Familiehypotheek vanuit Box 3: praktijkgids voor ouders met vermogen

Waarom een familiehypotheek interessant is als je vermogen in Box 3 hebt

Spaargeld dat op een bankrekening staat, levert nauwelijks rendement op. Tegelijkertijd betaal je er wél vermogensrendementsheffing over in Box 3. De Belastingdienst gaat namelijk uit van een fictief rendement, ongeacht wat je werkelijk ontvangt. Voor spaargeld is dat forfaitaire percentage relatief laag, maar de netto opbrengst (spaarrente minus belasting) valt voor veel ouders tegen.

Wanneer je een deel van dat spaargeld uitleent aan je kind via een familiehypotheek, verandert de fiscale behandeling. Het uitgeleende bedrag wordt een vordering in Box 3, en die valt onder de categorie ‘overige bezittingen’. Daar hoort een ander forfaitair rendementspercentage bij. Ondertussen ontvang je wél reële rente van je kind, en die rente is voor jou als ouder niet apart belast als inkomen. Dat maakt de familiehypotheek voor veel ouders met vermogen een aantrekkelijker alternatief dan het geld op een spaarrekening laten staan.

Daar komt bij dat je kind de betaalde rente mogelijk kan aftrekken in Box 1, mits de lening voldoet aan de wettelijke eisen. Die combinatie (ouder ontvangt rente, kind trekt rente af) maakt de familiehypotheek fiscaal interessant voor beide partijen. Maar er zitten voorwaarden aan die je niet kunt negeren.

Hoe Box 3 werkt als je geld uitleent aan je kind

In Box 3 rekent de Belastingdienst met drie vermogenscategorieën: banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Elke categorie heeft een eigen forfaitair rendementspercentage. Het forfaitaire rendement op banktegoeden is doorgaans het laagst, terwijl overige bezittingen (waaronder vorderingen, beleggingen en onroerend goed) een hoger fictief rendement kennen. Over dat totale forfaitaire rendement betaal je vervolgens vermogensrendementsheffing.

Zodra je bijvoorbeeld €150.000 uitleent aan je kind, daalt je banktegoed met dat bedrag en ontstaat er een vordering van €150.000 onder overige bezittingen. De verschuiving tussen categorieën kan invloed hebben op je totale forfaitaire rendement en daarmee op de belasting die je betaalt. Of dat in jouw situatie gunstig of ongunstig uitpakt, hangt af van de verhouding tussen je banktegoeden, beleggingen en schulden.

Belangrijk: de waarde van de vordering die je opgeeft is de resterende hoofdsom per 1 januari. Niet de oorspronkelijke leensom, maar het bedrag dat je kind op dat moment nog moet terugbetalen. Bij een annuïtaire of lineaire lening daalt dat bedrag elk jaar doordat je kind aflost. Je Box 3-opgave verandert dus jaarlijks. Zorg dat je ieder jaar een actueel overzicht hebt van de openstaande schuld.

Rekenvoorbeeld: ouders lenen €150.000 aan hun kind

Neem het volgende scenario. Ouders hebben €300.000 op een spaarrekening en €200.000 in beleggingen. Ze besluiten €150.000 uit te lenen aan hun kind voor de aankoop van een eerste woning. De lening loopt 30 jaar tegen 4,8% rente, annuïtair.

In de jaren daarna neemt de vordering geleidelijk af doordat het kind aflost. Per 1 januari van elk jaar geef je de actuele restschuld op. De combinatie van een reële rente-inkomst en een jaarlijks dalende vordering maakt dit voor veel ouders financieel voordeliger dan het volledige bedrag op een spaarrekening te laten staan.

Wat betekent de familiehypotheek voor je kind?

Voor je kind is de familiehypotheek in essentie een eigenwoningschuld. Dat betekent dat de rente aftrekbaar kan zijn in Box 1, net als bij een bankhypotheek. Maar de Belastingdienst stelt daar wel duidelijke voorwaarden aan.

Ten eerste moet het geleende bedrag daadwerkelijk zijn besteed aan de aankoop, verbouwing of aflossing van de eigen woning. Wordt het geld (deels) voor iets anders gebruikt, dan vervalt de renteaftrek voor dat deel. Ten tweede moet er een schriftelijke overeenkomst zijn met daarin de rente, looptijd en het aflossingsschema. Ten derde moet de lening binnen 30 jaar volledig worden afgelost via een annuïtair of lineair schema. En ten vierde moet de afgesproken rente marktconform zijn.

Voldoet de lening niet aan deze eisen? Dan classificeert de Belastingdienst de schuld als een Box 3-schuld bij het kind. De rente is dan niet aftrekbaar, maar de schuld mag wel in mindering worden gebracht op het Box 3-vermogen. Dat is fiscaal een stuk minder interessant.

Een veelvoorkomende fout is dat betalingen niet aantoonbaar zijn. Rente en aflossing moeten daadwerkelijk worden overgemaakt, bij voorkeur via automatische incasso, zodat er een bankafschrift bestaat als bewijs. Contante betalingen zonder vastlegging accepteert de Belastingdienst niet.

Waar gaat het in de praktijk mis?

Het grootste risico is een gebrekkige administratie. Als je kind renteaftrek claimt maar er geen leningovereenkomst is, of als de betalingen niet aantoonbaar zijn, kan de Belastingdienst de aftrek terugdraaien met terugwerkende kracht. Dat levert een naheffing op, mogelijk met rente en boete.

Hoe leg je een familiehypotheek correct vast?

Een goede vastlegging is het fundament van een familiehypotheek die fiscaal standhoudt. Je hebt minimaal een schriftelijke leningovereenkomst nodig (een zogenaamde onderhandse akte) waarin het geleende bedrag, de rente, de looptijd, het aflossingsschema en het bestedingsdoel staan vermeld. Zonder deze overeenkomst is hypotheekrenteaftrek bij je kind uitgesloten.

Daarnaast is het essentieel om jaarlijks een overzicht te maken van betaalde rente en aflossing. Je kind heeft dit nodig voor de belastingaangifte, en jij hebt het nodig om de juiste vordering op te geven in Box 3. Op familiehypotheekoverzicht.nl genereer je dit overzicht automatisch, inclusief de juiste bedragen per kalenderjaar.

Wil je extra zekerheid? Dan kun je via een notaris een hypotheekrecht vestigen op de woning van je kind. Dit geeft je als ouder voorrang boven andere schuldeisers als je kind niet meer kan betalen. Het is niet verplicht, maar het biedt bescherming, vooral bij grotere bedragen.

Veelgestelde vragen

Meer weten over de fiscale regels? Bekijk ook de Box 1 vs Box 3-uitleg of lees hoe je de effecten van extra aflossen meeneemt in je aangifte.

Lees verder