekent dat die rente niet aftrekbaar is voor dat jaar. Daarom is het verstandig om een automatische incasso of vaste periodieke overboeking in te stellen.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen
In mijn werk met tientallen gezinnen die een familiehypotheek regelen, zie ik steeds dezelfde fouten terugkomen. Dit zijn de valkuilen die je wilt vermijden. Lees ook ons uitgebreide artikel over 7 veelgemaakte fouten bij familiehypotheken.
Geen onderbouwing van de rente
De meest voorkomende fout. Ouders en kinderen spreken een rente af "die ze redelijk vinden" zonder te controleren wat banken op dat moment vragen. Als de Belastingdienst vraagt waarom je 2,5% hanteert terwijl banken 4% vragen, heb je een probleem. Het verschil kan als schenking worden aangemerkt, met alle fiscale gevolgen van dien. Schrijf altijd op welke tarieven je hebt vergeleken en bewaar dat document.
Aflossingsschema niet bijwerken
Na een extra aflossing of schenking moet het schema worden aangepast. Veel gezinnen vergeten dit en werken jarenlang met het oorspronkelijke overzicht. Het gevolg: de belastingaangifte bevat verkeerde bedragen voor betaalde rente en restschuld. Bij een controle kan dat leiden tot naheffingen. Werk het schema bij na elke wijziging, of gebruik een tool die dat automatisch doet.
Documenten niet klaar bij de bank
Bij een herfinanciering of de aankoop van een volgende woning vraagt de bank om een overzicht van alle lopende leningen. Als je dan geen actueel document kunt laten zien met restschuld, betaalde rente en aflossingsverloop, levert dat vertraging op. In het ergste geval weigert de bank de aanvraag in behandeling te nemen tot het dossier compleet is.
Schenking en aflossing door elkaar halen
Een schenking is geen aflossing, ook al wordt het bedrag vaak wel gebruikt om extra af te lossen. De schenking moet apart worden geadministreerd met een eigen overeenkomst of vastlegging. Bij de belastingaangifte geeft het kind de schenking aan bij de schenkbelasting en de aflossing in box 1 bij de eigenwoningschuld. Wie deze twee door elkaar haalt, maakt fouten in beide aangiftes.
Veelgestelde vragen over familiehypotheek berekenen
Hieronder beantwoord ik de vragen die ik het vaakst krijg van gezinnen die hun familiehypotheek willen berekenen.
Hoe bepaal ik een marktconforme rente voor een familiehypotheek?
Zoek de actuele hypotheekrente op bij minimaal drie grote geldverstrekkers voor dezelfde rentevastperiode en loan-to-value. Kies een rente die daar dicht tegenaan zit en schrijf op waarom je dit percentage hebt gekozen. De Belastingdienst verwacht dat je dit kunt onderbouwen, dus bewaar een screenshot of printje van de tarieven op het moment van afsluiten. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks actuele marktconforme bandbreedtes zodat je altijd een recent referentiepunt hebt.
Wanneer is de rente aftrekbaar voor het kind?
De rente is aftrekbaar als de lening annuïtair of lineair binnen maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost. Daarnaast moeten de afspraken op papier staan in een leningovereenkomst. Belangrijk: het kind moet de rente ook daadwerkelijk betalen. Alleen een overeenkomst tekenen maar niet overmaken is onvoldoende. De Belastingdienst controleert op bankafschriften.
Hoe verwerk ik extra aflossingen of schenkingen in mijn berekening?
Bij een extra aflossing daalt de restschuld direct. Dat betekent dat er vanaf de volgende termijn minder rente verschuldigd is. Pas het aflossingsschema aan zodat de nieuwe restschuld, de resterende looptijd en het gewijzigde maandbedrag kloppen. Als de extra aflossing voortkomt uit een schenking, leg die schenking dan apart vast met datum en bedrag. Op familiehypotheekoverzicht.nl wordt het schema automatisch bijgewerkt zodra je een extra aflossing of schenking invoert.
Welke gegevens heb ik nodig om de maandlast te berekenen?
Je hebt vier gegevens nodig: het leenbedrag, de jaarrente, de looptijd in jaren en de aflossingsvorm (annuïtair of lineair). Met die vier variabelen kun je de bruto maandlast al uitrekenen. Wil je het netto bedrag weten, dan heb je ook het marginale belastingtarief van de lener nodig om de hypotheekrenteaftrek te berekenen.
Hoe bewijs ik richting de bank dat mijn berekening klopt?
Banken en notarissen willen een actueel overzicht zien met de oorspronkelijke hoofdsom, de huidige restschuld, de betaalde rente per jaar en het aflossingsverloop. Voeg daar de ondertekende leningovereenkomst bij. Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je dit overzicht als PDF downloaden, zodat je het direct kunt meesturen bij een herfinancieringsaanvraag of notarisafspraak.
Zelf je familiehypotheek berekenen en vastleggen?
Maak gratis een account aan op familiehypotheekoverzicht.nl, voer je leninggegevens in en download direct een actueel overzicht voor je adviseur, notaris of belastingaangifte.