Voorbeeld: de leningsovereenkomst van Van Doren Beheer B.V.
Ik pak er een concreet dossier bij dat lijkt op wat ik regelmatig langs zie komen. Peter is DGA van Van Doren Beheer B.V. en koopt met zijn partner een woning van €650.000. Ze leggen €130.000 eigen spaargeld in en lenen de resterende €520.000 volledig van de BV, zonder bank erbij. Ik kies hier bewust een hoofdsom die ruim boven de drempel van de Wet excessief lenen (€500.000) ligt, want dan zie je meteen waarom het hypotheekrecht hier geen keuze is maar een noodzaak.
Peter en de BV leggen drie bankofferten naast elkaar voor een hypotheek met vergelijkbare loan-to-value en een rentevaste periode van 20 jaar: Rabobank hanteert 4,3%, ING 4,2% en de Volksbank 4,4%. Ze kiezen 4,3% en leggen die vergelijking als bijlage bij de overeenkomst. De lening wordt annuïtair afgelost over 30 jaar, wat neerkomt op circa €2.575 bruto per maand aan rente en aflossing samen. In het eerste jaar is dat ongeveer €1.860 rente en €715 aflossing per maand; die verhouding schuift ieder jaar verder richting aflossing.
Let op die inschrijving bij de notaris: die is bewust hoger dan de hoofdsom. Een notaris schrijft doorgaans 120% tot 130% van het geleende bedrag in, zodat toekomstige renteachterstanden of bijkomende kosten ook onder de hypothecaire zekerheid vallen zonder dat er een nieuwe akte nodig is. Dit is een detail dat op de bredere pagina over de hypotheek eigen BV niet aan bod komt, maar dat notarissen in de praktijk standaard toepassen.
Eigenwoning-eisen voor renteaftrek
Wil je de rente die je aan je BV betaalt aftrekken in box 1, dan moet de lening voldoen aan dezelfde regels als een bankhypotheek. Dat begint bij de besteding: het geld moet volledig worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning. Een lening die deels naar een beleggingsrekening gaat, verliest het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel.
Er geldt ook een maximale looptijd van 30 jaar. Binnen die periode los je de volledige schuld af volgens een annuïtair of lineair schema. De Belastingdienst accepteert geen aflossingsvrije constructie voor nieuwe eigenwoningschulden die na 1 januari 2013 zijn aangegaan. Houd er rekening mee dat je het aflossingsschema schriftelijk vastlegt in de leningsovereenkomst en dat je je er ook daadwerkelijk aan houdt. Een achterstand van meer dan zes maanden kan ertoe leiden dat de fiscus het recht op renteaftrek intrekt.
Marktconforme rente is verplicht
De rente die je afspreekt moet marktconform zijn. Dat betekent dat het tarief vergelijkbaar is met wat een bank zou rekenen voor een soortgelijke lening, rekening houdend met het risicoprofiel, de loan-to-value en de rentevaste periode. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks actuele marktconforme rentebandbreedtes zodat je altijd een onderbouwde keuze kunt maken.
Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap
Sinds 2023 geldt de Wet excessief lenen. Op de peildatum 31 december van elk jaar worden al je privéschulden bij je eigen BV (en bij BV's van verbonden personen) bij elkaar opgeteld. Komt het totaal boven de €500.000, dan wordt het meerdere aangemerkt als fictief regulier voordeel in box 2 en betaal je daar inkomstenbelasting over.
Er is een belangrijke uitzondering: een eigenwoningschuld telt niet mee, mits er een recht van hypotheek is gevestigd ten gunste van de BV. Concreet betekent dit dat je naar de notaris moet om een hypotheekakte te laten passeren waarin de BV als hypotheekhouder wordt opgenomen. Zonder die akte telt je volledige woningschuld gewoon mee boven de €500.000-drempel.
Er is ook overgangsrecht. Eigenwoningschulden die op 31 december 2022 al bestonden, vallen buiten de regeling, ongeacht of er hypotheekrecht is gevestigd. Heb je sindsdien de lening overgesloten of verhoogd? Dan geldt het overgangsrecht alleen voor het oorspronkelijke deel, en moet je zelf goed bijhouden welk deel wel en welk deel niet meetelt.
Let op verbonden personen
De drempel van €500.000 is per aanmerkelijkbelanghouder. Als je partner ook een aanmerkelijk belang heeft, heeft hij of zij een eigen drempel. Maar schulden van kinderen of andere verbonden personen kunnen via de toerekeningsregels alsnog bij jouw toets worden meegenomen. Laat dit altijd vooraf door een fiscalist of hypotheekadviseur beoordelen.
DGA-hypotheek correct vastleggen
Met familiehypotheekoverzicht.nl stel je een leningovereenkomst op en houd je betalingen, jaaroverzichten en aflossingen bij voor de Belastingdienst.
Zakelijkheid: zo voorkom je een onzakelijke lening
De kern van elke DGA-hypotheek is zakelijkheid. De Belastingdienst beoordeelt of de voorwaarden van de lening vergelijkbaar zijn met wat een onafhankelijke derde (een bank) zou accepteren. Daarbij kijkt de inspecteur naar het rentepercentage, de looptijd, de aflossingsvorm, de gestelde zekerheden en eventuele boeteclausules.
Oordeelt de fiscus dat de lening onzakelijk is, dan raak je in het slechtste geval de renteaftrek in box 1 kwijt én wordt het bedrag (geheel of deels) alsnog aangemerkt als verkapt dividend, waar je box 2-heffing over betaalt. In de praktijk zie ik dat discussies bijna altijd ontstaan om dezelfde drie dingen: de rente is te laag, er zijn geen zekerheden bedongen, of er wordt niet daadwerkelijk afgelost.
Onderbouw de rente dus altijd schriftelijk. Gebruik actuele banktarieven voor vergelijkbare hypotheken als referentie en documenteer waarom het gekozen tarief past bij het risicoprofiel. Een taxatierapport is hierbij onmisbaar: het toont de actuele marktwaarde van de woning en daarmee de loan-to-value verhouding. Hoe lager die verhouding, hoe lager de rente-opslag mag zijn.
Hypotheekrecht vestigen: waarom en wanneer
Het vestigen van hypotheekrecht ten gunste van je BV is geen wettelijke verplichting, maar in de praktijk wel noodzakelijk. Zonder hypotheekakte telt de woningschuld mee voor de Wet excessief lenen en loop je het risico dat de Belastingdienst de lening als onzakelijk aanmerkt. De notariskosten voor het vestigen van hypotheekrecht variëren doorgaans tussen de €750 en €1.500, afhankelijk van het ingeschreven bedrag en de notaris.
Let op de rangorde als je ook een bankhypotheek hebt. De bank zal vrijwel altijd het eerste hypotheekrecht opeisen. De BV krijgt dan een tweede of derde rang. Dat is op zich geen probleem, maar het beïnvloedt wel het risicoprofiel en daarmee het marktconforme rentetarief. Een hogere rang betekent meer risico voor de BV, en dus een hoger rentetarief om zakelijk te blijven.
Checklist: wat vragen de notaris en de boekhouder op?
De stukken die je nodig hebt, verschillen per moment. Bij het passeren van de hypotheekakte wil de notaris andere dingen zien dan je boekhouder later bij de jaarafsluiting. Onderstaande lijsten zijn gebaseerd op wat in de praktijk wordt opgevraagd bij een lening zoals die van Peter hierboven.
Bij de notaris (vestigen hypotheekrecht)
- De getekende leningsovereenkomst, plus het bestuurs- en AVA-besluit waarin lening en zekerheid zijn goedgekeurd
- Een actueel KVK-uittreksel en de identiteitsbewijzen van de DGA en van wie er namens de BV tekent
- Een recent taxatierapport of WOZ-beschikking, want daarop baseert de notaris de in te schrijven waarde
- Is er al een bankhypotheek? Dan wil de notaris ook die akte zien, puur om de rangorde vast te leggen
Bij de boekhouder (jaarlijks)
- De leningsovereenkomst met eventuele addenda, en de notariële hypotheekakte als bewijs voor de vrijstelling van de excessief-lenen-toets
- Bankafschriften van rente en aflossing over het hele jaar, samen met de bankofferten die de marktconformiteit onderbouwen
- De stand van vordering en schuld per 31 december (de peildatum waar de fiscus op toetst), en de verwerking daarvan in de jaarrekening van de BV en de aangifte inkomstenbelasting
Via familiehypotheekoverzicht.nl kun je deze administratie geautomatiseerd bijhouden, zodat je bij een controle direct een compleet dossier kunt overleggen in plaats van achteraf bonnetjes en mailtjes te moeten verzamelen.
Wat gaat er mis als deze voorwaarden niet zijn vastgelegd
Wat ik vaak zie: DGA's regelen de lening informeel, want "het is toch mijn eigen BV", en pas jaren later, meestal bij een boekenonderzoek, blijkt dat er nooit een schriftelijke leningsovereenkomst is geweest. Dan heeft de inspecteur niets om de zakelijkheid aan te toetsen, en wordt de lening al snel bestempeld als een onzakelijke lening. Gevolg: de renteaftrek in box 1 vervalt met terugwerkende kracht, en wat Peter feitelijk van zijn BV heeft ontvangen, wordt aangemerkt als verkapt dividend: daarover betaalt hij alsnog box 2-belasting, terwijl de BV het bedrag nooit als rente-inkomsten heeft verantwoord.
Staat de leningsovereenkomst er wel, maar is de notariële hypotheekakte overgeslagen (vaak omdat mensen de notariskosten willen besparen), dan speelt bij een lening als die van Peter, boven de €500.000, meteen de Wet excessief lenen. De volledige eigenwoningschuld telt dan mee op de peildatum van 31 december, en het deel boven de drempel wordt belast als fictief regulier voordeel in box 2, ook als de lening verder keurig zakelijk is opgezet. Die paar honderd euro aan notariskosten uitsparen kan zo alsnog op een fikse aanslag uitdraaien.
Vragen over de leningsovereenkomst en documenten
De meestgestelde vragen over de vastlegging bij een hypotheek vanuit je eigen BV: wat moet erin staan, wie vraagt wat, en wat gaat er mis.