Voorwaarden hypotheek eigen BV: wat eist de Belastingdienst?

Eigenwoning-eisen voor renteaftrek

Wil je de rente die je aan je BV betaalt aftrekken in box 1, dan moet de lening voldoen aan dezelfde regels als een bankhypotheek. Dat begint bij de besteding: het geld moet volledig worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning. Een lening die deels naar een beleggingsrekening gaat, verliest het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel.

Daarnaast geldt de maximale looptijd van 30 jaar. Binnen die periode los je de volledige schuld af volgens een annuitair of lineair schema. De Belastingdienst accepteert geen aflossingsvrije constructie voor nieuwe eigenwoningschulden die na 1 januari 2013 zijn aangegaan. Houd er rekening mee dat je het aflossingsschema schriftelijk vastlegt in de leningsovereenkomst en dat je je er ook daadwerkelijk aan houdt. Een achterstand van meer dan zes maanden kan ertoe leiden dat de fiscus het recht op renteaftrek intrekt.

De rente die je afspreekt moet marktconform zijn. Dat betekent dat het tarief vergelijkbaar is met wat een bank zou rekenen voor een soortgelijke lening, rekening houdend met het risicoprofiel, de loan-to-value en de rentevaste periode. Op familiehypotheekoverzicht.nl publiceren we maandelijks actuele marktconforme rentebandbreedtes zodat je altijd een onderbouwde keuze kunt maken.

Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap

Sinds 2023 geldt de Wet excessief lenen. Op de peildatum 31 december van elk jaar worden al je priveschulden bij je eigen BV (en bij BV's van verbonden personen) bij elkaar opgeteld. Komt het totaal boven de €500.000, dan wordt het meerdere aangemerkt als fictief regulier voordeel in box 2 en betaal je daar inkomstenbelasting over.

Er is een belangrijke uitzondering: een eigenwoningschuld telt niet mee, mits er een recht van hypotheek is gevestigd ten gunste van de BV. Concreet betekent dit dat je naar de notaris moet om een hypotheekakte te laten passeren waarin de BV als hypotheekhouder wordt opgenomen. Zonder die akte telt je volledige woningschuld gewoon mee boven de €500.000-drempel.

Daarnaast is er overgangsrecht. Eigenwoningschulden die op 31 december 2022 al bestonden, vallen buiten de regeling, ongeacht of er hypotheekrecht is gevestigd. Heb je sindsdien de lening overgesloten of verhoogd, dan geldt het overgangsrecht alleen voor het oorspronkelijke deel. Het is dus van belang dat je goed bijhoudt welk deel wel en welk deel niet onder het overgangsrecht valt.

Let op verbonden personen. De drempel van €500.000 is per aanmerkelijkbelanghouder. Als je partner ook een aanmerkelijk belang heeft, heeft hij of zij een eigen drempel. Maar schulden van kinderen of andere verbonden personen kunnen via de toerekeningsregels alsnog bij jouw toets worden meegenomen. Laat dit altijd vooraf door een fiscalist of hypotheekadviseur beoordelen.

Zakelijkheid: zo voorkom je een onzakelijke lening

De kern van elke DGA-hypotheek is zakelijkheid. De Belastingdienst beoordeelt of de voorwaarden van de lening vergelijkbaar zijn met wat een onafhankelijke derde (een bank) zou accepteren. Daarbij kijkt de inspecteur naar het rentepercentage, de looptijd, de aflossingsvorm, de gestelde zekerheden en eventuele boeteclausules.

Wanneer de fiscus oordeelt dat de lening onzakelijk is, kan het gevolg tweeledig zijn. Ten eerste kan de renteaftrek in box 1 worden geweigerd. Ten tweede kan het bedrag (geheel of deels) worden aangemerkt als verkapt dividend, waarover je box 2-heffing betaalt. In de praktijk ontstaan discussies vaak doordat de rente te laag is, er geen zekerheden zijn bedongen of er niet daadwerkelijk wordt afgelost.

Onderbouw de rente dus altijd schriftelijk. Gebruik actuele banktarieven voor vergelijkbare hypotheken als referentie en documenteer waarom het gekozen tarief past bij het risicoprofiel. Een taxatierapport is hierbij onmisbaar: het toont de actuele marktwaarde van de woning en daarmee de loan-to-value verhouding. Hoe lager die verhouding, hoe lager de rente-opslag mag zijn.

Hypotheekrecht vestigen: waarom en wanneer

Het vestigen van hypotheekrecht ten gunste van je BV is geen wettelijke verplichting, maar in de praktijk wel noodzakelijk. Zonder hypotheekakte telt de woningschuld mee voor de Wet excessief lenen en loop je het risico dat de Belastingdienst de lening als onzakelijk aanmerkt. De notariskosten voor het vestigen van hypotheekrecht variëren doorgaans tussen de €750 en €1.500, afhankelijk van het ingeschreven bedrag en de notaris.

Let op de rangorde als je ook een bankhypotheek hebt. De bank zal vrijwel altijd het eerste hypotheekrecht opeisen. De BV krijgt dan een tweede of derde rang. Dat is op zich geen probleem, maar het beïnvloedt wel het risicoprofiel en daarmee het marktconforme rentetarief. Een hogere rang betekent meer risico voor de BV, en dus een hoger rentetarief om zakelijk te blijven.

Informatieplicht en benodigde documenten

De Belastingdienst kan op elk moment vragen om bewijs dat je lening voldoet aan de eigenwoning-eisen. Zorg ervoor dat je de volgende stukken altijd bij de hand hebt: de ondertekende leningsovereenkomst met daarin de rente, looptijd, aflossingsschema, betaaldata, zekerheden en eventuele boeteclausules. Daarnaast de notariële hypotheekakte waaruit blijkt dat het hypotheekrecht ten gunste van de BV is gevestigd.

Verder is een recent taxatierapport of WOZ-beschikking nodig om de loan-to-value verhouding te onderbouwen. Bewaar ook de rente-onderbouwing: een vergelijking met actuele banktarieven voor hypotheken met een vergelijkbaar risicoprofiel, inclusief de gehanteerde risicoklasse en het energielabel van de woning.

Tot slot verwacht de fiscus dat je betalingen kunt aantonen. Bewaar bankafschriften waaruit de maandelijkse rente- en aflossingsbetalingen blijken, een jaaroverzicht van de lening en eventuele besluiten van het BV-bestuur of de AVA over het aangaan of wijzigen van de lening. Via familiehypotheekoverzicht.nl kun je deze administratie geautomatiseerd bijhouden, zodat je bij een controle direct een compleet dossier kunt overleggen.